Terrassa: suben las ventas y los precios en plena zona tensionada

Suben las ventas de vivienda mientras los precios siguen disparándose. Vea el detalle por barrios.

Características de la población

Terrassa tiene unos 228.000 habitantes y, a final de diciembre de 2025, registraba una tasa de paro del 9,43%, un poco por debajo de la nacional (9,93%). Es un municipio algo más joven que la media nacional. Su edad media es de 44,3 años y la proporción de mayores de 65 se queda en el 17,8%, claramente por debajo de la media nacional.

En vivienda, encontramos que un 9,5% son pisos vacíos y  que el porcentaje de viviendas alquiladas con respecto a las viviendas principales es de 22,5 %.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN TERRASSA

Suben las ventas y los precios

Antes de entrar en cifras, conviene contextualizar el análisis: Terrassa está declarada zona de mercado residencial tensionado, y esa condición es clave para entender la presión de demanda y la evolución de precios. En el enlace puedes consultar el contenido oficial y el detalle asociado a esta declaración.

El mercado tiene un fuerte repunte tras la caída de ventas en 2023: las compraventas suben en 2025; hasta septiembre suben un 44,7% interanual, después de haber subido en 2024 (+9%), cuando se contabilizaron 3.330 operaciones. Este patrón contradice lo que se aprecia en muchas capitales, donde el ciclo de ventas también se ha ido enfriando.

Donde no hay enfriamiento es en los precios. El precio medio de la vivienda usada subió un 9,7% en el último año hasta septiembre de 2025, alcanzando 2.048,6 €/m²; y si se amplía el foco, en cuatro años el incremento acumula un 22,4%. En alquiler la trayectoria es muy similar: en esos cuatro años (hasta septiembre de 2025) las rentas aumentan un 25,0%, y en el último año el avance es del 6,2%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN TERRASSA

Proyectos urbanos en Terrassa

La mejora urbanística de Terrassa se articula en actuaciones de rehabilitación y vivienda en tejido ya consolidado, con intervenciones en barrios como Les Fonts, La Maurina y Segle XX para actualizar el parque residencial y reforzar el espacio público.

En paralelo, se desarrollan acciones de gestión urbana más focalizadas en áreas de alta densidad, especialmente en el Distrito 6 (Sant Pere Nord y Les Arenes), con medidas orientadas a accesibilidad, servicios y movilidad de proximidad.

Otro eje es la integración del patrimonio industrial en la ciudad actual, incorporando antiguos “vapores” y elementos de la industria textil mediante rehabilitación y nuevos usos que combinan conservación y regeneración urbana.

Además, los proyectos vinculados al entorno universitario y cultural (UPC, ESCAC e Institut del Teatre) impulsan la dinamización del área, reforzando su papel como polo formativo y creativo dentro del municipio.

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda y plazas de garaje por barrios en Terrassa y los hemos comparado con lo que tendría sentido pagar según dos referencias: por un lado, lo que pueden asumir los hogares con su nivel medio de ingresos; por otro, el precio que aceptaría un inversor si busca una rentabilidad de alquiler razonable a largo plazo, sin contar con subidas rápidas del mercado.

En la práctica, los precios de venta por metro cuadrado no difieren tanto entre barrios: se mueven aproximadamente entre 1.640 €/m2 del barrio de Can n¨Anglada a los 2.600 €/m2 de Centro. Para una vivienda “tipo” (en torno a 90 m², exterior, con ascensor y en una planta intermedia), eso se traduce en valores medios que van de unos 147.500 € a unos 234.000 €.

En alquiler, en cambio, el mercado está mucho más activo: hemos encontrado muestras en once de los diecinueve barrios que tiene la ciudad.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Terrassa

Los alquileres de viviendas, en los barrios que hemos encontrado datos oscilan los, aproximadamente, 935 €/mes de Can n¨Aurell a los 1.400 €/mes del barrio de Les Martines.

La tabla muestra una referencia media de precios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ninguno de los barrios que hemos encontrado alcanza la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota un elevado mercado actual si se desea invertir en ello para obtener una rentabilidad adecuada.

En alquileres de viviendas solo se han encontrado muestras en ocho de los diecinueve barrios analizados y en la mayoría de ellos con solo una o dos muestras. Lo que indica una gran demanda.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta disponible media de 40.058 € en 2023, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Terrassa estaría en torno a 160.232 €.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar capitalizando las rentas del alquiler. Es decir, buscamos a qué precio habría que comprar para que, con una renta anual determinada, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%.

En vivienda, ese 7,5% se construye como suma de una tasa libre de riesgo (3%) y una prima de riesgo (4,5 puntos). En garajes, al considerar menor riesgo, trabajamos con un 5% (3% + 2 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: hoy el inmueble incorpora incertidumbres relevantes (estabilidad de los ingresos por alquiler, desocupación, costes y posibles contingencias con inquilinos), por lo que debe compensar claramente alternativas seguras como el bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 rondaba el 3,3% anual.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra (notaría, registros, tasación, impuestos…), y coeficientes por desocupación y fricción (0,75 en viviendas; 0,8 en garajes; 0,7 en locales).

Con estos criterios, al comparar precios de oferta actuales (incluso aplicando un recorte del 12%), ningún barrio con datos alcanza el 7,5% mínimo que consideramos exigible para invertir en vivienda. El Barrio de Centro y de siglo XX superan o se acercan bastante a este valor, con una rentabilidad estimada del 9,3% y 7,2% respectivamente. Da la casualidad de que es justo en esas dos en las que solo encontramos una muestra.

Para que aparezcan el primer barrio con un valor correcto para inversión y muestras suficientes, que es Valparadois-Escuelas, habría que reducir los precios, ya ponderados un 30 %, suplementario, es decir un descuento del 42 % sobre los precios actuales en oferta, a medida que aumentemos los descuentos sobre el valor de oferta irán apareciendo más distritos y barrios como interesantes.

Precios de las plazas de garaje en Terrassa

Para plazas de garaje vemos que, de los diecinueve barrios del municipio de Terrassa, encontramos muestras de alquiler y compra en once de ellos. Esto demuestra que se trata de un mercado con poca actividad y abundante oferta.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los casi 13.000 €/plaza del barrio de Can n´Aurell a los 5.500 €/ plaza del barrio de Zona Deportiva- San Pedro.

Los alquileres de plazas de garaje (sin ponderar) de los barrios de los que hemos conseguido datos, oscilan entre los 68 €/mes del barrio de Zona Deportiva- San Pedro a los 110 €/mes de Can n´Aurell.

En todos los barrios analizados en los que se encontraron muestras se supera el 5% de rentabilidad que estimamos mínima para la inversión en plazas de garaje. Recordemos, sin embargo, que en mucho de estos barrios solo se encontraron una o dos muestras de alquiler.