Cáceres: precios de la vivienda por barrios y evolución del mercado residencial

Características de la población

El municipio de Cáceres cuenta con unos 96.500 habitantes con una población dos años mayor que la edad media nacional, de 47,7 frente al 45,6, a pesar de que el porcentaje de población mayor de 65 es menor a la nacional. En concreto, el 19,7% de sus habitantes supera los 65 años, frente al 20,4% registrado en el conjunto de España. La tasa de desempleo se sitúa en el 11,8%, por encima de la media nacional, que alcanza el 10,3%.

En cuanto al parque de vivienda, el municipio dispone de 54.188 viviendas, de las cuales el 7,3% se encuentran vacías, un porcentaje notablemente inferior al promedio nacional del 14,4%. Las viviendas unipersonales tienen un peso superior a la media española, representando el 32,4% del total frente al 29,1% nacional. De las 39.482 viviendas principales, 30.789 son en propiedad y 5.205 están en alquiler, lo que sitúa el porcentaje de vivienda alquilada en el 13,2%, por debajo del 16,1% nacional.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN CÁCERES

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Suben las ventas y los precios

El mercado inmobiliario de Cáceres ha experimentado una recuperación notable en los últimos años. En 2025 se registraron 2.146 compraventas de vivienda, un 23,1% más que en 2024, cuando se alcanzaron 1.743 operaciones. La evolución también supone un incremento del 47,8% respecto a 2023, año en el que se contabilizaron 1.452 ventas, y del 97,8% frente a 2020. En el primer trimestre de 2026 se han realizado ya 432 compraventas.

El precio de la vivienda usada mantiene una tendencia ascendente. El valor tasado medio de las viviendas de más de cinco años se situó en 1.557 €/m² en el primer trimestre de 2026, lo que representa un aumento del 10,2% respecto al mismo periodo de 2025 y del 42,1% en comparación con el primer trimestre de 2020. Desde comienzos de 2021, la revalorización del mercado residencial ha ganado intensidad.

La evolución del alquiler también refleja una presión creciente sobre las rentas. El precio medio se sitúa en torno a 8,3 €/m² en el primer trimestre de 2026, frente a aproximadamente 5,1 €/m² a comienzos de 2020. Esto equivale a un incremento cercano al 62,7% en seis años. Desde 2021, el crecimiento de las rentas se ha acelerado de forma progresiva.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN CÁCERES

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Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda por barrios en Cáceres para identificar las diferencias existentes dentro del mercado residencial local. Los precios son de viviendas tipo en buen estado de 90 m² exteriores con ascensor. Los datos disponibles reflejan una distribución de precios relativamente concentrada entre las principales zonas analizadas, aunque se aprecian contrastes relevantes entre los barrios con valores más elevados y aquellos con precios más accesibles.

El precio medio más alto se registra en Sur, con aproximadamente 184.800 €, seguido del Casco Antiguo, con 178.600 €, y Centro, con cerca de 175.000 €. En un nivel intermedio se sitúan Ruta de la Plata, con unos 155.500 €, y Montesol–Mejostilla, con alrededor de 142.100 €.

Por su parte, Aldea Moret–La Cañada presenta el valor medio más bajo entre los barrios con información disponible, con aproximadamente 113.900 €. En barrios como Aguas Vivas–La Zambomba, Campus Universitario, Ceres Golf, Estación Arroyo Malpartida y Valdesalor–Rincón de Ballesteros no se dispone de datos suficientes para establecer un precio medio representativo.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Cáceres

El mercado de alquiler en los barrios analizados de Cáceres presenta rentas mensuales relativamente próximas entre sí, aunque con diferencias moderadas según la zona. Para viviendas usadas tipo de 90 m², Centro registra el alquiler medio más elevado, con aproximadamente 782 € al mes, seguido de Sur, con 761 €. Ruta de la Plata alcanza una renta media de 708 € mensuales, mientras que Casco Antiguo se sitúa en torno a 705 €.

En compraventa, los precios medios estimados tras negociación oscilan entre los 155.500 € de Ruta de la Plata y los 185.000 € de Sur. Casco Antiguo presenta un precio medio de 178.500 €, mientras que en Centro se sitúa en torno a 175.000 €.

