Precios de la vivienda por barrios en Cartagena

Población y hogares en Cartagena

Cartagena tiene una población de 220.000 habitantes con una tasa de desempleo del 11,8% en octubre de 2025. Su población es algo más joven que la media. La edad media de la población es de 44,47 años con un 18,4% de población mayor de 65 años, frente al 20,4 % nacional. El 25,4% de hogares son unipersonales y de las viviendas principales un 12,4 % son de alquiler. Además, un 13,3% del total de viviendas están vacías, según datos del INE.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN CARTAGENA

Suben las ventas y los precios en Cartagena

El número de compraventas de viviendas en la ciudad subió un 11 % interanual hasta septiembre de 2025, tras haber subido ya un 19 % en 2024, año en que hubo 3.548 compraventas de viviendas.

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 11,6% en un año hasta septiembre de 2025, donde era de 1.337,4 euros por m2. En los últimos cuatro años la subida ha sido del 22,6%, en datos del Ministerio.

En alquiler, En 2025 la subida de las rentas de alquiler en la ciudad ha sido del 9%, en datos de oferta del portal Idealista. En cuatro años la subida de las rentas ha sido del 40%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA (€/m²) Y ALQUILER DE VIVIENDA EN CARTAGENA (€/m² al mes)

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios actuales de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Cartagena y hemos realizado comparaciones con los valores razonables que deberían tener, en función de dos parámetros: por la capacidad de pago media de los hogares en la ciudad y por cálculo del valor razonable que pagaría un inversor para lograr una rentabilidad aceptable a largo plazo por el alquiler, sin tener en cuenta revalorizaciones a corto plazo. Lo vemos más adelante.

Como siempre, hacemos nuestras búsquedas de precios para un tipo homogéneo de vivienda: usadas, de unos 90 m² construidos, exteriores, con ascensor y plantas intermedias.

En la ciudad, los precios por metro cuadrado de venta de ese tipo de viviendas oscilan entre los 2.450 €/m² del Casco Antiguo y los 1.160 €/m² de Peral – La Vereda.

Corresponden a unos precios por piso de entre 220.300 € y 104.500 €, respectivamente. 

Ahora bien, debemos tener en cuenta que en la mitad de los barrios hay pocas muestras disponibles, por lo que esa media debe tomarse con carácter orientativo. Recuerde que la finalidad de estos análisis no es obtener un precio estadísticamente válido, sino reflejar de modo más fiel posible lo que se encuentran los compradores y los inquilinos que buscan en cada barrio en cada momento.

La escasez de muestras que hemos encontrado, tanto en venta como en alquiler, denota un mercado con una fuerte demanda y escasez de oferta.

Precios de los alquileres en Cartagena

En los barrios en que hemos encontrado datos suficientes para hacer una estimación, los alquileres mensuales de esas viviendas tipo oscilan entre los 870 € al mes de San Ginés – Virgen de la Caridad a los 650 € de Peral – La Vereda.

Llama la atención la falta de oferta: de los 10 barrios analizados en 3 no encontramos muestras de alquiler para viviendas, es decir casi en un tercio de los barrios. Fue el caso en La Concepción, Los Barrero – Cuatro Santos y  San Antón.

La rentabilidad por alquiler de viviendas

La tabla muestra una referencia de precios medios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ningún barrio de los que hemos encontrado datos alcanzan la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota lo elevado de los precios actuales si se desea invertir en ellos para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Según el INE, la renta disponible por hogar en Cartagena fue de 36.484 € en 2023 por lo que, si el esfuerzo razonable para comprar una vivienda debería ser 4 veces los ingresos anuales, el valor aceptable medio de una vivienda en Cartagena oscilaría en torno a 146.000 €.

No debemos confundir el esfuerzo razonable para comprar una vivienda con que sea un valor “razonable” desde el punto de vista de un inversor. Puede suceder que una vivienda esté dentro de nuestras posibilidades económicas pero que no sea rentable comprarla al precio de oferta por su escaso rendimiento económico en relación con el alquiler que se puede obtener de ella.

Ese valor razonable de compra lo calculamos “capitalizando” las rentas de alquiler. Es decir, buscamos a qué precio debería yo comprar el piso para que con unas rentas de X euros al año eso me supusiera una rentabilidad anual del 7,5%.

Lógicamente, en los barrios idóneos para inversión el valor de capitalización o “valor razonable” debería ser similar o superior al de mercado.

El “valor razonable” es el resultado de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5 % para viviendas (suma del 3% de la tasa libre de riesgo más otros 4,5 puntos de la prima estimada de riesgo). Para garajes, con riesgo menor, capitalizamos las rentas al 5 %, suma del 3 % de la tasa libre de riesgo más 2 puntos de la prima de riesgo.

Actualmente los inmuebles se consideran un producto de riesgo, en cuanto a las posibles dificultades para obtener de modo estable rendimientos de alquiler y a la posibilidad de poder reclamar posibles daños ocasionados por un inquilino que pudiera ser declarado como vulnerable y sin solvencia. Por ese motivo, se debe esperar de los inmuebles una rentabilidad superior a la rentabilidad segura de, por ejemplo, un producto sin riesgo como los del bono español a 10 años, que a principios de enero de 2026 ofrece un 3,25% anual.

En el cálculo de capitalización consideramos un 10% adicional de otros gastos de adquisición, Notaría, Registros, tasación, impuestos, etc. Consideraremos un coeficiente del 0,75 de desocupación para viviendas, 0,7 para locales y 0,8 para plazas de garaje.

Para viviendas, vemos que a los precios actuales todos los barrios de Cartagena de los que hemos obtenido datos aparecen como caros o muy caros. Para que aparezca el primer barrio con un valor correcto para inversión, que sería Santa Lucía, habría que reducir los precios un 20 % suplementario.

Es decir, una vivienda de 90 m² por 104.500 € del barrio de Peral – La Vereda nos puede parecer asequible, pero con el escaso alquiler que se puede conseguir de ella y con el riesgo que se asume, no nos parece interesante como inversión, por la escasa rentabilidad que produce con relación al capital y gastos invertidos, y al riesgo.

Precios de las plazas de garaje en Cartagena

Para plazas de garaje solo hemos encontrado muestras de venta y alquiler en seis barrios de Cartagena.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 19.700 € de Alameda a los 11.650 € del barrio de Ciudad Jardín, de la que no encontramos muestras de alquiler.

En el barrio de San Roque-Concordia- Adoratrices solo se ha encontrado una muestra para coche pequeño, por lo que no es representativo.

Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 90 €/mes del barrio de San Ginés – Virgen de la Caridad a los 50 €/mes del barrio de Peral – La Vereda.

La escasez de muestras tanto en venta como en alquiler, que hemos encontrado en varios barrios, da muestra de una oferta insuficiente.

Como en otras ciudades, hay que recordar que la rentabilidad no es el único factor para decidir una inversión pues puede ser que se ubiquen esas plazas en barrios poco demandados, por lo que el examen personal de las plazas y el entorno es inexcusable.