El precio tasado de la vivienda usada sube un 14 % en un año y el alquiler, un 7,9 %. Aun así, ningún barrio de Santander alcanza el 7,5 % de rentabilidad neta que exigimos a una vivienda para alquilar. Solo en garajes hay dos zonas que superan su objetivo. Conviene decidir por la renta que genera el inmueble, no por una revalorización futura.
Vivienda: la rentabilidad no pasa del 4,4 %
En nuestro análisis, para una vivienda usada de 90 m² en buen estado, el precio medio estimado va de 220.000 euros en Alisal-Cazoña-San Román a 591.000 en El Sardinero, y el alquiler mensual, de 1.000 euros en Los Castros a 1.600 en General Dávila. Son valores orientativos por zonas, no tasaciones de viviendas concretas. La rentabilidad neta anual antes de impuestos oscila entre el 1,9 % de El Sardinero y el 4,4 % de General Dávila.
Cómo lo calculamos. Dividimos el alquiler neto anual entre el coste total de la operación: compra, impuestos, notaría, registro, obras, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y meses sin inquilino. Pensamos que solo interesa si ofrece más un 7,5 % anual porque, frente a una alternativa sin riesgo, el propietario asume iliquidez, gastos, impagos y vacíos. Ningún barrio llega a ese listón.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| General Dávila | 294.500 | 1.600 | 4,4 % |
| Numancia-San Fernando | 295.500 | 1.512 | 4,1 % |
| Alisal-Cazoña-San Román | 220.000 | 1.039 | 3,8 % |
| Peñacastillo-Nuevamontaña | 253.000 | 1.200 | 3,8 % |
| Castilla-Hermida | 284.000 | 1.218 |
El precio tasado de la vivienda usada sube un 14 % en un año y el alquiler, un 7,9 %. Aun así, ningún barrio de Santander alcanza el 7,5 % de rentabilidad neta que exigimos a una vivienda para alquilar. Solo en garajes hay dos zonas que superan su objetivo. Conviene decidir por la renta que genera el inmueble, no por una revalorización futura.
Vivienda: la rentabilidad no pasa del 4,4 %
En nuestro análisis, para una vivienda usada de 90 m² en buen estado, el precio medio estimado va de 220.000 euros en Alisal-Cazoña-San Román a 591.000 en El Sardinero, y el alquiler mensual, de 1.000 euros en Los Castros a 1.600 en General Dávila. Son valores orientativos por zonas, no tasaciones de viviendas concretas. La rentabilidad neta anual antes de impuestos oscila entre el 1,9 % de El Sardinero y el 4,4 % de General Dávila.
Cómo lo calculamos. Dividimos el alquiler neto anual entre el coste total de la operación: compra, impuestos, notaría, registro, obras, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y meses sin inquilino. Pensamos que solo interesa si ofrece más un 7,5 % anual porque, frente a una alternativa sin riesgo, el propietario asume iliquidez, gastos, impagos y vacíos. Ningún barrio llega a ese listón.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| General Dávila | 294.500 | 1.600 | 4,4 % |
| Numancia-San Fernando | 295.500 | 1.512 | 4,1 % |
| Alisal-Cazoña-San Román | 220.000 | 1.039 | 3,8 % |
| Peñacastillo-Nuevamontaña | 253.000 | 1.200 | 3,8 % |
| Castilla-Hermida | 284.000 | 1.218 | 3,5 % |
| Valdenoja | 361.000 | 1.421 | 3,2 % |
| Puerto Chico | 386.500 | 1.422 | 3,0 % |
| Los Castros | 279.000 | 1.000 | 2,9 % |
| Centro-Ayuntamiento | 326.500 | 1.124 | 2,8 % |
| Cuatro Caminos | 295.000 | 1.036 | 2,8 % |
| La Pereda | 406.000 | 1.236 | 2,5 % |
| Monte | 345.000 | 1.078 | 2,5 % |
| El Sardinero | 591.000 | 1.404 | 1,9 % |
| Compra: precio medio estimado tras negociación, vivienda usada tipo de 90 m². Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres nuevos de viviendas similares. Rentabilidad neta anual estimada, antes de impuestos. Elaboración propia. | |||
Barrio a barrio: dónde rinde más y dónde menos
General Dávila (4,4 %) y Numancia-San Fernando (4,1 %) encabezan la tabla. Son barrios consolidados, con servicios, transporte y empleo cerca, lo que favorece un alquiler estable. En edificios antiguos hay que revisar ascensor, eficiencia energética, tejado, fachada y posibles derramas: pueden cambiar por completo el rendimiento.
Alisal-Cazoña-San Román (220.000 euros) y Peñacastillo-Nuevamontaña (253.000) son las zonas de entrada más baratas y rinden un 3,8 %. Conviene comparar la vivienda usada con las promociones nuevas y su calendario de entrega: más oferta puede limitar, localmente, la subida de rentas, aunque no permite anticipar una caída general de los precios.
Castilla-Hermida (3,5 %) obliga a valorar la antigüedad del parque, el ruido y el tráfico, y también las posibles mejoras urbanas. Valdenoja (3,2 %) y Puerto Chico (3,0 %) tienen alquileres relativamente altos, pero su mayor precio de compra reduce el rendimiento. En El Sardinero (1,9 %), la localización y el atractivo residencial y turístico se pagan muy por encima de las rentas que genera la vivienda.
Compraventas estables, precios al alza
Santander registró 2.477 compraventas de vivienda en 2025, un 2,9 % menos que en 2024 y prácticamente las mismas que en 2021 (+0,2 %). Por el camino, un descenso del 12,5 % en 2023 y un repunte del 13,3 % en 2024.
