La demanda de vivienda en Orense
Orense tenía en 2024 la cifra de 104.725 habitantes, casi idéntica a la de 2021, manteniéndose al margen de los incrementos generalizados en el país.
Su tasa de paro en julio de 2025 es del 11,8 %, superior a la tasa nacional del 10,4%. La edad mediana de la población es de 49,2 años (45,3 nacional) y el 26,6% tiene 65 o más años (frente al 20% nacional).
Aquí vamos a analizar con detalle los precios actuales por barrios, para viviendas y garajes. También citaremos los desarrollos venideros que pueden influir en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, para destacar aquellas zonas que pueden gozar de una mayor proyección futura.
Según el régimen de tenencia, el 18% de las viviendas principales convencionales están alquiladas; un 40 % la tienen en propiedad totalmente pagada, un 17 % aún paga hipoteca, un 13% la poseen por herencia o donación, otro 12 % la posee cedida gratis o a bajo precio.
Orense tiene un 22 % de viviendas vacías (Censo del INE 2021), un porcentaje de los más altos de España, y superior a la media gallega y de España que era del 14,4 % en 2021. Cerca de un 34% son hogares unipersonales. En mayo de 2025 apenas contaba con 327 viviendas turísticas en la ciudad.
Gráfico del número de ventas anuales de viviendas en Orense
Las ventas de casas aumentaron un 11% en 2024, hasta 1.196.
Evolución general de precios de la vivienda en Orense
En 2025 el precio medio por m2 de la vivienda en venta subió un 8 % interanual en el primer trimestre de 2025, aunque hasta diciembre de 2024 la subida fue del 12%.
En cuanto al alquiler, en precios de oferta la subida anual fue del 15% hasta agosto de 2025.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN ORENSE, EN VENTA (azul, €/m2) Y ALQUILER (€/m2 al mes, eje derecho)
El alquiler acumula una subida del 32% en cinco años en la ciudad.
¿Quién pone viviendas en alquiler? Veamos algunos datos por barrios.
Rentabilidad actual de la vivienda por zonas
En septiembre de 2025 buscamos precios de venta por metro cuadrado para viviendas usadas de unos 90 m2 construidos, exteriores, con ascensor y en plantas intermedias.
Como de costumbre, comparamos los precios de mercado con el valor razonable resultante de la capitalización de alquileres, para observar si existe un posible interés inversor basado en rentabilidades. Sin sorpresa, vemos que para viviendas, a los precios actuales, todos los barrios de Orense aparecen como caros o muy caros según ese criterio.
Al contrario que en las últimas ciudades analizadas se han encontrado suficientes muestras de venta y alquiler en casi todas las zonas analizadas de Orense.
Los precios por metro cuadrado de venta de viviendas para viviendas de 90 m2 construidos de media, exteriores con ascensor y plantas intermedias, son bastante uniformes oscilando desde los 2.700 €/m2 de Centro a los 1.184 €/m2 de Vista Hermosa. 243.000 € y 106.500 € respectivamente de media, para viviendas de 90 m2 construidos.
Los alquileres de viviendas, en los barrios que hemos encontrado datos oscilan entre los 1.050 €/mes aproximadamente de media para viviendas de 90 m2 en el barrio de Polvorín, al valor más económico que estaría en O Vinteun con 550 €/mes.
Si analizamos la rentabilidad neta estimada por alquileres, vemos que a los precios actuales ningún barrio alcanza la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para que interese cualquier inversión en viviendas, dado el riesgo actual y las posibilidades de invertir ese dinero en otras alternativas más seguras.
| PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ORENSE |
| Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
| A Carballeira |
123.000 |
693 |
4,60% |
| A Ponte |
150.000 |
657 |
3,50% |
| As Lagunas |
172.000 |
657 |
3,10% |
| Barrocanes |
139.500 |
672 |
3,90% |
| Casco Viejo |
219.500 |
699 |
2,60% |
| Centro |
243.000 |
795 |
2,70% |
| Couto |
175.500 |
745 |
3,40% |
| Mariñamansa |
142.500 |
725 |
4,10% |
| O Vinteun |
122.500 |
548 |
3,60% |
| Polvorín |
180.500 |
1.053 |
4,70% |
| Posío |
157.500 |
696 |
3,60% |
| Residencia |
138.500 |
873 |
5,10% |
| Universidad |
224.000 |
643 |
2,30% |
| Vista Hermosa |
106.000 |
909 |
6,90% |
| (1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas usadas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres nuevos de viviendas similares en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
Para estimar de modo prudente la rentabilidad por alquiler partimos de precios medios realistas de compra y de alquiler en cada zona, tenemos en cuenta un coeficiente de desocupación y gastos para el arrendador, así como los costes de la compra.
