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Encuesta y análisis de los barrios de Sevilla, vivienda y garajes
hace 4 meses - viernes, 10 de septiembre de 2021Estudio sobre la ciudad, sus barrios, precios y preferencias, con la encuesta realizada a sus residentes en julio de 2021.
Plaza de España en Sevilla.
Sevilla atrapa al visitante
La capital andaluza cuenta con 691.000 habitantes. Es la cuarta ciudad más poblada de España aunque su población ha disminuido desde 2010 (-1,8%). Ciudad con un encanto artístico y turístico particular, cuenta con un gran número de viviendas vacías y secundarias: 14% y 21% respectivamente, según el censo de 2011, aunque un estudio local de 2018 rebajó esas cifras al 7% y al 10% respectivamente. El Ayuntamiento se ofrece a comprar viviendas vacías habitables, de entre 45 y 145 m2 construidos, por un precio máximo de 118.000 €, impuestos no incluidos.
La ciudad tiene unos indicadores urbanos similares a la media del país, tanto en edad mediana de su población, como en el tamaño medio de los hogares, el porcentaje de población de edad superior a 65 años (19%), el porcentaje de hogares con una sola persona (27%). La renta neta anual de los hogares (31.142 €) sí es algo superior a la media nacional (29.132 €).
Los alquileres más baratos de Sevilla.
Vea la actualización de precios de Sevilla de octubre 2021.
Encuesta a los residentes de Sevilla
En julio de 2021 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad de Sevilla sobre algunas cuestiones referentes a la ciudad, su percepción y preferencias personales. En general, la gente parece estar muy a gusto viviendo en Sevilla, ya que el 93% de los sevillanos no tiene pensado mudarse de la ciudad, aunque su empleo les permitiera teletrabajar desde otra ciudad. Lógicamente, hay cosas que mejorar. Un 72% cree que deberían aumentarse las zonas peatonales de la ciudad. El 55% ve útil el tranvía, aunque es elevado el número de sevillanos que no lo ven así.
El uso de la bici está bastante extendido: en nuestros estudios, Sevilla es la segunda gran ciudad española en valoración positiva de la bicicleta como medio de transporte (65 sobre 100, solo detrás de Valencia), y tiene con Barcelona el mayor índice de bicis de alquiler por habitante. Cuenta con 3.700 puntos de alquiler público de bicicletas y con 180 km de carriles-bici, aunque las opiniones están divididas: el 45% cree que debería haber más carril bici.
Respecto del aparcamiento de vehículos, el 39% de los encuestados piensa que habría que disminuir las zonas de estacionamiento regulado y hasta un 64% opina que en el centro se necesitan más aparcamientos subterráneos.
SEVILLA: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA €/m2 Y DEL ALQUILER (€/m2 al mes, eje dcho.)
Fuente: Ministerio de Transportes y portal Idealista.
Los precios de venta subieron un 6% entre el primer trimestre de 2019 y el de 2021. En precios de oferta este agosto ha registrado una caída del 5,8% con respecto a 2020. En alquileres medios, desde su pico en mayo de 2020 han caído un 8% hasta agosto de 2021.
Cómo se valoran los servicios y dotaciones de Sevilla
Las dotaciones mejor valoradas son los centros escolares (7,1 sobre 10), que superan a la valoración de 2015 (anterior encuesta). Las menos valoradas son la seguridad (5,1, bajando desde el 5,4 de 2015), la limpieza, (5,5, frente a un 5,7 en 2015) y los aparcamientos (4,8, mejorando respecto del 4,2 anterior), que es la única que “suspende”. Sorprende la buena puntuación de las bibliotecas y los parques, menos valoradas en la mayoría de las ciudades encuestadas, y destaca la mejora respecto a 2015 de los centros para mayores (de 4,3 a 6,2). La seguridad “aprueba” pero muestra una tendencia encontrada en las ciudades analizadas de un alza en la inquietud por la seguridad en ciudades consideradas antaño muy seguras.
VALORACION DE LAS DOTACIONES
Mejoran las escolares y los centros de mayores, respecto de 2015.
Dónde están las viviendas más baratas de Sevilla.
Barrios favoritos para vivir en Sevilla
Entre los distritos favoritos para vivir se encuentra en primer lugar Triana, que gusta al 81% de los encuestados y hace que sus viviendas sean de las más caras de la ciudad, por detrás de Los Remedios y Nervión. Todas las dotaciones de Triana se valoran por encima de la media de la ciudad (especialmente las sanitarias), menos la limpieza y el aparcamiento. Posee un 14% de viviendas secundarias. En preferencias le siguen el Prado de San Sebastián - Felipe II (75%), Santa Clara (73%) y Santa Justa - Miraflores (72%). Macarena gusta al 67% de los sevillanos, destaca en centros escolares y deportivos, parques, bibliotecas, comunicaciones y centros para mayores. El Centro gusta al 65% y tiene la mejor puntuación relativa en limpieza (5,9) y la peor en aparcamiento. Un 18% de sus viviendas son secundarias y el 11% vacías. Nervión gusta al 64% y Los Remedios al 59%.
Por su parte, las zonas con menores preferencias son Parque Alcosa (24%) y Cerro Amate (31%, con suspenso en seguridad y en limpieza), que a pesar del bajo precio de venta de sus inmuebles (vea tabla), no son del agrado de los sevillanos.
ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN SEVILLA
Extracto de las zonas con más preferencias y con menos, en porcentaje de sevillanos que les gustaría vivir allí.
Las viviendas de Sevilla con mayor rentabilidad por alquiler.