Según el Ministerio, el precio tasado medio de la vivienda usada de más de cinco años alcanzó los 2.656 €/m² en el segundo trimestre de 2026: un 14 % más que un año antes y un 52 % más que los 1.744 €/m² de finales de 2021.
El alquiler anunciado llegó a 12,7 €/m² en el tercer trimestre de 2026, según Idealista: un 7,9 % más que hace un año y un 43 % más que los 8,9 €/m² de finales de 2021.
COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN SANTANDER (Nº POR AÑO)
Fuente: Ministerio
PRECIO DE VENTA Y DE ALQUILER EN SANTANDER (€/M²)
Fuente: Ministerio y portal Idealista
Más población, pero más envejecida que la media
El INE contabiliza 175.082 residentes en 2025 frente a 172.000 en 2021: 3.082 más (+1,8 %). Más habitantes no implican por sí solos más demanda de vivienda: cuentan también la formación de hogares, su tamaño, la capacidad de pago y la marcha de familias a municipios del entorno.
Santander es más mayor y tiene más hogares unipersonales que la media española (ver tabla), lo que apunta a una demanda de viviendas accesibles, bien comunicadas y no necesariamente grandes. El alquiler turístico apenas supone el 1,39 % de las viviendas (INE, mayo 2026).
| Santander | España | |
|---|---|---|
| Edad mediana | 52,4 años | 45,8 años |
| Población mayor de 65 | 27,5 % | 20,7 % |
| Viviendas vacías | 8,2 % | 14,4 % |
| Hogares unipersonales | 33,5 % | 29,1 % |
| Viviendas en alquiler | 17,0 % | 16,1 % |
| Renta neta media anual del hogar | 41.317 € | 40.605 € |
| Desempleo | 11,2 % | 10,0 % |
Oferta futura: qué está confirmado y qué no
Cierro del Alisal. La Sociedad de Vivienda y Suelo de Santander informa de un ámbito con 1.140 viviendas previstas, 300 de ellas protegidas, y de 281 viviendas protegidas en construcción en seis promociones.
La Remonta. En agosto de 2026 empezó la demolición del antiguo complejo militar. Es solo preparación del suelo: no equivale a licencias ni a un calendario de entregas, y las cifras de promociones anunciadas en el pasado no sirven como referencia hasta que haya un proyecto aprobado.
Plan General. La elaboración del nuevo Plan General y las consultas municipales apuntan a regeneración urbana, acceso a la vivienda y mejora de zonas consolidadas como Castilla-Hermida. Los municipios próximos seguirán siendo la alternativa para los hogares que no pueden pagar la capital.
Garajes: solo rinden en dos zonas
La rentabilidad neta estimada de una plaza de garaje va del 1,9 % de Cueto al 8,2 % de El Sardinero. Solo esta última zona supera el objetivo del 5 % que fijamos para aparcamientos, y lo hace con diferencia sobre el resto. Antes de comprar, hay que comprobar la plaza concreta: ubicación, tamaño, accesos, maniobrabilidad, situación jurídica, cuota de comunidad, IBI y posibles derramas.
El Plan Estratégico Santander 2030 reconoce dificultades de aparcamiento en parte del tejido consolidado y la necesidad de aparcamientos disuasorios. Eso puede sostener la demanda en algunas calles, pero las plazas de edificios nuevos, las zonas reguladas y los futuros aparcamientos también pueden aumentar la competencia.
El caso de Numancia-San Fernando, donde la rentabilidad neta estimada alcanza el 10,9 %, ilustra que pueden encontrarse oportunidades que destacan sobre la media. Sin embargo, al tratarse de una única muestra de venta, conviene tomar el dato con cautela y comprobar que tanto el precio de compra como la renta de alquiler estimada sean realistas. Una rentabilidad especialmente elevada puede deberse a un precio de compra inusualmente bajo o a una renta de alquiler particularmente alta; en ambos casos, es importante analizar los motivos antes de tomar una decisión.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| El Sardinero | 14.000 | 131 | 8,2 % |
| Peñacastillo-Nuevamontaña | 14.000 | 76 | 4,6 % |
| Valdenoja | 17.000 | 77 | 4,0 % |
| Alisal-Cazoña-San Román | 18.000 | 78 | 3,7 % |
| Centro-Ayuntamiento | 49.500 | 200 | 3,5 % |
| Cuatro Caminos | 44.000 | 178 | 3,5 % |
| Puerto Chico | 39.500 | 160 | 3,5 % |
| Castilla-Hermida | 45.500 | 168 | 3,2 % |
| Los Castros | 26.000 | 95 | 3,2 % |
| General Dávila | 41.000 | 136 | 2,9 % |
| Cueto | 37.000 | 80 | 1,9 % |
| Compra: precio medio estimado tras negociación, plaza de garaje tipo. Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres similares. Rentabilidad neta anual estimada, antes de impuestos. Elaboración propia. | |||
Qué hacer según su objetivo
Para comprar y alquilar vivienda, General Dávila y Numancia-San Fernando son las zonas mejor situadas de la muestra, aunque su rentabilidad sigue lejos del 7,5 %. No pague de más por una revalorización incierta.
Para vivienda habitual, empiece por Alisal-Cazoña-San Román y Peñacastillo-Nuevamontaña si busca precios contenidos, pero no descarte otras zonas por su media: un edificio bien conservado y con ascensor puede salir más a cuenta que otro aparentemente más barato con reformas a la vista.
En garajes, El Sardinero destaca por su rentabilidad estimada del 8,2 %, aunque conviene buscar oportunidades concretas y no realizar una compra indiscriminada.
