Viviendas, garajes y locales en Alicante: precios y rentabilidad del alquiler

Alicante mantiene una demanda residencial sólida, apoyada en el crecimiento de población, la llegada de residentes extranjeros y su atractivo como ciudad de servicios y costa. Conclusiones del análisis de precios por barrios y de la encuesta a 360 residentes realizada en julio-agosto de 2026.

Características de la población

Alicante alcanzó los 366.221 habitantes a 1 de enero de 2025, según el padrón oficial. La ciudad ha ganado 35.696 residentes desde 2016, un crecimiento del 10,8 %. En 2024, 69.614 vecinos tenían nacionalidad extranjera, el 19,4 % de la población municipal (son el 23% en la provincia). Este crecimiento sostiene la demanda, aunque no se reparte por igual entre barrios ni tipos de vivienda. El Censo del INE de 2021 contabilizaba 187.656 viviendas y situaba las vacías en el 8,4%, frente al 14,4% nacional.

Situación residencial y satisfacción

En la encuesta de OCU, la mayoría de los residentes muestra un fuerte arraigo a Alicante, ya que el 80% seguiría viviendo en el municipio si su situación laboral le permitiera un traslado, frente a un 13% que se trasladaría a un municipio limítrofe y un 7% a otra comunidad autónoma.

El 71% de los participantes declaró vivir en una vivienda en propiedad y el 27% en alquiler. No debe confundirse con el 16,1% del conjunto del parque viviendas principales alquiladas del Censo de 2021.  Entre quienes buscan casa, el 44% prefiere alquilar y el 41% comprar, una señal de que el coste de acceso condiciona la elección.

El nivel de satisfacción con la vivienda es moderado: solo el 48% afirma que satisface completamente sus necesidades, mientras que un 41% considera que no lo hace. Entre las principales carencias destacan el aislamiento (88%), la falta de espacio (53%) y la ausencia de espacios exteriores (51%). Con todo, la intención de realizar reformas es baja, con solo un 14% de los propietarios que prevé hacer obras en uno o dos años, mientras que el 54% no contempla realizarlas y un 32% no sabe o no contesta.

Valoración de servicios municipales

Las dotaciones urbanas de Alicante reciben valoraciones medias relativamente positivas, destacando el transporte público (6,6 sobre 10), los centros sanitarios (6,5) y los centros escolares (6,3). En el lado menos favorable se sitúan las plazas de aparcamiento (5,2), aunque también las bibliotecas (6,2) y los parques (6,0) presentan valoraciones más moderadas. En comparación con 2015, la mayoría de los servicios muestran una evolución positiva. Destacan especialmente las mejoras en las bibliotecas, que pasan de 4,7 a 6,2, los centros deportivos, que suben de 5,6 a 6,4, y la limpieza urbana, que aumenta de 4,5 a 5,9. También mejoran de forma notable los centros de mayores y la seguridad. Por el contrario, descienden ligeramente el transporte público, los centros sanitarios y los centros escolares.

VALORACION DE LAS DOTACIONES DE ALICANTE (del 1 al 10)

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Movilidad, espacio público y convivencia

La movilidad urbana en Alicante genera opiniones divididas. Existe un amplio apoyo a la construcción de más aparcamientos subterráneos (68%) y a la ampliación de zonas peatonales (58%). Por otro lado, el 62% considera que el casco antiguo y los barrios históricos se han degradado en los últimos años. El 52% considera suficiente la red de carriles bici, mientras que un 33% cree que debería ampliarse; entre estos últimos, el 61% prefiere que se haga por aceras frente al 28% que opta por la calzada.

Proyectos urbanísticos en Alicante

El Plan General Estructural recibió aprobación inicial en agosto de 2026 y continúa su evaluación ambiental autonómica; sus previsiones no equivalen todavía a suelo listo para edificar. El plan dibuja capacidad para unas 45.000 viviendas a largo plazo, de las que unas 22.300 se localizarían en nuevos sectores. El Ayuntamiento también ha anunciado actuaciones que suman cerca de 10.000 viviendas en Nueva Albufereta, PAU 5, Lomas del Garbinet, PAU 2, PAU 3, Pino y Ruaya y Parque Central. Entre 2026 y 2029 solo llegará una parte: antes hacen falta planeamiento de detalle, urbanización, licencias y obra.

Los proyectos son poco conocido, según la encuesta: el 43% declara un conocimiento medio y el 34%, bajo. Los encuestados no tienen una opinión concluyente, aunque un 42% cree que los nuevos desarrollos tendrán un efecto positivo o más positivo que negativo sobre los barrios existentes.

Expectativas sobre operaciones inmobiliarias

Las operaciones inmobiliarias previstas para los próximos tres años son reducidas. Un 16% de los encuestados prevé comprar una vivienda, mientras que el 6,7% contempla vender y solo un 3,6% alquilar. Por otro lado, un 35% no prevé realizar ninguna operación inmobiliaria en este periodo.

