Zamora barrio a barrio
En el número 60 de OCU fincas y casas, de mayo-junio de 2015, analizamos la ciudad de Zamora y sus barrios. Concluíamos lo siguiente:
“Todos los barrios y zonas analizados para vivienda resultan excesivamente caros para un inversor, atendido el rendimiento esperable por alquileres. Con el criterio de prudencia que recomendamos en la actualidad, sería necesario obtener una rebaja del 50% en el precio de venta para que interesara comprar (en el Casco Antiguo, por ejemplo). Con respecto a garajes, además de la opción de Los Bloques, habría que obtener un descuento del 20% para ver otro barrio barato, San Lázaro, aunque aquí el problema del aparcamiento es menos acuciante”.
Ahora, en octubre de 2020 hemos vuelto a estudiar los precios de la vivienda y garajes por zonas en la ciudad castellana.
Los precios de la vivienda recuperaron poco
Desde junio de 2017, su registro más bajo, el precio de la vivienda usada en Zamora ha subido un 10,3% hasta el segundo trimestre de 2020 según la estadística del Ministerio. Pero se mantiene en el entorno de los 1.000 – 1.100 euros m2, sin que haya existido una recuperación sólida desde la explosión del boom inmobiliario.
Los precios del alquiler de viviendas muestran una subida del 25% entre su punto más bajo en marzo de 2016 y septiembre de 2020. Una subida equivalente a la caída previa que se produjo a partir de 2011, tras pasar casi tres años (2013-2016) en niveles planos.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN ZAMORA Y MEDIA EN ESPAÑA, €/m2
Los precios en Zamora han subido en el último año.
Respecto de las ventas de viviendas, la ciudad de Zamora muestra unas cifras modestas: 544 viviendas vendidas por año entre 2011 y 2019. En el primer semestre de 2020 la caída fue del 37% con respecto al mismo periodo del año anterior.
VIVIENDAS VENDIDAS EN ZAMORA
Las ventas de viviendas en Zamora se estancaron en 2019 y caen en el primer semestre de 2020.
La vivienda por zonas
En octubre de 2020 hemos analizado los precios medios de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Zamora y los hemos comparado con lo que estimamos como “valor razonable”, que es el valor al que compraría una persona que actuara con criterios económicos prudentes propios de un inversor.
La tabla muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor.
Los precios medios de venta de viviendas oscilan desde los 910 €/m2 de la zona de San Lázaro a 1.435 €/m2 de Las Vegas-La Feria. Los alquileres de viviendas oscilan entre los 325 €/mes de Hiniesta-Villapando a los 455 €/mes del Centro. Observamos que los alquileres, incluso en los barrios más caros, son relativamente económicos y bastante uniformes entre las zonas.
En este momento nos parecen interesantes las rentabilidades por alquileres superiores al 5,25% anual, dado el riesgo genérico de los alquileres de vivienda y sus crecientes gastos para la propiedad. Vemos que todos los barrios de Zamora aparecen como muy caros; tendríamos que lograr una rebaja adicional en el precio de un 30% para encontrar el primer barrio como correcto, que es el de San Lázaro.
Para encontrar oportunidades de compra en el Centro deberíamos obtener descuentos en el precio actual de casi un 40%, y del 50% en la zona de
Zamora barrio a barrio
En el número 60 de OCU fincas y casas, de mayo-junio de 2015, analizamos la ciudad de Zamora y sus barrios. Concluíamos lo siguiente:
“Todos los barrios y zonas analizados para vivienda resultan excesivamente caros para un inversor, atendido el rendimiento esperable por alquileres. Con el criterio de prudencia que recomendamos en la actualidad, sería necesario obtener una rebaja del 50% en el precio de venta para que interesara comprar (en el Casco Antiguo, por ejemplo). Con respecto a garajes, además de la opción de Los Bloques, habría que obtener un descuento del 20% para ver otro barrio barato, San Lázaro, aunque aquí el problema del aparcamiento es menos acuciante”.
Ahora, en octubre de 2020 hemos vuelto a estudiar los precios de la vivienda y garajes por zonas en la ciudad castellana.
Los precios de la vivienda recuperaron poco
Desde junio de 2017, su registro más bajo, el precio de la vivienda usada en Zamora ha subido un 10,3% hasta el segundo trimestre de 2020 según la estadística del Ministerio. Pero se mantiene en el entorno de los 1.000 – 1.100 euros m2, sin que haya existido una recuperación sólida desde la explosión del boom inmobiliario.
