Mayor dinamismo en alquileres
Oviedo es una de las capitales donde los precios de la vivienda no llegaron a reponerse desde la crisis iniciada en 2008. En precios de venta de vivienda usada, el suelo se tocó en junio 2017, y desde entonces apenas ha habido una ligera recuperación. De hecho, en septiembre de 2020 el precio medio de venta de una vivienda de segunda mano seguía siendo un 30% más barato del precio registrado 10 años antes.
En alquiler, las rentas iniciaron una recuperación en 2016, tendencia moderada al alza que ha seguido hasta finales de 2020 hasta prácticamente igualar los precios que había principios de 2010.
En cuanto a ventas de vivienda, los años de grandes caídas fueron 2011 y 2013, año donde se tocó fondo en número de viviendas vendidas en la ciudad. Luego siguieron 5 años de incrementos hasta que ya en 2019 marcaron un retroceso del 4%. En 2020, hasta septiembre, bajaron un 6,7% anual, una caída discreta dadas las circunstancias.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN OVIEDO, EN VENTA (€/m2) Y ALQUILER (EJE Izdo, €/m2 al mes)
El alquiler muestra mayor dinamismo que el precio de venta de la vivienda en Oviedo, que lleva años estancado.
El análisis por barrios de Oviedo
En febrero de 2021 analizamos los precios medios de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Oviedo y los comparamos con lo que estimamos como “valor razonable”, el valor al que compraría una persona que actuara con criterios económicos prudentes propios de un inversor, por rentabilidades esperadas. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor.
Los precios de venta de viviendas usadas oscilan desde los 1.760 €/m2 de la zona de Parque San Francisco- Uría a los 860 €/m2 de la zona de Tenderina- Ventanielles. Los alquileres de viviendas oscilan entre los 518 €/mes de Tenderina- Ventanielles a los 639 €/mes de Parque San Francisco- Uría.
Observamos que los alquileres, incluso en los barrios más caros, son relativamente económicos y bastante uniformes entre las diversas zonas, existiendo más diferencia entre los precios de venta que entre los alquileres.
Comparando los precios de mercado con los valores razonables de las viviendas, vemos que a los precios actuales todos los barrios de Oviedo aparecen como
Mayor dinamismo en alquileres
Oviedo es una de las capitales donde los precios de la vivienda no llegaron a reponerse desde la crisis iniciada en 2008. En precios de venta de vivienda usada, el suelo se tocó en junio 2017, y desde entonces apenas ha habido una ligera recuperación. De hecho, en septiembre de 2020 el precio medio de venta de una vivienda de segunda mano seguía siendo un 30% más barato del precio registrado 10 años antes.
En alquiler, las rentas iniciaron una recuperación en 2016, tendencia moderada al alza que ha seguido hasta finales de 2020 hasta prácticamente igualar los precios que había principios de 2010.
En cuanto a ventas de vivienda, los años de grandes caídas fueron 2011 y 2013, año donde se tocó fondo en número de viviendas vendidas en la ciudad. Luego siguieron 5 años de incrementos hasta que ya en 2019 marcaron un retroceso del 4%. En 2020, hasta septiembre, bajaron un 6,7% anual, una caída discreta dadas las circunstancias.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN OVIEDO, EN VENTA (€/m2) Y ALQUILER (EJE Izdo, €/m2 al mes)
El alquiler muestra mayor dinamismo que el precio de venta de la vivienda en Oviedo, que lleva años estancado.
El análisis por barrios de Oviedo
En febrero de 2021 analizamos los precios medios de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Oviedo y los comparamos con lo que estimamos como “valor razonable”, el valor al que compraría una persona que actuara con criterios económicos prudentes propios de un inversor, por rentabilidades esperadas. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor.
Los precios de venta de viviendas usadas oscilan desde los 1.760 €/m2 de la zona de Parque San Francisco- Uría a los 860 €/m2 de la zona de Tenderina- Ventanielles. Los alquileres de viviendas oscilan entre los 518 €/mes de Tenderina- Ventanielles a los 639 €/mes de Parque San Francisco- Uría.
Observamos que los alquileres, incluso en los barrios más caros, son relativamente económicos y bastante uniformes entre las diversas zonas, existiendo más diferencia entre los precios de venta que entre los alquileres.
