La vivienda en Zamora por barrios

Características de la población en Zamora capital

Zamora tiene una población de 59.500 habitantes con una tasa de desempleo del 12,7% en noviembre de 2025. Su población es bastante mayor que la media (45,6 años). La edad media de la población es de 54 años con un 28,2% de población mayor de 65 años, frente al 20,4% nacional. El 36% de hogares son unipersonales y de las viviendas principales un 12,6% son de alquiler. Además, un 10,8% del total de viviendas están vacías, según el INE.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN ZAMORA

Suben las ventas y los precios

El número de compraventas de viviendas hasta septiembre de 2025 subió un 8,6% interanual, tras haber subido  un 13% en 2024, año en que hubo 879 compraventas de viviendas. Estas subidas de ventas contradicen la tendencia que se observa a nivel nacional y en muchas de las capitales de provincia, en las que las ventas han ido bajando.

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 14,9% en un año hasta septiembre de 2025, donde era de 1246,9 euros por m2. En los últimos cuatro años la subida ha sido del 26,3%.

En alquiler, la subida en esos cuatro años hasta el tercer trimestre de 2025 fue del 38,6%. En el último año la subida de las rentas en la ciudad ha sido del 17,9%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN ZAMORA (€ para un piso de 90m²)

Proyectos urbanos en Zamora

Zamora es una ciudad pequeña con actividad económica sostenida gracias a la creación de PYMEs, sobre todo en construcción y servicios. Aunque no llegan grandes compañías, sí hay movimiento emprendedor y pequeñas ampliaciones.

El Ayuntamiento impulsa proyectos de digitalización, eficiencia energética, movilidad sostenible y regeneración de barrios. Si se aprueba la financiación con fondos FEDER, podrían mejorar infraestructuras clave, edificios públicos y corredores urbanos.

Barrios históricamente desfavorecidos como San José Obrero podrían experimentar mejoras significativas en calidad de vida y revalorización si estos proyectos se llevan a cabo.

Los proyectos planteados son funcionales y sociales, muy positivos para los residentes, pero no transforman la percepción externa de Zamora, por lo que la revalorización será gradual y basada en mejoras internas sostenibles.

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios actuales de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Zamora y hemos realizado comparaciones con los valores razonables que deberían tener, en función de dos parámetros: por la capacidad de pago media de los hogares en la ciudad y por cálculo del valor razonable que pagaría un inversor para lograr una rentabilidad aceptable a largo plazo por el alquiler, sin tener en cuenta revalorizaciones a corto plazo.

Los precios por metro cuadrado de venta de viviendas, para viviendas de, aproximadamente, 90 m2 construidos de media, exteriores con ascensor y plantas intermedias, oscilan desde los aproximadamente 2.080 €/m2 del barrio del Centro a los 1.000 €/m2 de Barrio Pinilla. 187.000 € y 90.500 € respectivamente de media, para viviendas de aproximadamente 90 m2 construidos

En alquileres de viviendas solo se han encontrado muestras en cuatro de los quince barrios analizados.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Zamora

Los alquileres de viviendas, en los barrios que hemos encontrado datos oscilan entre los 800 €/mes de Pantoja – Vista Alegre (de la que no hemos encontrado muestras de venta) a los 590 €/mes del barrio de Los Bloques.

La tabla muestra una referencia media de precios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ninguno de los barrios que hemos encontrado alcanza la rentabilidad del 7,5 5 que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota un elevado mercado actual si se desea invertir en ello para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

La renta disponible de Zamora en 2023 fue de  32.824€, por lo que, si el esfuerzo razonable para comprar una vivienda debería ser 4 veces los ingresos anuales, el valor aceptable de una vivienda en Zamora oscilaría en torno a 131.300€.

No debemos confundir el esfuerzo razonable para comprar una vivienda con que sea un valor “razonable” desde el punto de vista de un inversor. Que esté en nuestras posibilidades económicas no significa que sea rentable comprarla al precio de oferta debido al escaso rendimiento económico en relación con el alquiler que se puede obtener de ella.

Ese valor razonable de compra lo calculamos “capitalizando” las rentas de alquiler. Es decir, buscamos a qué precio debería comprar el piso para que con unas rentas de X euros al año eso me supusiera una rentabilidad anual del 7,5%.

Lógicamente, en los barrios idóneos para inversión el valor de capitalización o “valor razonable” debería ser similar o superior al de mercado.

El “valor razonable” es el resultado de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5 % para viviendas (suma del 3% de la tasa libre de riesgo más otros 4,5 puntos de la prima estimada de riesgo). Para garajes, con riesgo menor, capitalizamos las rentas al 5 %, suma del 3 % de la tasa libre de riesgo más 2 puntos de la prima de riesgo.

Actualmente los inmuebles se consideran un producto de riesgo, en cuanto a las posibles dificultades para obtener de modo estable rendimientos de alquiler y a la posibilidad de poder reclamar posibles daños ocasionados por un inquilino que pudiera ser declarado como vulnerable y sin solvencia. Por ese motivo, se debe esperar de los inmuebles una rentabilidad superior a la rentabilidad segura de, por ejemplo, un producto sin riesgo como los del bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 ofrece un 3,3% anual.

En el cálculo de capitalización consideramos un 10% adicional de otros gastos de adquisición, Notaría, Registros, tasación, impuestos, etc. Consideraremos un coeficiente del 0,75 de desocupación para viviendas, 0,7 para locales y 0,8 para plazas de garaje.

Para viviendas vemos que a los precios actuales (ponderados un 12 % respecto de la oferta) todos los barrios de Zamora para viviendas aparecen como caros o muy caros, para que aparezca el primer barrio con un valor correcto para inversión, que sería Peña Trevinca, habría que reducir los precios, ya ponderados un 12%, nada menos que un 40 % suplementario, es decir un descuento del 52 % sobre los precios actuales en oferta,

Es decir, una vivienda de 90 m2 por 132.000 € del barrio de Peña Trevinca nos puede parecer asequible, pero con el escaso alquiler que se puede conseguir de ella no es aceptable como inversión, por la escasa rentabilidad que produce con relación al capital y gastos invertidos.

Precios de las plazas de garaje en Zamora

Para plazas de garaje solo hemos encontrado muestras de alquiler en dos de los quince barrios del municipio de Zamora, mientras que de venta hemos encontrado en nueve. Esto demuestra que se trata de un mercado con poca actividad y oferta limitada.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 27.000 €/plaza de Centro a los 8.000 €/ plaza del barrio de San José Obrero.

Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos, oscilan entre los 58 €/mes del barrio de Los Bloques a los 55 €/mes de La Candelaria.