Vivienda en venta y alquiler en Salamanca

Perspectivas demográficas en Salamanca

La ciudad de Salamanca contaba en 2020 con 144.825 habitantes, un 10% menos que la población registrada en 2004. La provincia cuenta con una de las menores tasas de natalidad del país (5,82 por 1.000 habitantes en 2019) y una tasa de mortalidad muy elevada (12,19). El porcentaje de viviendas vacías en la ciudad (14%) está en la media nacional, pero destaca el de viviendas secundarias (16%) con respecto a otras capitales de provincia del interior. Ciudad universitaria por excelencia, siempre ha gozado de una dinámica población estudiantil, que se ha visto afectada por los efectos de la pandemia del covid-19. En las circunstancias actuales, hay más de un 11% de residentes que preferirían mudarse a un municipio cercano y otro 7% que optaría por un cambio de comunidad autónoma. Las perspectivas sobre decrecimiento de la población en la ciudad no auguran subidas de precios para la vivienda.

SALAMANCA: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA €/m² Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje izdo.)

El alquiler ha seguido una senda alcista lenta pero continuada en los últimos años.

Preferencias locales

El 90% de encuestados está satisfecho con su vivienda en Salamanca, si bien son muchos los que demandan más espacio: una terraza, más elementos comunes (jardín, piscina), un baño adicional o un dormitorio más son las principales demandas. Un 11% tiene intención de realizar obras en la vivienda. Para quien busque ahora una vivienda en Salamanca, el 81% prefiere comprar y el 19% alquilar.

En la ciudad, el medio de transporte preferido es caminar, por encima del coche particular, la bici o el patinete, el autobús o la moto. Un 76% cree que deben aumentarse las zonas peatonales en la ciudad; un 66% considera que deben construirse más carriles para vehículos de movilidad personal (bici, patines eléctricos), y un 59% es partidario de construir más aparcamientos en el centro de Salamanca.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES

Porcentaje de quienes las valoran como buenas, regulares o malas.

Valoración de los servicios de la ciudad

La valoración de las dotaciones de Salamanca ha mejorado respecto de la encuesta de 2010 en lo que se refiere a las escolares, donde el 77% de encuestados las considera buenas o muy buenas frente al 60% anterior. También en los centros para mayores, donde las buenas valoraciones pasan del 32% a 68%. En otros aspectos el porcentaje de buenas valoraciones baja: en el transporte público pasan del 72% al 64%; en limpieza del 57% al 41% y en seguridad del 46% al 23%. El extraordinario patrimonio histórico de la ciudad es objeto de un cuidado deficiente para un 54% de los encuestados. La ribera del río está bien cuidada para el 37% de encuestados, mientras que otro 49% le da una nota de regular y un 12% la estima mal cuidada.

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN SALAMANCA

Porcentaje de encuestados a quienes gustaría vivir en cada zona.

Barrios favoritos para vivir

La zona con mayores preferencias para residir es la de Carmelitas y San Bernardo, que gusta al 77% de los encuestados y cuyas dotaciones se valoran por encima de la media de la ciudad. Le sigue la zona de La Salle (76%), Garrido (74%) que destaca en centros escolares y comunicaciones, el Centro (67%) con buenas puntuaciones en centros escolares, transporte, bibliotecas y centros deportivos, aunque suspende en aparcamiento y Villamayor (66%). La zona del parador y San José gusta al 64% y destaca en comunicaciones, centros sanitarios y centros para mayores, recibiendo una puntuación menor en seguridad.

Las zonas con menores preferencias son el Barrio Blanco (45%) y Prosperidad (47%). En zonas de expansión, la de Santa Marta gusta a un 50% de encuestados, la de Villares de la Reina (unifamiliares) a un 45%. Las de Terradillos y Carrascal gustan al 43% de encuestados.

Precios de vivienda por barrios en Salamanca

La tabla anterior muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor. Existe cierta homogeneidad en las rentas medias del alquiler de vivienda para el conjunto de la ciudad. En precios medios de compra hay diferencias mucho mayores. Los más elevados se encuentran en el Centro, en la zona de Capuchinos y en San Bernardo.

Respecto de la evolución del precio de la vivienda usada, todo depende del plazo en que midamos la evolución: en los dos últimos años los precios subieron un 12%, aunque con ello apenas se sitúan en niveles de junio de 2014. El precio medio actual de la vivienda es un 24% inferior al registrado a principios de 2010. Los alquileres medios sí han mantenido una senda creciente (+11% entre final de 2018 y final de 2020), si bien han mostrado ligeras bajadas en la segunda mitad de 2020.

La venta de vivienda en la ciudad ya bajó un 12% en 2019, y en los nueve primeros meses de 2020 volvió a caer un 16%.

Garajes y locales en Salamanca.

Conclusión y consejos

Con criterios económicos, valorando el riesgo y las alternativas actuales, pensamos que para que la compra de una vivienda resulte interesante su rentabilidad anual por alquiler debería ser superior al 4,6%. A los precios actuales, todos los barrios de Salamanca aparecen como caros o muy caros, excepto el barrio de San José - Parador que aparece como correcto. Para encontrar oportunidades de compra en la zona de La Salle necesitaríamos un descuento adicional del 15% sobre el precio indicado. En Garrido el descuento adicional debería ser de al menos el 30% y en el Centro superior al 45%.