Precios de vivienda en Valladolid por barrios

El alquiler se recupera mejor

Como en muchas otras ciudades de mediano tamaño, el precio del alquiler ha mostrado en los últimos años mayor dinamismo que el de venta de las viviendas. Entre 2016 y 2020 los precios de venta subieron un 10% frente al 16% de los alquileres. A finales de 2020, el precio de venta por m² seguía resultando casi un 28% más bajo que el marcado 10 años antes. El último año ha sido plano en ambos sentidos, con apenas variación en el precio de la vivienda en la capital castellana.

En cuanto a ventas de vivienda, en 2018 culminó la remontada iniciada tras el suelo de 2013, pero ya en 2019 las ventas bajaron un 10% y en 2020 otro 11% anual.

PRECIO DE LA VIVIENDA EN VALLADOLID, EN VENTA (€/m²) Y ALQUILER (EJE Izdo, €/m² al mes)

Los precios del alquiler suben más que los de venta.

El análisis por barrios en Valladolid

Hemos analizado los precios medios de viviendas, plazas de garajes y locales comerciales de los barrios de Valladolid en abril de 2021 y los comparamos con lo que estimamos como “valor razonable”, el valor al que compraría una persona que actuara con criterios económicos prudentes propios de un inversor, por rentabilidades esperadas. Siempre con referencia a inmuebles tipo, en condiciones equiparables.

Los precios de venta de viviendas usadas oscilan desde los 2.000 €/m² del Centro a los 1.057 €/m² de la zona de Belén -Pilarica. Los alquileres de viviendas oscilan entre los 713 €/mes de Girón – Villa del Prado a los 429 €/mes de Delicias.

Comparando los precios de mercado con los valores razonables de las viviendas, vemos que a los precios actuales todos los 18 barrios estudiados de Valladolid aparecen como caros o muy caros, con criterios económicos. Si obtuviéramos un descuento adicional del 10% aparecería el primer barrio como correcto, que sería Belén – Banco de España y habría que bajar otro 10% adicional para que aparezca el siguiente barrio barato, Rondilla – Santa Clara. En el Centro se requiere una rebaja del 40% sobre precios medios para acercarse al valor razonable.

Si comparamos el precio de la vivienda con la renta media en la ciudad, tampoco vemos motivos para esperar subidas de precios. Al menos desde un punto de vista lógico, aunque la vivienda no suele siempre responder a criterios objetivos.

La siguiente tabla muestra los precios y rentabilidades por barrios.