Los precios del alquiler de viviendas muestran una subida del 25% entre su punto más bajo en marzo de 2016 y septiembre de 2020. Una subida equivalente a la caída previa que se produjo a partir de 2011, tras pasar casi tres años (2013-2016) en niveles planos.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN ZAMORA Y MEDIA EN ESPAÑA, €/m2
Los precios en Zamora han subido en el último año.
Respecto de las ventas de viviendas, la ciudad de Zamora muestra unas cifras modestas: 544 viviendas vendidas por año entre 2011 y 2019. En el primer semestre de 2020 la caída fue del 37% con respecto al mismo periodo del año anterior.
VIVIENDAS VENDIDAS EN ZAMORA
Las ventas de viviendas en Zamora se estancaron en 2019 y caen en el primer semestre de 2020.
La vivienda por zonas
En octubre de 2020 hemos analizado los precios medios de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Zamora y los hemos comparado con lo que estimamos como “valor razonable”, que es el valor al que compraría una persona que actuara con criterios económicos prudentes propios de un inversor.
La tabla muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor.
Los precios medios de venta de viviendas oscilan desde los 910 €/m2 de la zona de San Lázaro a 1.435 €/m2 de Las Vegas-La Feria. Los alquileres de viviendas oscilan entre los 325 €/mes de Hiniesta-Villapando a los 455 €/mes del Centro. Observamos que los alquileres, incluso en los barrios más caros, son relativamente económicos y bastante uniformes entre las zonas.
En este momento nos parecen interesantes las rentabilidades por alquileres superiores al 5,25% anual, dado el riesgo genérico de los alquileres de vivienda y sus crecientes gastos para la propiedad. Vemos que todos los barrios de Zamora aparecen como muy caros; tendríamos que lograr una rebaja adicional en el precio de un 30% para encontrar el primer barrio como correcto, que es el de San Lázaro.
Para encontrar oportunidades de compra en el Centro deberíamos obtener descuentos en el precio actual de casi un 40%, y del 50% en la zona de la Lana y en La Candelaria.
|
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN ZAMORA CIUDAD |
|||
|
Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Casco Antiguo |
118.000 |
400 |
2,5% |
|
Centro |
108.000 |
455 |
3,2% |
|
Ensanche |
112.000 |
405 |
2,7% |
|
Hiniesta - Villapando |
112.000 |
325 |
2,2% |
|
La Candelaria |
110.000 |
390 |
2,7% |
|
La Lana |
122.500 |
435 |
2,7% |
|
Los Bloques |
89.000 |
345 |
2,9% |
|
Pantoja - Vista Alegre |
87.000 |
383 |
3,3% |
|
San Lázaro |
82.000 |
395 |
3,6% |
|
(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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La rentabilidad de los garajes
Los precios de venta de plazas de garaje en Zamora oscilan entre 5.700 €/plaza del barrio Pinilla a los 20.900 €/plaza de La Candelaria. Se observa una gran diferencia de precio (hasta casi el cuádruple) entre los barrios con plazas más caras y más baratas. Respecto a los alquileres de plazas de garaje, en los barrios de los que hemos conseguido datos suficientes oscilan entre los 34 €/mes del barrio de Hiniesta- Villapando, a los 59 €/mes del barrio de La Lana.
En la actualidad, por su menor riesgo para el arrendador respecto de las viviendas o locales, estimamos interesantes las plazas que puedan aportar rentabilidades superiores al 2,75% anual.
Con los precios de octubre de 2020, de los barrios de Zamora de los que hemos conseguido datos, todos aparecen como interesantes para invertir, excepto el barrio de La Candelaria que aparece como muy caro. Pero no debemos olvidar que el precio o la rentabilidad por sí solas no son factores determinantes, pues puede ser que los precios sean bajos por ser zonas residuales, inseguras o de difícil alquiler.
|
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES |
|||
|
Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Barrio Pinilla |
5.750 |
45 |
6,8% |
|
Casco Antiguo |
16.500 |
56 |
3,0% |
|
Centro |
20.800 |
57 |
2,3% |
|
Ensanche |
16.700 |
46 |
2,4% |
|
Hiniesta - Villapando |
10.000 |
34 |
3,0% |
|
La Candelaria |
21.000 |
42 |
1,7% |
|
La Lana |
14.300 |
59 |
3,5% |
|
Las Vegas - La Feria |
17.600 |
54 |
2,7% |
|
Los Bloques |
11.000 |
39 |
3,1% |
|
Pantoja - Vista Alegre |
11.300 |
37 |
2,9% |
|
(1) En euros, precio medio estimado de compra de una plaza, tras negociación. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres de garaje en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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