Contenido elaborado en abril de 2023 por el equipo técnico de OCU a partir del estudio de mercado y de la aplicación de metodología propia para valorar los inmuebles desde un criterio de prudencia inversora.
El alquiler, en la senda alcista
Las viviendas de Vitoria han visto un aumento paulatino de sus precios desde 2018 que ha marcado un crecimiento del 11,6% en el último lustro. No obstante, en los últimos dos años, el precio se ha mantenido en torno a los 2.200 euros por m2 (2.225,1 euros /m2 en el cuarto trimestre de 2022 según el Ministerio de Transportes). Por su parte, el alquiler en los últimos años ha cogido una tendencia alcista y, a finales de 2022 registró un precio de 10,9€/m2, marcando una subida de precios de 6 trimestres consecutivos según datos de Idealista.
En cuanto al número de transacciones, en 2022 se registró un 9,8% más de ellas, destacando el auge de la vivienda nueva con un crecimiento del 112% respecto al año anterior.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN VITORIA, EN VENTA Y ALQUILER
Una excepción barata en Vitoria
Los precios de venta de viviendas tipo -de 90 m2 construidos de media, exteriores con ascensor y plantas intermedias-, oscilan entre los 1.798 €/m2 de Txagorritxu- El Pilar y los 3.816 €/m2 del barrio de Lovaina-Aranzábal. Por otro lado, hemos encontrado alquileres entre los 745 €/mes del barrio de Aranzabela- Aranvizkarra a los 1.825 €/mes del barrio de Salburua.
Así, con estas cifras vemos que los precios de todas las zonas de Vitoria para viviendas son muy caras a nuestros ojos, con la excepción de Salburua, un barrio periférico en crecimiento ubicado al este de la ciudad donde recientemente se ha inaugurado una estación de tranvía que conecta el barrio con el centro de la ciudad y que podría revalorizar sus inmuebles. Este, con un precio medio de venta de 168.000 euros y un alquiler de 1.825, aparece como barato según nuestra metodología, esperando unas rentabilidades anuales del 8,2%.
| PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN VITORIA |
| Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
| Adurtza - Aretxabaleta |
238.250 |
810 |
2,6% |
| Aranzabela - Aranbizkarra |
180.250 |
745 |
3,1% |
| Casco Viejo |
226.250 |
1.005 |
3,4% |
| Centro |
304.000 |
955 |
2,4% |
| Coronación |
184.500 |
765 |
3,1% |
| Judimendi - Sta. Lucía |
202.500 |
855 |
3,2% |
| Lovaina - Aranzabal |
343.500 |
1.065 |
2,3% |
| Salburua |
168.000 |
1.825 |
8,2% |
| San Martín |
269.000 |
1.695 |
4,8% |
| Sansomendi - Ali |
165.500 |
870 |
4,0% |
| Zabalgana - Ariznabarra |
188.000 |
910 |
3,7% |
| (1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
Los garajes, muy caros
Para plazas de garaje, todos los barrios que hemos analizado los consideramos muy caros. Actualmente, en Vitoria hay plazas desde los 11.750 euros en Sansomendi – Ali hasta los 32.500 euros en Armentia – Ciudad Jardín. Con estos datos, los precios las plazas de garaje de la ciudad deberían caer alrededor de un 60% de media para encontrar alguna oportunidad interesante de inversión.
Los alquileres, en general no son elevados, por lo que en ningún barrio encontramos rentabilidades esperadas interesantes -que superen el 6,3% anual. De hecho, en ninguno de ellos se alcanza el 3% anual, siendo Casco Viejo (2,9% de rentabilidad esperada) el que más cerca se queda, con un precio medio de venta de 23.500 euros y un alquiler mensual de 80 euros.
Consejos para comprar plazas de garaje.
| PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LOS GARAJES EN VITORIA |
| Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
| Adurtza - Aretxabaleta |
17.750 |
45 |
2,3% |
| Aranzabela - Aranbizkarra |
21.000 |
55 |
2,3% |
| Armentia - Ciudad Jardín |
32.500 |
65 |
1,8% |
| Casco Viejo |
23.500 |
80 |
2,9% |
| Centro |
31.000 |
85 |
2,4% |
| Coronación |
21.750 |
65 |
2,6% |
| Judimendi - Sta. Lucía |
24.750 |
65 |
2,3% |
| Lakua - Arriaga |
16.750 |
35 |
1,9% |
| Lovaina - Aranzabal |
31.500 |
85 |
2,3% |
| Salburua |
16.250 |
45 |
2,5% |
| San Martín |
21.250 |
50 |
2,1% |
| Sansomendi - Ali |
11.750 |
30 |
2,3% |
| Txagorritxu - El Pilar |
15.500 |
45 |
2,5% |
| Zabalgana - Ariznabarra |
15.750 |
45 |
2,3% |
| Zaramaga |
22.500 |
55 |
2,2% |
| (1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para plazas tipo de 14 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
Poca oferta en locales comerciales
En cuanto a locales comerciales, solamente hemos encontrado una muestra estadística suficiente en dos barrios, Coronación y S. Martín, y en ninguno de ellos se alcanzan las rentabilidades esperadas necesarias para recibir un consejo de compra según nuestra metodología.