La relación entre los precios de compra y las rentas de alquiler genera rentabilidades anuales netas estimadas antes de impuestos de entre el 3,20% y el 3,69%. Ruta de la Plata ofrece la rentabilidad más alta, con un 3,69%, seguida de Centro, con un 3,62%. Sur alcanza un 3,34%, mientras que Casco Antiguo registra la rentabilidad más contenida, del 3,20%. En conjunto, las zonas analizadas muestran un nivel de rentabilidad relativamente equilibrado, con una ligera ventaja para Ruta de la Plata y Centro.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta neta media anual por hogar de 35.881 € en Cáceres, y tomando como referencia un esfuerzo de compra equivalente a cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda se situaría en torno a 143.500 €.

No obstante, que una vivienda sea asumible para un hogar no implica necesariamente que resulte atractiva desde el punto de vista de la inversión. La capacidad de compra depende de los ingresos, mientras que el valor de inversión está condicionado por la renta que puede generar el inmueble y por la rentabilidad exigida al capital invertido.

Para estimar un precio de compra razonable para un inversor, se toma como referencia una rentabilidad objetivo del 7,5%, formada por una tasa libre de riesgo superior al 3% y una prima de riesgo del 4,5%. Esta exigencia busca compensar la incertidumbre asociada al alquiler residencial, como posibles periodos de desocupación, gastos de mantenimiento, costes de gestión y contingencias vinculadas al arrendamiento.

El cálculo incorpora además un 10% adicional por costes de adquisición, incluyendo impuestos, notaría, registro, tasación y otros gastos asociados, así como un coeficiente de ajuste del 0,75 para reflejar desocupación y fricciones operativas. Bajo estos supuestos, los precios de compra necesarios para alcanzar una rentabilidad del 7,5% serían sensiblemente inferiores a los valores actuales de mercado.

En los barrios analizados, las rentabilidades netas estimadas antes de impuestos se sitúan entre el 3,20% y el 3,69%, claramente por debajo del 7,5% exigido. Ruta de la Plata, con una rentabilidad del 3,69%, y Centro, con un 3,62%, son las zonas que más se aproximan al objetivo, aunque siguen lejos de alcanzarlo. Sur presenta una rentabilidad del 3,34% y Casco Antiguo del 3,20%.

Por tanto, incluso considerando precios de compra negociados, ninguno de los barrios analizados alcanza la rentabilidad mínima planteada. Para que estas inversiones cumplieran el objetivo del 7,5%, sería necesario que los precios de adquisición se redujeran de forma relevante o que las rentas de alquiler aumentaran de manera considerable.

Precios de las plazas de garaje en Cáceres

En el mercado de plazas de garaje de Cáceres se dispone de muestras de compra y alquiler en seis zonas, lo que permite observar una oferta repartida entre distintos barrios, aunque concentrada en una parte limitada del municipio.

Los precios de venta de las plazas de garaje oscilan entre los 4.840 € de Montesol–Mejostilla, en el que solo se encontró una muestra, y los 15.114 € del Casco Antiguo. Entre ambos extremos se sitúan Centro, con un precio medio de 14.654 €, Sur, con 14.740 €, Ruta de la Plata, con 12.925 €, y Aldea Moret–La Cañada, con 7.376 €.

En alquiler, las rentas mensuales se sitúan entre los 40 € de Aldea Moret–La Cañada y los 58 € de Casco Antiguo y Centro. Ruta de la Plata alcanza una renta media de 56 € al mes, Sur se sitúa en 53 € y Montesol–Mejostilla en 50 €.

En términos de rentabilidad, Montesol–Mejostilla destaca claramente sobre el resto, con una rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos del 8,93%, por encima del umbral del 5% considerado como referencia para la inversión en plazas de garaje. Sin embargo, al haberse encontrado únicamente una muestra en este barrio, la rentabilidad estimada no puede considerarse plenamente representativa ni extrapolable. Aldea Moret–La Cañada se aproxima a este nivel, con un 4,69%, mientras que Ruta de la Plata registra un 3,76%, Centro un 3,42%, Casco Antiguo un 3,33% y Sur un 3,13%. En conjunto, el mercado presenta rentabilidades moderadas en la mayoría de las zonas analizadas, con una oportunidad más favorable en Montesol–Mejostilla.