En cuanto a la vivienda en propiedad, el 19% de los encuestados posee más de una vivienda. De ellos, un 35% tiene alguna vivienda en alquiler o piensa ponerla en alquiler, mientras que el 63% no lo hace ni tiene previsto hacerlo.

Entre quienes no alquilan ni tienen previsto alquilar sus viviendas, las principales razones son que se trata de una residencia vacacional (24%), las malas experiencias en alquileres anteriores y la falta de gestión (19,5% en ambos casos), seguidas de la falta de seguridad (17%).

Preferencias residenciales y modelo urbano

Entre la encuesta de 2015 y la de 2026 se observa un aumento generalizado del atractivo de las distintas zonas residenciales de Alicante. Destaca especialmente Benalúa-La Florida-Babel-San Gabriel, que pasa del 64% al 87% de preferencias para vivir, siendo la zona más valorada de la ciudad.

También experimentan incrementos importantes San Blas-Pau, que sube del 47% al 74%, el Centro, que pasa del 54% al 74%, y Playa de San Juan-El Cabo, que aumenta del 60% al 75%. Plà del Bon Repòs-La Goteta-San Antón también mejora de forma notable, pasando del 38% al 57%.

El resto de las zonas registra aumentos más moderados. Campoamor-Carolinas-Altozano pasa del 56,9% al 63,3%, mientras que Parque Avenidas-Vistahermosa sube del 64,7% al 73,6%. Los Ángeles-Tómbola-San Nicolás y Villafranqueza-Santa Faz-Monegre presentan las variaciones más reducidas.

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN ALICANTE

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Prioridades en vivienda y urbanismo

Los residentes manifiestan en la encuesta que la principal prioridad debería ser aumentar la vivienda pública en compra y alquiler. También reciben un amplio respaldo la simplificación de los trámites urbanísticos y licencias de obra, la mejora de la limpieza y el mantenimiento del espacio urbano y el incremento de las ayudas para rehabilitación de fachadas, ascensores y conservación.

Para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler, las medidas mejor valoradas son la limitación de los pisos turísticos (3,8 sobre 5), el aumento de la vivienda pública en alquiler (3,8) y la rehabilitación y puesta en alquiler de viviendas vacías (3,7). Además, el 77% considera muy o bastante importante la sostenibilidad y la eficiencia energética en la vivienda y la ciudad, mientras que las ayudas para la rehabilitación energética de los edificios alcanzan una valoración media de 3,5.

Ventas estables, precios al alza

Tras el crecimiento experimentado en 2024 (6,6%), las compraventas de vivienda bajaron un 1,6% interanual en 2025, hasta las 7.005 operaciones. Esta evolución contrasta con el fuerte crecimiento registrado en 2021 y 2022, cuando las ventas aumentaron un 40% y un 17%, respectivamente, antes de caer un 13,7% en 2023.

Si se amplía la perspectiva temporal, las ventas de 2025 superan en un 5,9% las registradas en 2021, y a más largo plazo, el mercado mantiene un volumen de compraventas muy superior al de comienzos de la década de 2010, aunque todavía se encuentra por debajo de los máximos alcanzados en 2005, cuando se superaron las 11.000 operaciones.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN ALICANTE

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No se aprecia un enfriamiento en los precios. El valor tasado medio de la vivienda usada en Alicante fue de 2.272 €/m2 en el segundo trimestre de 2026, con un aumento del 13% anual (Ministerio). Desde 2021 la subida ha sido del 83%.

En alquiler, la evolución es también claramente ascendente. En el último año, hasta agosto de 2026 las rentas han subido un 7,3% en precios de oferta (Idealista). Desde agosto de 2021 el incremento acumulado alcanza el 85%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN ALICANTE

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Precios y rentabilidad por barrios

Los precios medios de compra de viviendas en la muestra de OCU oscilan entre 146.500 euros en Virgen del Remedio-Juan XXIII y 371.500 euros en Playa de San Juan-El Cabo. Son estimaciones tras negociación para vivienda usada tipo de 90 m²; no son precios de anuncio ni valoraciones individualizadas. En cuanto al alquiler, las rentas mensuales de las zonas analizadas se sitúan entre los 945 euros de Villafranqueza-Santa Faz-Monegre y los 1.663 euros de Playa de San Juan-El Cabo.

Campoamor-Carolinas-Altozano (6,4%) y Virgen del Remedio-Juan XXIII (5,9%) ofrecen las rentabilidades residenciales más altas de la muestra Benalúa-La Florida-Babel-San Gabriel combina una rentabilidad neta estimada del 5,3% con el posible impulso de Parque Central. Es una de las zonas más equilibradas, aunque habrá obra y futura oferta.

Centro y Playa de San Juan-El Cabo presentan la rentabilidad más baja, el 3,6%, pero más liquidez y demanda vinculada a servicios, costa y compradores extranjeros. Son opciones más defensivas que rentistas. En el Centro pesan la antigüedad de los edificios y la regulación turística; en la Playa, el alto desembolso y cierta estacionalidad.