Qué esperamos de cara al futuro.
Algunos proyectos relevantes para Orense
Estos son algunos proyectos con potencial impacto en oferta/demanda de vivienda, en un horizonte 2026–2030.
1.- Estación intermodal de Ourense: obra adjudicada para triplicar el espacio de viajeros y reordenar 11 vías; plazo previsto hasta 2030. Impacto: revalorización y más demanda en A Ponte, San Rosendo, el entorno de la estación y ejes de conexión.
2.- PXOM en tramitación: el Concello envía la revisión del Plan Xeral a la Xunta (fase de informes y posterior aprobación). Impacto: desbloqueo/ordenación de suelo y rehabilitación.
3.- Termalismo urbano: los planes de desarrollo ofrecen cierta atracción turística y de servicios en riberas Miño–Outariz–Reza y centro histórico.
4.- Área de regeneración urbana de interés autonómico (Xunta): declarada en 2025 en el municipio de Ourense (programas de rehabilitación). Impacto: apalanca inversión en parque antiguo.
5.- Ampliación/modernización del CHUO. La concentración de empleo sanitario sostiene la demanda de alquiler y aprieta el aparcamiento en entorno Ramón Puga (O Couto/Mariñamansa).
6.- Campus de Ourense (UVigo): alta ocupación y nuevos dobles grados → presión estable de alquiler en Universidad/As Lagoas-Casco histórico.
7.- Parque de Canedo (A Ponte). Son aproximadamente 20 mil m² de zona verde, piscina, y aparcamiento subterráneo, con entrega orientativa para finales de 2026. Impacto: regeneración barrial, atracción residencial y comercial.
Qué zonas destacaríamos en Orense
Recordemos que no nos parece interesante hacer ahora una inversión en vivienda si no prevemos una rentabilidad anual por alquiler de al menos el 7%. No la encontramos a los precios actuales, pero al incorporar las previsiones de futuro sí hay zonas que podrían beneficiarse de un mayor desarrollo.
Con los datos de precios de venta y alquiler de viviendas y garajes en Orense, y teniendo en cuenta las previsiones de desarrollo urbano y mejoras en infraestructura, se pueden identificar varios barrios con potencial para un pequeño inversor tanto en viviendas como en plazas de garaje.
1) O Ponte / entorno Estación Intermodal – San Rosendo.
Por la posible revalorización ligada a la obra pública (nodo intermodal, accesibilidad AVE y cercanías), con precios de entrada aún por debajo de la media y recorrido a convergencia conforme avancen hitos.
Como riesgos están los plazos de obra (retrasos), el impacto temporal en convivencia/ruido, y la ejecución urbanística final.
2) Casco Vello (histórico)
Es una zona cara con rentabilidades bajas, pero podría mejorar su rentabilidad si el Plan Termal y la rehabilitación consolidan flujos y comercio; buena salida de alquiler a estudiantes y parejas. Cercanía a campus y servicios.
La rehabilitación es costosa (ITE, ascensores) y puede que no sea muy homogénea, hay que tener en cuenta la normativa patrimonial/licencias, y la sensibilidad a regulación de usos turísticos.
3) Universidad / As Lagoas – Casco histórico adyacente
Se parte de una demanda estructural por estudiantes, con ampliación de oferta académica y dobles grados. Es de esperar una alta ocupación, rotación rápida y vacancia baja en viviendas funcionales (2-3 dormitorios).
En este tipo de viviendas los retos son la rotación y desgaste por uso intensivo; conviene ajustar la tipología y el mobiliario para maximizar ocupación anual.
