Qué precios de la vivienda por barrios en León

Una población de edad avanzada

León tiene una población de 123.000 habitantes con una tasa de desempleo del 11,7% en octubre de 2025. Su población es bastante mayor que la media (45,6 años). La edad media de la población es de 53,6 años con un 28,6% de población mayor de 65 años, frente al 20,4% nacional. El 38,1% de hogares son unipersonales y de las viviendas principales un 14,6% son de alquiler. Además, un 8,6% del total de viviendas están vacías.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN LEÓN CIUDAD

Suben las ventas y los precios en la ciudad de León

El número de compraventas de viviendas hasta septiembre de 2025 subió un 5% interanual, tras haber subido un 30% en 2024, año en que hubo 2.253 compraventas de viviendas. Estas subidas de ventas contradicen la tendencia que se observa a nivel nacional y en muchas de las capitales de provincia, en las que las ventas han ido bajando.

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 13,6% en un año hasta septiembre de 2025, donde era de 1.486,8 euros por m2. En los últimos cuatro años la subida ha sido del 36.3%.

En alquiler, la subida en esos cuatro años hasta el tercer trimestre de 2025 fue del 37,5%. En el último año la subida de las rentas en la ciudad ha sido del 12,8%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN LEÓN (€ para un piso de 90m²)

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios actuales de viviendas y plazas de garajes de los barrios de León y hemos realizado comparaciones con los valores razonables que deberían tener, en función de dos parámetros: por la capacidad de pago media de los hogares en la ciudad y por cálculo del valor razonable que pagaría un inversor para lograr una rentabilidad aceptable a largo plazo por el alquiler, sin tener en cuenta revalorizaciones a corto plazo. Lo vemos más adelante.

Como siempre, hacemos nuestras búsquedas de precios para un tipo homogéneo de vivienda: usadas, de unos 90 m² construidos, exteriores, con ascensor y plantas intermedias.

En la ciudad, los precios por metro cuadrado de venta de ese tipo de viviendas oscilan entre los 2.500 €/m2 del barrio Centro y los 1.350 €/m2 de Puente Castro.

Corresponden a unos precios por piso de entre 225.000 € y 121.500 €, respectivamente. 

Al contrario que en otras ciudades analizadas recientemente, en León hemos encontrado suficientes muestras en venta y alquiler en prácticamente todos los barrios, excepto en algunos para plazas de garaje en alquiler.

Precios de los alquileres en León

Los alquileres mensuales de esas viviendas tipo oscilan entre los 970 € del Casco Antiguo a los 400 € de Puente Castro.

Todos los valores, como comentamos, se obtienen para una vivienda tipo de 90 m² construidos de media, exteriores, con ascensor y en plantas intermedias.

La rentabilidad por alquiler de viviendas

La tabla muestra una referencia de precios medios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ningún barrio de los que hemos encontrado datos alcanzan la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota lo elevado de los precios actuales si se desea invertir en ellos para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Según el INE, la renta disponible por hogar en León fue de 36.332 € en 2023 por lo que, si el esfuerzo razonable para comprar una vivienda debería ser 4 veces los ingresos anuales, el valor aceptable medio de una vivienda en León oscilaría en torno a 146.000 €.

No debemos confundir el esfuerzo razonable para comprar una vivienda con que sea un valor “razonable” desde el punto de vista de un inversor. Puede suceder que una vivienda esté dentro de nuestras posibilidades económicas pero que no sea rentable comprarla al precio de oferta por su escaso rendimiento económico en relación con el alquiler que se puede obtener de ella.

Ese valor razonable de compra lo calculamos “capitalizando” las rentas de alquiler. Es decir, buscamos a qué precio debería yo comprar el piso para que con unas rentas de X euros al año eso me supusiera una rentabilidad anual del 7,5%.

Lógicamente, en los barrios idóneos para inversión el valor de capitalización o “valor razonable” debería ser similar o superior al de mercado.

El “valor razonable” es el resultado de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5 % para viviendas (suma del 3% de la tasa libre de riesgo más otros 4,5 puntos de la prima estimada de riesgo). Para garajes, con riesgo menor, capitalizamos las rentas al 5 %, suma del 3 % de la tasa libre de riesgo más 2 puntos de la prima de riesgo.

Actualmente los inmuebles se consideran un producto de riesgo, en cuanto a las posibles dificultades para obtener de modo estable rendimientos de alquiler y a la posibilidad de poder reclamar posibles daños ocasionados por un inquilino que pudiera ser declarado como vulnerable y sin solvencia. Por ese motivo, se debe esperar de los inmuebles una rentabilidad superior a la rentabilidad segura de, por ejemplo, un producto sin riesgo como los del bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 ofrece un 3,3% anual.

En el cálculo de capitalización consideramos un 10% adicional de otros gastos de adquisición, Notaría, Registros, tasación, impuestos, etc. Consideraremos un coeficiente del 0,75 de desocupación para viviendas, 0,7 para locales y 0,8 para plazas de garaje.

Para viviendas vemos que a los precios actuales (ponderados un 12 % respecto de la oferta) todos los barrios de León para viviendas aparecen como caros o muy caros, para que aparezca el primer barrio con un valor correcto para inversión, que sería Santa Lucía, habría que reducir los precios nada menos que un 45 % suplementario.

  Es decir, una vivienda de 90 m2 por 121.500 € del barrio de Puente Castro nos puede parecer asequible, pero con el escaso alquiler que se puede conseguir de ella no es aceptable como inversión, por la escasa rentabilidad que produce con relación al capital y gastos invertidos.

Precios de las plazas de garaje en León

Para plazas de garaje solo hemos encontrado muestras de venta y alquiler en seis barrios de León.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 24.200 € del barrio Centro a los 6.000 € del barrio de La Asunción – La Inmaculada, aunque en este barrio solo hemos encontrado una muestra.

Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 113 €/mes del barrio de Centro a los 33 €/mes del barrio de Las Eras de Renueva.

Vemos que cuatro barrios, de los nueve en que hemos encontrado datos de venta y alquiler, casi llegan o superan al 5,0% que consideramos de rentabilidad mínima para plazas de garaje.