Vivienda en Oviedo: bajan las ventas, pero los precios siguen al alza

Características de la población

Oviedo suma 223.968 habitantes en el Padrón oficial de 1 de enero de 2025, cerca de 4.000 más que un año antes. El 25,4% de la población tiene 65 o más años, lo que confirma un perfil demográfico maduro. En el mercado laboral, el paro registrado se situó en línea con la media nacional en julio de 2026.

Para hogares y parque residencial, la última fotografía completa sigue siendo el Censo de 2021: 127.209 viviendas, de las que 95.562 son principales; el 7,3% están vacías y el 17,1% de las principales están alquiladas. Los hogares unipersonales representan el 32,6%. La renta neta media anual por hogares está prácticamente alineada con la media nacional.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN OVIEDO

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Menos ventas, precios aún al alza

En 2025 se registraron 3.715 compraventas de viviendas, un 1,7% menos que el año anterior, tras el fuerte avance de 2024. La moderación ha continuado en 2026: Asturias contabilizó 3.827 ventas en el segundo trimestre (-0,8% trimestral) y 15.410 en los últimos doce meses (-3,5% interanual). Oviedo concentró el 22,7% de las operaciones de la región.

Pese a esa menor actividad, el precio mantiene una clara tendencia alcista. El valor tasado oficial de la vivienda usada en Oviedo alcanzó los 2.075,8 €/m² en el primer trimestre de 2026 (MIVAU), un incremento anual del 19%. La Estadística Registral Inmobiliaria, con otra metodología, situó el incremento anual del segundo trimestre en un 21,3%.

En alquileres nuevos, el precio medio alcanzó los 11,7 euros por m² en Oviedo en agosto de 2026. Las rentas aumentaron un 11 % respecto a agosto de 2025 y un 36% respecto de hace 4 años, situándose en su máximo histórico según el portal idealista.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN OVIEDO

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Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda por zonas en Oviedo y los hemos comparado con la capacidad económica de los hogares y con la rentabilidad que puede obtener un inversor a largo plazo.

Los precios de compra presentan diferencias apreciables entre las zonas analizadas: van desde los 164.500 euros de media en San Claudio-Trubia-Las Caldas hasta los 263.000 euros del Centro-Casco Histórico. Para una vivienda tipo de 90 m² usada, tras negociación, esto supone una diferencia de casi 100.000 euros entre las zonas más y menos caras. Buenavista-Ería-Montecerrao se sitúa en 210.500 euros, mientras que Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida alcanza los 207.500 euros y Corredoria-Huca-Teatinos, los 203.500 euros.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Oviedo

Los alquileres de las viviendas analizadas oscilan entre los 773 €/mes de San Claudio-Trubia-Las Caldas y los 1.166 €/mes de Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida. El Centro-Casco Histórico se sitúa en 1.136 €/mes, mientras que Buenavista-Ería-Montecerrao alcanza los 1.033 €/mes.

La rentabilidad anual neta estimada se mueve entre el 3,5 % y el 4,5 %, por debajo del 7,5 % que consideramos el mínimo para que una inversión residencial resulte suficientemente atractiva. Incluso las zonas con mayor rentabilidad, Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida y Fozaneldi-Tenderina-Ventanielles, se quedan tres puntos por debajo de este umbral. Esto indica que, con los precios actuales de compra y alquiler, adquirir una vivienda en Oviedo para destinarla al alquiler ofrece una rentabilidad limitada y exige valorar cuidadosamente el precio de entrada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con la última renta neta media anual oficial disponible del hogar, 38.153 € (INE, 2023), y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Oviedo estaría en torno a 152.600 €.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar para que, con la renta anual del alquiler, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%. Esta exigencia se construye como suma de una tasa libre de riesgo del 3,5% y una prima de riesgo de 4 puntos. En garajes, al considerar un menor riesgo, trabajamos con un 5% (3,5% + 1,5 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: el inmueble incorpora incertidumbres relevantes, como la estabilidad de los ingresos por alquiler, la desocupación, los costes y posibles contingencias con los inquilinos, por lo que debe compensar claramente alternativas más seguras.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra, como notaría, registros, tasación e impuestos, y coeficientes por desocupación y fricción.

