Analizamos la ciudad de Cáceres

La amable ciudad, que cuenta con uno de los precios de vivienda más asequibles del país en términos absolutos, se moviliza para poner en valor sus potencialidades, ganar en funcionalidad y belleza.

Un nuevo Plan General Municipal

Tras diversas vicisitudes se ha aprobado recientemente el nuevo planeamiento para Cáceres, con su publicación en el Diario Oficial de Extremadura el 30 de marzo de 2010. La necesidad de relanzar la ciudad en el contexto actual de crisis parece haber favorecido un acuerdo casi unánime en su aprobación, a pesar de no estar exento de cuestiones polémicas, como la ubicación de El Corte Inglés. El Plan maneja previsiones optimistas de que la población pase de los actuales 95.000 habitantes hacia los 150.000 en unos quince años. Se va a dar un impulso a la rehabilitación del Casco Histórico con el proyecto Intramuros, la renovación de la Plaza Mayor, la construcción de un hotel de lujo, etc.

PRIORIDADES DE LOS CACEREÑOS (DE 1 A 5)

Frentes de modernización

Las autoridades están impulsando el proyecto Cáceres 2016, por el que opta a la capitalidad europea de la cultura en dicho año, tal y como nos explicó la Alcaldesa en nuestra visita. Muchos ciudadanos ven en ello una oportunidad de modernizar la ciudad (54% de los encuestados, vea más adelante), mientras que un tercio de ellos lo consideran un proyecto de políticos. Otro proyecto importante es la llamada Ciudad de la Salud, que integrará en un mismo ámbito usos hospitalarios y de investigación, como el destacado Centro de Cirugía de Mínima Invasión o el parque científico y tecnológico de Extremadura. La futura llegada del AVE interesa a los ciudadanos, a pesar de no conocerse aún la ubicación de su estación. Un 71% de encuestados apuesta por ella para mejorar las comunicaciones de la ciudad, mientras que un 19% optaría por mejorar los trenes existentes sin esperar al AVE.

En el problemático barrio de Aldea Moret están previstos dos proyectos significativos que pretenden cambiar el clima social y económico a medio plazo: un edificio destinado al apoyo a las pymes (Edificio Embarcadero) y otro destinado a las nuevas tecnologías y la innovación.

La encuesta a los cacereños

En marzo de 2010 entrevistamos a 450 ciudadanos de Cáceres. Estas son las principales conclusiones:

- Un 11% dice necesitar un cambio de vivienda, en su inmensa mayoría a un piso de tres o cuatro dormitorios. Los que piensan comprar una vivienda en breve plazo suman el 7%, y llegarían al 18% si los precios se redujeran en un tercio.

- La tipología preferida es la vivienda unifamiliar (55%); el 78% de los que se plantean comprar elegirían un edificio de hasta cuatro alturas.

- El interés por las plazas de garaje afecta al 23%, pero solo un 8% se plantea comprar y un 4% piensa acceder a una plaza en alquiler.

Temas candentes en la ciudad

- Un 70% de encuestados está de acuerdo con la ubicación prevista en el centro de la ciudad para El Corte Inglés, frente a un 17% que preferiría una ubicación menos céntrica.

- Respecto del Residencial Universidad, que algunos califican de atentado paisajístico (el Tribunal Supremo anuló la norma que en su día modificó el planeamiento y permitió su construcción), un 62% optaría por su legalización, frente a un 14% partidario de su demolición (un 24% no contesta).

- En la renovación del Casco Antiguo un 75% prefiere que se sea estricto en las obras, para su mayor conservación, frente a un 21% que acepta más flexibilidad.

En nuestra pregunta de peticiones directas a la alcaldesa de la ciudad la demanda más recurrente ha sido la de arreglar calles y aceras. Es cierto que un paseo por las zonas céntricas basta para confirmar esta necesidad.

En cuanto a dotaciones, las sanitarias, los parques y los centros escolares son bien valorados por los cacereños. Por el contrario, observan carencias en centros para mayores, centros culturales y aparcamientos.

Zonas y preferencias

Los barrios preferidos por los cacereños para vivir son el Parque del Príncipe (con un 72% de preferencias), la zona de Cánovas (63%), la zona de Los Fratres – Moctezuma (56%), Nuevo Cáceres (55%) y Los Castellanos (53%). El Casco Antiguo atrae menos (37%) pero está muy por encima de barrios como Llopis e Iborra (22%)  o Aldea Moret (7%).

En las zonas de reciente desarrollo las preferencias se centran en Montesol (30%) y Macondo (28%), por encima de Casa Plata (25%) y Vista Hermosa (18%).

Una idea de precios

Al margen de la zona de unifamiliares de lujo de La Sierrilla, que por otra parte solo reúne un 38% de preferencias,  la zona más cara de la ciudad es Parque del Príncipe (2.130 euros/m²). El resto de los barrios presentan precios bastante homogéneos, que van desde los 1.690 euros/m² de Macondo o los 1.610 euros/m² de la zona de Cánovas, a los 1.345 euros/m² de Los Castellanos, pasando por Los Fratres – Moctezuma (1.540 euros/m²) y el Casco Antiguo (1.475 euros/m²), entre otros. Por su parte, en Aldea Moret el precio medio encontrado es de 870 euros/m².

Los precios citados corresponden a nuestro propio estudio de mercado, realizado en marzo de 2010. El gráfico recoge datos medios del Ministerio de Fomento.

Cálculo de rentabilidades

Hemos puesto en relación el coste de la inversión en vivienda y su rentabilidad esperada vía alquileres.

A los precios actuales, solo aparece como barata la zona de Aldea Moret, que hoy por hoy no resulta atrayente para la mayoría. Con un descenso de los precios de venta del 20% sobre los actuales, aparecen como baratos, además del antes citado, las zonas de Montesol y Llopis e Iborra. Solo con un descenso de precios del 30% podemos encontrar baratos barrios como Cánovas o el Casco Antiguo. La zona del Parque del Príncipe, aun con esta rebaja sigue apareciendo cara, al igual que la zona de Casas Baratas (con un precio de 1.430 euros/m² y con un 42% de preferencias).

En garajes, los únicos barrios en que tenemos suficientes muestras, Cánovas y Los Fratres – Moctezuma, aparecen como caros aun con un rebaja del 30% en su precio de venta.

Nuestras recomendaciones

A los precios actuales no tenemos recomendaciones de compra, salvo oportunidades puntuales. Una inversión en zonas reconocidas como Cánovas o el Casco Antiguo solo podría interesar partiendo de una rebaja del 30% sobre precios actuales.

Respecto a la zona de Aldea Moret, en el caso en que todos los proyectos previstos se lleven a término, podría producirse una regeneración del barrio que lo revalorizase desde sus bajos precios actuales. Pero hay que tener en cuenta que hoy por hoy pocos cacereños se plantean vivir allí. Por tanto esperaríamos a que el cambio social sea más visible antes de dar un consejo de inversión para aquellos inversores con más gusto por el riesgo y siempre pensando en el largo plazo.