La vivienda en Mataró, bajo presión

Características de la población

Mataró cuenta con aproximadamente 131.000 habitantes y presenta una tasa de desempleo del 8,7%, por debajo de la media nacional (10,3%). Su estructura demográfica es ligeramente más joven que la del país, con una edad media de 45,0 años frente a los 45,6 nacionales, y un 18,8% de población mayor de 65 años, también inferior al 20,4% nacional.

En cuanto al parque de vivienda, el municipio dispone de 52.995 viviendas, con un 3,6% de viviendas vacías, muy por debajo de la media nacional (14,4%). Las viviendas unipersonales tienen un peso inferior al promedio nacional, situándose en el 25,4% frente al 29,1%. De las 48.134 viviendas principales, 33.735 son en propiedad y 11.502 en alquiler, lo que sitúa el porcentaje de vivienda alquilada en el 17,3%, ligeramente por encima del 16,1% nacional.

En términos económicos, la renta neta media anual por hogar se sitúa en 38.499 €, por encima de la media española (36.996 €).

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN MATARÓ

(Pasa el cursor sobre el gráfico para ver los datos) 

Suben las ventas y los precios

El mercado inmobiliario de Ávila muestra un comportamiento claramente cíclico en el periodo reciente, con una recuperación progresiva tras la caída de 2023. En 2024 se registraron aproximadamente 1.670 compraventas, lo que supone un crecimiento interanual del 17,5%, mientras que en 2025 el volumen asciende a cerca de 1.990 operaciones, con un aumento del 19,0%. En una perspectiva de medio plazo, el mercado ha recuperado dinamismo respecto a los mínimos de la década anterior, cuando en 2013 se situaba en torno a 634 operaciones y en 2016 aún no alcanzaba las 1.150. En conjunto, la serie histórica muestra una fase de fuerte contracción tras 2007–2009, seguida de una recuperación progresiva desde 2016.

En términos de precios, la vivienda de más de cinco años refleja una tendencia de crecimiento sostenido. El valor tasado medio se sitúa en aproximadamente 2.505 €/m² en el primer trimestre de 2026, frente a niveles en torno a 1.300–1.400 €/m² entre 2013 y 2015, lo que confirma una revalorización significativa a largo plazo. Desde 2021 se observa además una aceleración del crecimiento, con máximos recientes que superan ampliamente los niveles prepandemia.

En el mercado del alquiler, la evolución también es claramente alcista. Las rentas pasan de niveles en torno a 10,5 €/m² en 2010 a aproximadamente 12,8 €/m² en 2026, con una trayectoria de crecimiento moderado pero sostenido, especialmente a partir de 2021. Se observa un punto de mínimo en torno a 2014–2016, seguido de una recuperación gradual y posterior aceleración.

Los datos muestran un mercado con recuperación en volumen tras el ajuste de 2023, acompañado de un crecimiento sostenido de precios tanto en compraventa como en alquiler, con una tendencia alcista especialmente marcada en la última fase del ciclo.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN MATARÓ

(Pasa el cursor sobre el gráfico para ver los datos) 

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda por barrios en Mataró y los hemos comparado con lo que tendría sentido pagar según dos referencias: por un lado, la capacidad de compra de los hogares en función de sus ingresos medios; por otro, el precio que resultaría coherente para un inversor que busque una rentabilidad de alquiler estable a largo plazo, sin depender de revalorizaciones rápidas del mercado.

En la práctica, los precios de venta muestran una cierta concentración dentro de un rango relativamente acotado entre barrios, aunque con diferencias claras en las zonas más tensionadas. Para una vivienda tipo de unos 90 m², exterior, con ascensor y en planta intermedia, estos valores se traducen en niveles de precio bastante diferenciados según barrio, pero sin una dispersión extrema dentro del mercado local.