Con estos criterios, los precios actuales están muy por encima tanto del nivel que puede asumir un hogar medio como del que justificarían las rentas para alcanzar el 7,5%. En el Centro-Casco Histórico, la zona más cara, una vivienda tipo de 90 m² cuesta unos 263.000 €, por lo que necesitaría un descuento de aproximadamente el 42% para situarse en los 152.600 € asumibles por un hogar con la renta media de Oviedo. En cambio, en San Claudio-Trubia-Las Caldas, la zona más barata, con un precio de unos 164.500 €, bastaría con una rebaja cercana al 7%.

En la práctica, esto muestra que la vivienda resulta exigente tanto desde el punto de vista de la asequibilidad como de la inversión. Para que un hogar con la renta media pueda acceder a una vivienda tipo, los precios tendrían que reducirse entre aproximadamente un 7% en las zonas más económicas y un 42% en las más caras. Al mismo tiempo, ninguna de las zonas analizadas alcanza el 7,5% de rentabilidad mínima que consideramos exigible para una inversión residencial.

Precios de las plazas de garaje en Oviedo

Para plazas de garaje hemos encontrado muestras de alquiler en siete de las nueve zonas analizadas de Oviedo, mientras que de venta tenemos datos en todas ellas. Los precios de compra oscilan entre los 11.500 € por plaza de La Manjoya-Parroquias Sur y los 17.500 € del Centro-Casco Histórico.

Los alquileres de plazas de garaje de las zonas de las que hemos conseguido datos oscilan entre los 56 €/mes de La Manjoya-Parroquias Sur y los 84 €/mes del Centro-Casco Histórico. En el resto de las zonas, las rentas se sitúan entre los 65 y los 72 €/mes.

La rentabilidad anual neta estimada se mueve entre el 4,14% del Centro-Casco Histórico y el 4,80% de Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida. En ninguna de las zonas analizadas se alcanza el 5% de rentabilidad que estimamos como mínima para que una inversión en plazas de garaje resulte atractiva. Por tanto, a diferencia de otros mercados de garajes donde las rentas pueden compensar los precios de compra, en Oviedo los valores actuales ofrecen una rentabilidad algo inferior a la exigida.

De cara al futuro, proyectos urbanísticos a vigilar

Para el pequeño inversor, conviene seguir varios proyectos urbanísticos que pueden influir en determinadas zonas de Oviedo. Aunque estas actuaciones suelen mejorar los equipamientos, la accesibilidad y la imagen de los barrios, también pueden incorporar nueva oferta residencial y de aparcamiento. Por ello, cuando las rentabilidades iniciales son ajustadas, resulta más importante analizar la demanda real de la calle y el precio de compra que confiar únicamente en una futura revalorización.

Ninguno de estos proyectos debería alterar de forma brusca el mercado a corto plazo, pero sí pueden modificar gradualmente la oferta y la percepción de determinados barrios. En consecuencia, es aconsejable valorar estos desarrollos como un factor complementario y no como el argumento principal de inversión. La rentabilidad actual, la facilidad de alquiler y la demanda consolidada siguen siendo los elementos decisivos.

1. La Vega - Tenderina. El convenio urbanístico de la antigua Fábrica de Armas de La Vega contempla alrededor de 100.000 m² de edificabilidad residencial, con una parte relevante destinada a vivienda protegida y la creación de un aparcamiento subterráneo de unas 400 plazas. Se trata de una actuación transformadora para el entorno de Tenderina y Fozaneldi, que previsiblemente mejorará la calidad urbana de la zona, aunque también supondrá la entrada de nuevas viviendas y más oferta de garajes a medio plazo.
2. El Cristo - Buenavista. En julio de 2026 se reactivó la tramitación del plan especial que ordenará los terrenos del antiguo HUCA. El ámbito abarca 152.360 m² e incluye futuros espacios públicos, equipamientos y desarrollos residenciales. Es probablemente el proyecto con mayor capacidad para influir en los barrios de Buenavista, Ería y Montecerrao, aunque todavía se encuentra en fase de planeamiento y su impacto real tardará años en materializarse.
3. Montecerrao y Las Campas. El oeste de Oviedo continúa incorporando promociones de obra nueva. Durante 2026 se han tramitado nuevos estudios de detalle en Montecerrao, una zona que sigue concentrando gran parte de la vivienda de reciente construcción de la ciudad. Para quienes invierten en garajes o vivienda usada, es importante tener presente que buena parte de estas promociones incluyen plazas de aparcamiento propias, lo que puede limitar la presión de la demanda sobre el mercado de garajes del entorno.