Precios de plazas de garaje

En garajes encontramos oferta de venta en todas las zonas y datos suficientes de alquiler en ocho. Es un mercado de muestras pequeñas: la facilidad de acceso, el tamaño, la altura, la seguridad, la posibilidad de recarga eléctrica y el riesgo de inundación pueden alterar mucho el precio y el plazo de alquiler. Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 9.500 euros por plaza de Los Ángeles-Tómbola-San Nicolás y los 31.000 euros por plaza del Centro.

Los alquileres de plazas de garaje oscilan entre los 70 euros al mes de San Blas-Pau y los 117 euros al mes de Plà del Bon Repòs-La Goteta-San Antón. En Virgen del Remedio - Juan XXIII y Villafranqueza-Santa Faz-Monegre no hemos encontrado muestras de alquiler.

Qué puede cambiar de aquí a 2029

a) Más hogares y más demanda internacional. El crecimiento demográfico es el soporte principal. En 2025, compradores extranjeros adquirieron 2.538 viviendas en Alicante ciudad, con presencia destacada de argelinos, ucranianos, italianos, franceses, rusos y rumanos. La demanda es diversa: combina residencia habitual, movilidad laboral, jubilación y segunda residencia. Es probable que siga siendo relevante, pero dependerá del empleo, la financiación, los tipos de cambio y la situación geopolítica.

El nuevo planeamiento aportará oferta, pero con retraso. Puede ampliar el suelo residencial y elevar la vivienda protegida, pero su efecto será gradual. Parque Central —más de 1.400 viviendas y una gran zona verde sobre el corredor ferroviario— puede mejorar la conexión entre el centro, Benalúa, San Blas y los barrios del sur. Durante las obras habrá también molestias y nueva competencia.

El alquiler turístico afronta más límites. Alicante mantiene una moratoria sobre nuevas viviendas turísticas mientras tramita una regulación que restringe su implantación en áreas saturadas y exige acceso independiente en edificios residenciales.

b) Transporte y conectividad.

La llegada del TRAM a la estación central y la incorporación de nuevos tranvías pueden reforzar ejes bien conectados. La ampliación del aeropuerto se encuadra principalmente en el periodo 2027-2031. Son apoyos a la demanda y al empleo, pero no justifican por sí solos pagar una prima elevada hoy.

No compre confiando en futuras subidas de precio. Priorice una rentabilidad real y rehaga las cuentas incluyendo vacíos, impuestos, gastos y posibles derramas. Mantener las propiedades que tenga tiene sentido en viviendas bien situadas, con inquilino solvente y sin grandes obras pendientes. En zonas beneficiadas por infraestructuras, el catalizador puede tardar varios años: no confunda mejora urbana con rentabilidad inmediata. Vender puede tener sentido cuando la rentabilidad neta es baja, se prevén gastos importantes o la vivienda concentra demasiado patrimonio. La fiscalidad y el coste de reinvertir también deben valorarse.

Advertencia: en bajos, locales y garajes conviene comprobar la cartografía oficial de inundabilidad, el historial del inmueble y las condiciones del seguro. En vivienda usada pesan también la accesibilidad, la eficiencia energética y las derramas. Una rentabilidad atractiva puede desaparecer con una rehabilitación importante.

Precios de locales comerciales en Alicante

Distinguimos locales pequeños, de unos 125 m², y locales grandes, de aproximadamente 150 a 400 m². En este activo la renta anunciada no basta: importan la visibilidad, la salida de humos, la accesibilidad, la compatibilidad de uso, el coste de adaptación y la solvencia del arrendatario.

Los precios de venta de locales pequeños oscilan entre los 450 €/m² de Virgen del Remedio - Juan XXIII y los 2.146 €/m² de Playa de San Juan-El Cabo. En el caso de los locales grandes, los precios oscilan entre los 326 €/m² de Virgen del Remedio - Juan XXIII y los 1.862 €/m² de Playa de San Juan-El Cabo.

Los alquileres de locales pequeños oscilan entre los 5,19 €/m² al mes de Villafranqueza-Santa Faz-Monegre y los 19,43 €/m² al mes de Playa de San Juan-El Cabo. En el caso de los locales grandes, las rentas oscilan entre los 5,59 €/m² al mes de Los Ángeles-Tómbola-San Nicolás y los 14,92 €/m² al mes de Playa de San Juan-El Cabo.

La rentabilidad bruta de los locales pequeños se sitúa entre el 5,9% de Villafranqueza-Santa Faz-Monegre y el 16% de Parque Avenidas-Vistahermosa. Para los locales grandes, la rentabilidad oscila entre el 7,6% de Los Ángeles-Tómbola-San Nicolás y el 28,2% de Virgen del Remedio - Juan XXIII, aunque este último dato corresponde únicamente a un local grande en venta y solo debe tomarse como indicio. En locales, una rentabilidad bruta alta suele compensar periodos de desocupación y costes de adecuación mayores que en vivienda.