Jaén, un mercado que acelera ventas pero sigue tensionando precios

Características de la población

Jaén cuenta con 112.000 habitantes y presenta una tasa de paro del 14,4%, por encima de la media nacional (10,3%). Su población está ligeramente más envejecida que la del conjunto del país, con una edad media de 47 años y un 20% de mayores de 65 años, en línea con el dato nacional.

En cuanto a vivienda, el municipio dispone de 58.293 viviendas, de las cuales un 10,4% están vacías, por debajo de la media nacional (14,4%). Las viviendas unipersonales representan el 28,7%, claramente por encima del promedio nacional. Entre las 43.149 viviendas principales, el 9,8% están en alquiler, muy por debajo del 16,1% nacional. La renta neta media anual por hogar asciende a 36.801 €, prácticamente en línea con la media española.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN JAÉN

Suben las ventas y los precios

El mercado muestra un fuerte repunte tras la caída de ventas en 2023. Las compraventas suben en 2025 un 23,3% interanual, después de haber crecido en 2024 (+15,1%), cuando se contabilizaron 1.614 operaciones. Este crecimiento se produce tras el retroceso de 2023 (-17,9%), lo que confirma un cambio de tendencia. En conjunto, en los últimos cuatro años las ventas acumulan un incremento del 32,9%, reflejando un mercado que ha recuperado dinamismo.

Donde no hay enfriamiento es en los precios. El precio medio de la vivienda ha aumentado un 14,4% en el último año (2024-2025), al pasar de 1.192,2 €/m² a 1.363,3 €/m². Si se amplía el foco, el incremento acumulado desde 2021 alcanza el 21,1%.

En alquiler la trayectoria es muy similar. En el último año, las rentas han subido un 9,3% (de 7,5 €/m² a 8,2 €/m²), mientras que en cuatro años el incremento alcanza el 36,7%, desde los 6,0 €/m² registrados en 2021. Esto confirma una presión sostenida al alza también en el mercado del alquiler.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN JAÉN

Proyectos urbanísticos de la ciudad

La ciudad de Jaén avanza en un conjunto de proyectos estratégicos que buscan modernizar su estructura urbana y mejorar la calidad de vida. El más relevante es el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), previsto para 2026, que plantea una ciudad más conectada mediante nuevos corredores verdes, ampliación de zonas residenciales, regularización de viviendas fuera de ordenación y mejoras en movilidad como el distribuidor Este-Norte y la segunda línea del tranvía. Este plan también impulsa áreas industriales vinculadas al desarrollo tecnológico del CETEDEX, uno de los grandes motores económicos previstos para los próximos años.

Paralelamente, el Ayuntamiento impulsa actuaciones concretas como la puesta en marcha del tranvía, la implantación de la Zona de Bajas Emisiones, la creación de aparcamientos disuasorios y la transformación del entorno de la estación ferroviaria, donde se proyectan unas 1.500 viviendas. También destacan la recuperación de espacios patrimoniales como Santo Domingo, Villa de los Robles y Los Cañones, así como la rehabilitación del Hotel Rey Fernando. Todo ello se complementa con la creación de un nuevo barrio universitario con un alto porcentaje de vivienda protegida y mejoras en el casco histórico y la Plaza de la Constitución.

Precios por barrios de vivienda en venta

Los precios medios de vivienda en Jaén muestran diferencias entre zonas, aunque dentro de un rango relativamente acotado. Para una vivienda tipo de 90 m², los valores oscilan entre los 130.500 € de Belén - San Roque y los 230.500 € de Avda de Madrid - Pº de la Estación, pasando por zonas como Peñamefecit - Avda Barcelona (150.000 €), Renfe - Bulevar (139.000 €), San Bartolomé - Millán de Priego (168.500 €) o San Ildefonso - Catedral (155.000 €).

Precios y rentabilidad de los alquileres en Jaén

Los alquileres se sitúan entre los 646 €/mes en San Ildefonso - Catedral y los 923 €/mes en Belén - San Roque, con valores intermedios como 751 €/mes en Peñamefecit - Avda Barcelona o 830 €/mes en Renfe - Bulevar.

La tabla muestra que las rentabilidades se mueven entre el 3,2% y el 5,7%, siendo Belén - San Roque la zona con mayor retorno. Sin embargo, ningún barrio alcanza el 7,5% que se considera mínimo para una inversión en vivienda, lo que indica que los precios actuales siguen siendo elevados en relación con los ingresos por alquiler.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta disponible media de 36.801 € en 2023, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Jaén estaría en torno a 147.000 €.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar capitalizando las rentas del alquiler. Es decir, buscamos a qué precio habría que comprar para que, con una renta anual determinada, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%.

En vivienda, ese 7,5% se construye como suma de una tasa libre de riesgo (3%) y una prima de riesgo (4,5 puntos). En garajes, al considerar menor riesgo, trabajamos con un 5% (3% + 2 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: hoy el inmueble incorpora incertidumbres relevantes (estabilidad de los ingresos por alquiler, desocupación, costes y posibles contingencias con inquilinos), por lo que debe compensar claramente alternativas seguras como el bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 rondaba el 3,3% anual.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra (notaría, registros, tasación, impuestos…), y coeficientes por desocupación y fricción (0,75 en viviendas; 0,8 en garajes).

Con estos criterios, al comparar precios de oferta actuales (incluso aplicando un recorte del 12%), ningún barrio con datos alcanza el 7,5% mínimo que consideramos exigible para invertir en vivienda.

En Jaén, ninguno de los barrios analizados alcanza ese umbral, ya que las rentabilidades se sitúan entre el 3,2% y el 5,7%. Para que apareciera alguna zona con un valor adecuado para inversión, sería necesario aplicar descuentos adicionales sobre los precios actuales.

Precios de las plazas de garaje en Jaén

El mercado de garajes en Jaén presenta precios de compra entre los 18.000 € y los 25.000 €, con alquileres que oscilan entre 60 € y 90 € mensuales, en función de la zona. Se trata de un producto con una inversión inicial más baja que la vivienda y, en general, con menor complejidad de gestión.

Las rentabilidades se sitúan entre el 2,4% y el 3,3%, claramente por debajo del 5% que se considera mínimo en este segmento. Esto indica que, al igual que ocurre con la vivienda, los precios de compra están relativamente elevados en comparación con las rentas que se pueden obtener. En consecuencia, el atractivo inversor de los garajes en Jaén es actualmente limitado.