Barrios caros y baratos en Jaén, 2018

Precios estables, sin repunte

Cuando publicamos el primer estudio sobre Jaén, en octubre de 2012 (OFC 44), la crisis había hecho que el precio de la vivienda cayera un 22% desde máximos. La tendencia no se ha invertido y acumula un 16% más de caída adicional hasta junio de 2018. Los dos últimos años, más estables, han visto subir 1,3% los precios de venta al tiempo que el alquiler aumentaba un 9%.

Nosotros hemos analizado los precios medios de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Jaén y los hemos comparado con los precios de capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios, para saber si, desde el punto de vista de la rentabilidad económica, las zonas están caras, correctas o baratas para quien se plantee comprar. En 2017 se vendieron 1.025 casas en Jaén, frente a 409 en 2013 y 2.254 en 2005.

VIVIENDA EN JAÉN: PRECIO DE VENTA (EJE IZDO, €/m²) Y ALQUILER, en €/m² al mes

 

El alquiler se ha mantenido más estable en años de crisis.

 

Criterios para el cálculo

Pensamos que para que compense la compra de una vivienda, un inversor prudente debería poder esperar obtener una rentabilidad media anual por alquileres del 5,5%. En el cálculo tenemos en cuenta los gastos de la compra y un coeficiente de desocupación de la vivienda, porque no es realista pensar que va a estar ocupada al 100% ininterrumpidamente. Llamamos valor razonable al que pagaría un inversor prudente para esperar obtener una rentabilidad de al menos un 5,5% anual.

Para viviendas vemos que con los precios de octubre de 2018 todos los barrios de viviendas aparecen como “caros” o “muy caros”, excepto el barrio de El Valle-Universidad, que aparece como “barato”.

Si rebajamos los precios actuales un 5% aparece el barrio de Alcantarilla- La Glorieta como “correcto”.

 

PRECIO DE MERCADO Y VALOR ESTIMADO RAZONABLE DE LA VIVIENDA EN JAÉN
Zonas	Mercado (1)	Razonable (2)
S. Bartolomé–M. de Priego	94.000	64.000
Belén - San Roque	88.500	67.000
Peñamefecit - Avda Barcelona	96.500	73.000
San Ildefonso - Catedral	100.000	59.000
Ctra. Circunvalación - La Magdalena	86.000	48.000
San Felipe - El Almendral - La Merced	73.000	55.500
Renfe - Bulevar	109.500	74.000
Avda de Madrid - Pº de la Estación	102.500	68.000
Valdeastillas	105.000	66.000
Hospital	100.000	81.000
Alcantarilla - La Glorieta	72.500	64.000
Puente Tablas - Puente Nuevo - Cerro Molina	75.000	64.000
El Valle - Universidad	68.500	74.000
Puente Jontoya - Puente de la Sierra - El Arroyo	107.000	69.000
(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para vivienda equiparable de 90 m2. (2) Precio máximo al que compraría un inversor prudente con criterios de rentabilidad económica.

 

Interés en garajes

Consideramos interesante la compra de una plaza de garaje que pueda ofrecer una rentabilidad media por alquiler de al menos un 3,5% anual. Con los precios de octubre de 2018 hay disparidad en los barrios de Jaén pues de los 11 en que se han conseguido datos, 5 aparecen como interesantes para inversión y otros 6 como “caros” o “muy caros”. No lo olvide: antes de comprar es necesario estudiar las necesidades de aparcamiento por barrios e incluso por calles, y negociar bien el precio.

 

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES
Zonas	Compra (1)	Alquiler (2)	Rentabilidad (3)
San Bartolomé - Millán de Priego	20.500	67	2,9%
Belén - San Roque	15.000	70	4,1%
Peñamefecit - Avda Barcelona	11.000	52	4,1%
S. Ildefonso - Catedral	18.800	74	3,4%
Ctra. Circunvalación - La Magdalena	18.800	69	3,2%
Renfe - Bulevar	16.500	46	2,4%
Avda de Madrid - Pº de la Estación	15.500	64	3,6%
Valdeastillas	15.600	48	2,6%
Hospital	14.500	53	3,2%
El Valle - Universidad	14.400	45	2,7%
Santa Isabel	11.700	52	3,9%
(1) En euros, precios medios estimados de compra de una plaza, tras negociación. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres de garaje en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.