El valor más elevado se observa en Urbanizaciones, con aproximadamente 348.500 €, seguido de Centre (287.000 €) y Pla d’En Boet (283.500 €), junto con Vía Europa – Parc Central (279.000 €). A continuación, aparecen Els Molins (246.500 €), Peramás (228.500 €) y Escorxador – El Palau (186.500 €), que representan los niveles más ajustados dentro de las zonas con datos disponibles.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Mataró

Los alquileres de viviendas en los barrios analizados de Mataró muestran una disponibilidad muy limitada de datos, lo que ya de entrada refleja un mercado de alquiler con escasa oferta observable en gran parte de las zonas. Los únicos valores con referencia clara se sitúan en Centre, con unos 1.429 €/mes, y en Eixample, con aproximadamente 2.053 €/mes, mientras que en el resto de los barrios no se dispone de datos de alquiler o estos son inexistentes en la muestra analizada. Esto sugiere un mercado muy desigual y fuertemente concentrado en apenas dos áreas.

La comparativa entre precios de compra, alquiler y rentabilidad estimada muestra una imagen claramente condicionada por esta falta de oferta. La rentabilidad calculada solo es significativa en Centre (4,0%), mientras que en el resto de los barrios no es posible estimarla por ausencia de datos de alquiler, lo que refuerza la idea de un mercado con escasez estructural de vivienda en arrendamiento y no simplemente con diferencias de precios entre zonas.

Para hacer una lectura más realista del mercado, se ha replicado el mismo análisis utilizando viviendas tipo de 70 m² en lugar de 90 m². En este caso, el patrón se mantiene: únicamente dos barrios concentran datos de alquiler (Cerdanyola y Eixample), mientras que en los otros 15 barrios analizados no se encuentran oferta de alquiler. Este resultado refuerza claramente la conclusión de un problema de escasez de vivienda en alquiler en la ciudad, más que una simple variación de precios entre zonas.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta neta media anual por hogar de 38.499 € en Mataró en 2023, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Mataró estaría en torno a 154.000€.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar capitalizando las rentas del alquiler. Es decir, buscamos a qué precio habría que comprar para que, con una renta anual determinada, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%.

En vivienda, ese 7,5% se construye como suma de una tasa libre de riesgo (superior al 3%) y una prima de riesgo (4,5%). En este caso, el análisis está muy condicionado por la escasez de datos de alquiler en la mayoría de los barrios, lo que limita de forma importante la lectura completa del mercado.

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: hoy el inmueble incorpora incertidumbres relevantes (estabilidad de los ingresos por alquiler, desocupación, costes y posibles contingencias con inquilinos), por lo que debe compensar claramente alternativas seguras como el bono español a 10 años, que a mediados de 2026 rondaba el 3,4% anual.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra (notaría, registros, tasación, impuestos…), y coeficientes por desocupación y fricción (0,75 en viviendas).

Con estos criterios, al comparar precios de oferta actuales (incluso aplicando un recorte del 12%), en Mataró ningún barrio con datos alcanza el 7,5% mínimo que consideramos exigible para invertir en vivienda. Para que apareciera el primer barrio con un valor correcto y el único con datos de compra y alquiler, Centre, sería necesario aplicar descuentos adicionales del 43% sobre el precio reducido, es decir un 55% sobre los precios actuales.

Precios de las plazas de garaje en Mataró

Para plazas de garaje en Mataró vemos que, de los diecisiete barrios del municipio, encontramos muestras de compra y alquiler en nueve de ellos. Esto indica un mercado relativamente activo, aunque con información disponible solo en una parte de la ciudad y con una oferta más concentrada que la de vivienda.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 8.500 € en Pla d’En Boet y los 22.500 € en Vista Alegre, pasando por valores intermedios como 16.500 € en Peramás, 16.000 € en Centre, 15.500 € en Camí de la Serra, 15.000 € en El Rengle, 13.000 € en Eixample, 12.000 € en La Llantia o 8.500 € en Pla d’En Boet.

Los alquileres de plazas de garaje se sitúan entre los 65 €/mes en La Llantia y los 103 €/mes en Vista Alegre, con niveles intermedios como 91 €/mes en Centre, 87 €/mes en Peramás, 85 €/mes en Camí de la Serra, 83 €/mes en Eixample, 82 €/mes en El Rengle o 75 €/mes en Pla d’En Boet.

Solo en un barrio de los analizados se supera el 5% de rentabilidad mínima que estimamos como referencia para la inversión en plazas de garaje, mientras que el resto de las zonas se sitúan por debajo de ese umbral, lo que refleja un mercado relativamente estable, pero con rentabilidades moderadas y muy concentradas en pocos puntos de la ciudad.