La vivienda por barrios en Santander

Santander, ciudad tranquila y madura

Santander es una ciudad costera del norte de España con 173.000 habitantes y entorno geográfico privilegiado. Los datos muestran un perfil de habitante de edad y renta superior a la media del país, como se ve en la tabla.

Desde el año 2000 ha perdido un 6% de sus habitantes. Cuenta con un 9% de viviendas secundarias y un 12% de viviendas vacías. Cantabria tiene una tasa de natalidad inferior a la media del país (6,1 frente al 7,6), y una tasa de mortalidad superior a la media (10,3 por mil habitantes, frente a 8,8). Pero esos indicadores demográficos no son tan malos como los de otras regiones colindantes (Asturias o Castilla y León, por ejemplo).

SANTANDER: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA €/m² Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje izdo.)

El alquiler ha seguido una senda alcista con altibajos en los últimos años.

Encuesta a 360 residentes de Santander

En marzo de 2021 preguntamos a 360 residentes de Santander por algunas cuestiones referentes a la ciudad, su percepción y preferencias personales.

La ciudad afronta los cambios habituales para mejorar su calidad de vida. El medio de transporte preferido sigue siendo el coche particular, pero ir andando es la segunda opción mayoritaria. La iniciativa para disminuir la velocidad máxima a 30 km/h en viales de un carril por sentido gusta al 60% de los encuestados. El 76% desea que se aumenten las zonas peatonales, un 63% ve necesarios más aparcamientos en el centro y casi la mitad de la población es partidaria de hacer más carriles bici (por la calzada).

La tipología de bloques gusta al 56%. El 94% de encuestados no tiene intención de mudarse de municipio en el corto-medio plazo. De hecho 9 de cada 10 santanderinos están satisfechos con su vivienda actual. Quienes no lo están buscan un baño adicional, una terraza, más elementos comunes como jardín o piscina o, al menos, un dormitorio más.

Entre los propietarios, hay un 9% con intención de hacer reformas en este año o el siguiente.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD

Porcentaje de quienes las valoran como buenas, regulares o malas.

Valoración de los servicios

Los servicios de educación se valoran con un 7,3 sobre 10, al igual que las comunicaciones y las bibliotecas. Las dotaciones deportivas también sacan un notable y las sanitarias lo rozan. Peor valoración recibe la seguridad (5,7) y la limpieza (5,8), al margen del clásico problema de aparcamiento (4,9). Con respecto a encuestas anteriores destaca la mejora de las bibliotecas y los centros de mayores, mientras que los servicios sanitarios y la limpieza han bajado en su percepción.

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN SANTANDER

Porcentaje de encuestados a quienes gustaría vivir en cada zona.

Barrios favoritos para vivir

Una zona destaca por encima del resto: El Sardinero, que gusta al 86% de encuestados. En este caso el precio también acompaña a las preferencias, al ser la zona más cara con diferencia (vea la tabla). En preferencias, le siguen dos empatadas a 69%: el Centro (destaca en centros escolares, transporte público y bibliotecas, con problemas de aparcamiento) y Puerto Chico (destaca en parques, limpieza y aparcamiento). También gustan las zonas de Numancia (64%) y Los Castros (61%), la mejor valorada en centros sanitarios, escolares, deportivos y para mayores, con buenas comunicaciones y parques.

Las zonas con menores preferencias son las de Monte (30%, aunque sus precios no son los más bajos precisamente), Cueto (34%) y Peñacastillo (44%)

Precios de vivienda por barrios

La tabla anterior muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor. Tras El Sardinero, destacan los precios de venta en Valdenoja y el Centro, si bien sus alquileres se ven superados por otros barrios.

Los precios de venta llevan años en una dinámica de pocos cambios. En 2020 bajaron un 2,5% anual y siguen siendo un 28% más baratos que los precios registrados hace 10 años. Los alquileres medios si recuperaron un 31% de su precio en los últimos cinco años, aunque en 2020 se mantuvieron estables. Como en otras ciudades medianas, el alquiler muestra un mayor dinamismo que el mercado de compraventa de vivienda.

La venta de vivienda en la ciudad tuvo años de recuperación entre 2014 y 2018, pero bajó un 4% en 2019 y un 15% en 2020.

Plazas de garaje

Algo más de un 20% de encuestados en la ciudad dijo necesitar una plaza de garaje. Un 8% piensa comprarla en los próximos años y otro 7% quiere alquilarla. Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre 10.000 €/plaza de Peñacastillo a los 42.500 del Centro. Los alquileres de plazas de garaje también muestran grandes diferencias entre ellos:  oscilan entre los 58 €/mes de Alisal y los 127 € de Puerto Chico.

 Con la perspectiva del inversor estimamos interesantes las plazas que puedan aportar rentabilidades superiores al 3,1% anual. Seis de las doce zonas analizadas alcanzan ese umbral. Por supuesto, hablamos de valores medios; los precios de los garajes varían dentro de la misma calle. Siempre es necesario seleccionar una a una las plazas de garaje donde pensemos invertir.

Locales comerciales

Según los precios que hemos obtenido para locales comerciales en venta y alquiler de unos 100 m², existen rentabilidades anuales interesantes para un inversor (vea la tabla). Pero hay que tomar los datos con prudencia y sobre todo hay que tener presente el contexto social y económico, donde no es fácil prever el futuro de muchos negocios hasta ahora tradicionales. Desde hace unos meses, el riesgo actual nos lleva a no aconsejar la compra ahora de este tipo de locales: mantener un arrendatario estable puede implicar quitas o demoras en el cobro de las rentas.

Conclusión y consejos

En vivienda, ninguno de los barrios analizados alcanza la rentabilidad mínima que “pedimos” para poder compensar los riesgos y la existencia de inversiones alternativas. Necesitaremos obtener un descuento añadido del 20% para que aparezca como correcto el barrio de Alisal, y de un 30% para que lo sea el de Castilla. En Los Castros la rebaja debería ser del 40% y en el Centro y el Sardinero superior al 50%. Los precios están aún muy caros.

En plazas de garaje hay más opciones, aunque algunas de las zonas con mayores rentabilidades estimadas no figuran quizá entre las que más demanda de garajes presentan, motivo por el que sus precios de compra son -relativamente- tan baratos.