Comparando los precios de mercado con los valores razonables de las viviendas, vemos que a los precios actuales todos los barrios de Oviedo aparecen como caros o muy caros. Porque no ofrecen la rentabilidad mínima que exigimos a este tipo de invesiones, teniendo en cuenta su riesgo y las alternativas existentes. Si obtuviéramos un descuento adicional del 10% aparecería el primer barrio como correcto, que sería Tenderina- Ventanielles y habría que bajar otro 10% adicional (un 30% sobre los precios de oferta) para que aparezca el siguiente barrio correcto, Santo Domingo- El Campillín.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN OVIEDO |
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Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Centro-Casco Histórico |
160.000 |
608 |
2,9% |
|
Corredoria-Huca-Teatinos |
127.500 |
552 |
3,3% |
|
Salesas-Foncalada-Campoamor |
165.000 |
597 |
2,7% |
|
Buenavista-Ería-Montecerrao |
128.000 |
549 |
3,3% |
|
Auditorio-Seminario |
155.500 |
613 |
3,0% |
|
Milán-Pumarín, |
136.000 |
549 |
3,1% |
|
Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida |
124.500 |
537 |
3,3% |
|
Santo Domingo-El Campillín. |
123.000 |
581 |
3,6% |
|
Parque San Francisco-Uría. |
198.000 |
639 |
2,4% |
|
HUCA-La Cadellada |
135.500 |
558 |
3,1% |
|
Tenderina-Ventanielles |
97.000 |
518 |
4,1% |
|
Ciudad Naranco-Prados de la Fuente |
124.500 |
555 |
3,4% |
|
(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Rentabilidad de los garajes en Oviedo
Los precios de venta de plazas de garaje oscilan en la ciudad entre 10.300 €/plaza del barrio Ciudad Naranco-Prados de la Fuente a los 22.500 €/plaza de Parque San Francisco- Uría. Se observa una gran diferencia de precio entre los barrios con plazas más caras y los de las más baratas.
Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 41 €/mes del barrio de Buenavista- Ería- Montecerrao, a los 64 €/mes del barrio de Parque San Francisco- Uría.
Con los precios de mercado de febrero de 2021, vemos que de la mitad de los barrios de Oviedo de los que hemos conseguido datos aparecen como interesantes para invertir. El riesgo del alquiler de una plaza de garaje es inferior al alquiler de vivienda, lo que hace que a igualdad de rentabilidades esperadas, sí podamos ver oportunidades de compra en garajes y no en viviendas.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE PLAZAS DE GARAJE EN OVIEDO |
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Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Centro-C. Histórico |
16.800 |
55 |
2,8% |
|
Corredoria-Huca-Teatinos |
11.800 |
49 |
3,6% |
|
Salesas-Foncalada-Campoamor |
19.800 |
57 |
2,5% |
|
Buenavista-Ería-Montecerrao |
13.000 |
41 |
2,8% |
|
Auditorio-Seminario |
12.800 |
50 |
3,3% |
|
Milán-Pumarín, |
11.300 |
52 |
4,0% |
|
Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida |
10.600 |
50 |
4,1% |
|
Santo Domingo-El Campillín |
20.400 |
63 |
2,7% |
|
Parque S. Francisco-Uría. |
22.500 |
64 |
2,5% |
|
HUCA-La Cadellada |
13.400 |
45 |
2,9% |
|
Tenderina-Ventanielles |
10.500 |
50 |
4,1% |
|
Ciudad Naranco-Prados de la Fuente |
10.300 |
51 |
4,3% |
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para garajes tipo de 14 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Locales comerciales en Oviedo
En locales comerciales observamos que la rentabilidad más alta está en el barrio de Centro - Casco Histórico con un 10 %, aunque algún barrio menos céntrico como Tenderina- Ventaniellas se aproxima con un 9%.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LOCALES COMERCIALES EN OVIEDO |
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|
Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Centro-C. Histórico |
132.000 |
1.829 |
10,5% |
|
Corredoria-Huca-Teatinos |
73.500 |
681 |
7,0% |
|
Salesas-Foncalada-Campoamor |
185.000 |
1.169 |
4,8% |
|
Buenavista-Ería-Montecerrao |
61.500 |
425 |
5,2% |
|
Milán-Pumarín, |
100.000 |
782 |
5,9% |
|
Ciudad Naranco-Vallobín-La Florida |
81.000 |
444 |
4,2% |
|
Tenderina-Ventanielles |
51.000 |
618 |
9,1% |
|
Ciudad Naranco-Prados de la Fuente |
60.000 |
384 |
4,9% |
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para locales tipo de 100 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en locales similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Metodología y advertencias
Los precios medios de mercado se obtienen de la valoración de muestras homogéneas en oferta, a las que se aplica una ponderación del 10% a la baja, que es la que se estima razonable que pueda obtenerse mediante negociación en estos momentos.
Para el cálculo de rentabilidades utilizamos un coeficiente de ocupación del inmueble que es del 0,7 para viviendas y locales, y del 0,8 para plazas de garaje. Además, tenemos en cuenta los gastos de adquisición del inmueble.
Los valores razonables de compra se obtienen de la capitalización de las rentas netas de alquiler, usando como tipos el 4,6% para viviendas y locales y el 3,1% para plazas de garaje (por su menor tasa de riesgo).
Estas estimaciones medias no suplen al análisis de mercado individual que cada uno debe hacer si está pensando en dedicar parte de su patrimonio a la inversión en inmuebles. No debemos olvidar que cualquier inversión en inmuebles debe afrontarse desde una perspectiva de largo plazo (al menos 10 años) y buscando un equilibrio y diversificación en el conjunto de su patrimonio. El precio o la rentabilidad por sí solas no son factores determinantes para una decisión de inversión, pues puede ser que los precios sean bajos por ser zonas poco demandadas, menos seguras o de difícil alquiler.