Precio de vivienda por barrios
La siguiente tabla muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler para una vivienda tipo, y su rentabilidad anual estimada en los distritos de Sevilla. Recordemos que en la actualidad la rentabilidad anual mínima esperada para que una zona merezca un consejo de compra es del 4,6%. Puede ver aquí el detalle de las cifras 36 barrios de Sevilla, donde actualmente solo 4 aparecen como baratos para el inversor. El bajo precio de las viviendas de los distritos de Parque Alcosa y Cerro Amate puede explicarse en parte por las menores preferencias de los sevillanos. Por ejemplo, en el barrio de Su Eminencia - La Oliva (en Cerro Amate), con precios de venta medios de 58.000 € para la vivienda tipo estudiada, llaman la atención sus alquileres relativamente elevados (762 €). Podría deberse a la demanda de alquiler en la zona por estudiantes y a la cercanía del Hospital Virgen del Rocío.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LAS VIVIENDAS EN SEVILLA |
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|
Distrito |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Bellavista y Jardines de Hércules |
176.500 |
632 |
2,7% |
|
Centro |
260.000 |
822 |
2,4% |
|
Cerro Amate |
99.500 |
641 |
4,9% |
|
La Palmera-Los Bermejales |
184.500 |
671 |
2,7% |
|
Los Remedios |
257.000 |
796 |
2,3% |
|
Macarena |
131.000 |
646 |
3,7% |
|
Nervión |
227.500 |
779 |
2,6% |
|
Parque Alcosa |
95.000 |
586 |
4,7% |
|
San Pablo |
110.000 |
876 |
6,0% |
|
Santa Clara |
183.000 |
680 |
2,8% |
|
Santa Justa-Miraflores |
148.500 |
669 |
3,4% |
|
Sevilla Este |
154.000 |
586 |
2,9% |
|
Triana |
219.500 |
791 |
2,7% |
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Los precios de los garajes en Sevilla
Ya hemos comentado los problemas de aparcamiento. Hasta un 15% de los encuestados afirmaron necesitar una plaza de garaje, un 4,1% piensa comprarla en los próximos años y un 8% alquilarla. En Sevilla hay plazas de garaje desde 8.500 € en Parque Alcosa y hasta de más de 50.000 en el barrio de San Vicente. Para un inversor que esté interesado en comprar una plaza de garaje para alquilarla, en la tabla podrá ver donde se encuentran las más rentables de la ciudad. Hasta 10 de los 14 distritos analizados muestran rentabilidades medias interesantes, aunque algunas de las zonas con mayores rentabilidades estimadas no figuran quizá entre las que más demanda de garajes presentan, motivo por el que sus precios de compra son -relativamente- tan baratos. Hablamos siempre de valores medios, los precios de los garajes varían incluso dentro de la misma calle. Es necesario seleccionar con tino la plaza de garaje donde pensemos invertir. De los 37 barrios analizados en nuestra web, hasta 24 reciben un consejo de compra en función de la rentabilidad esperada.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES EN SEVILLA |
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|
Distrito |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Bellavista y Jard. de Hércules |
12.200 |
45 |
3,2% |
|
Centro |
43.400 |
127 |
2,5% |
|
Cerro Amate |
14.300 |
50 |
3,0% |
|
La Palmera-Los Bermejales |
15.800 |
64 |
3,5% |
|
Los Remedios |
24.600 |
99 |
3,5% |
|
Nervión |
23.700 |
77 |
2,8% |
|
Parque Alcosa |
8.500 |
51 |
5,1% |
|
Pino Montano |
10.300 |
52 |
4,3% |
|
Prado de San Sebastian-Felipe II |
22.600 |
76 |
2,9% |
|
San Jerónimo |
14.600 |
61 |
3,6% |
|
Santa Clara |
17.300 |
76 |
3,8% |
|
Santa Justa-Miraflores |
20.100 |
77 |
3,3% |
|
Sevilla Este |
11.800 |
46 |
3,4% |
|
Triana |
28.000 |
107 |
3,3% |
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(1) En euros, precio medio estimado de compra de una plaza, tras negociación. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres de garaje en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Locales comerciales en Sevilla
Según los precios que hemos obtenido para locales comerciales en venta y alquiler de unos 100 m2, existen oportunidades interesantes por sus rentabilidades que un inversor podría aprovechar (vea la tabla). Pero la situación social y económica actual nos lleva a extremar precauciones en la compra de este tipo de locales: mantener un arrendatario estable puede implicar quitas o demoras en el cobro de las rentas.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LOCALES COMERCIALES EN SEVILLA |
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|
Barrio |
Compra, € |
Alquiler, € |
Rentabilidad % |
|
Centro |
181.500 |
1.520 |
7,2% |
|
Cerro Amate |
79.000 |
657 |
7,2% |
|
La Palmera - Los Bermejales |
170.500 |
965 |
4,9% |
|
Los Remedios |
206.000 |
927 |
3,9% |
|
Macarena |
132.500 |
765 |
5,0% |
|
Nervión |
168.000 |
859 |
4,4% |
|
Santa Justa-Miraflores |
108.500 |
650 |
5,2% |
|
Sevilla Este |
94.000 |
744 |
6,8% |
|
Torreblanca |
61.500 |
401 |
5,6% |
|
Triana |
114.000 |
917 |
6,9% |
Conclusión y consejos
En viviendas hay tres distritos que presentan oportunidades de compra al superar el 4,6% de rentabilidad estimada anual que nos fijamos como mínimo para una inversión de este tipo. Cada uno con su contexto social y económico a valorar. Se requiere un estudio individualizado de las oportunidades de compra. En garaje sí existen más oportunidades de inversión.
