Encuesta nacional sobre el mercado inmobiliario

Una encuesta nacional

La encuesta se realizó en toda España en septiembre de 2017 por vía telefónica a 528 personas mayores de edad, con una representatividad regional proporcional a la distribución de la población. La edad media de los encuestados fue 49 años.

CÓMO CREE QUE EVOLUCIONARÁ EL PRECIO DE VENTA DE LOS INMUEBLES EN UN AÑO

La percepción general es que los inmuebles van a aumentar de precio, o al menos mantenerse.

La percepción varía en función de la comunidad autónoma: en el momento de la encuesta era mucho más positiva en Baleares y en Murcia (el 69% prevé subidas) y en Cataluña (67%). En Madrid y en Galicia son más quienes prevén que el precio de la vivienda se mantendrá (46%) en lugar de subir (44%).

Intención de compra y tipología

Casi uno de cada tres encuestados ha comprado o piensa comprar una vivienda en breve plazo. Otro 23% dice que le gustaría comprar pero que no tiene medios económicos. El destino de la vivienda buscada es para residencia principal en el 80% de los casos. Uno de cada diez la quiere como inversión, y otro 8% como segunda residencia.

 ¿Qué tipo de vivienda se busca? El 69% busca un piso (de entre 50 y 100 m²), el 21% un adosado y el 10% un unifamiliar independiente. El 44% quiere tres dormitorios y un 36% quiere dos. Dos de cada tres siguen buscando una vivienda con garaje.  Quienes quieren trastero bajan del 58 al 50% respecto a 2013, al tiempo que aumenta el número de quienes buscan piscina (un 50% frente al 27% en 2013). Nótese que muchas de las nuevas promociones de vivienda en marcha se ofrecen en urbanizaciones con piscina compartida. No olvide que también conllevan más gastos de comunidad.

Del total de encuestados, un 23% se plantearía adquirir una vivienda de entidades bancarias. No es descabellado, dado que los bancos continúan lanzando ofertas de venta de sus inmuebles, con precios muy rebajados en ocasiones. Claro que las verdaderas ofertas (rebajas del 60-70% desde precios pasados, fuera de mercado) se centran en viviendas situadas en pueblos y ciudades pequeñas, con menor demanda. Si necesita una vivienda, no deje de visitar las webs de pisos de bancos, por si se le presentara una oportunidad. Aunque deberá ser muy prudente respecto del estado material del inmueble.

Cómo se busca la vivienda

El mercado se mueve. El número de vendedores de vivienda ha pasado del 8% en 2013 al 15% en 2017. El 42% de encuestados ha utilizado o utilizará una agencia inmobiliaria para su búsqueda de vivienda. Otro 57% lo hace por su cuenta, por Internet o por otros medios. Quienes ya han recurrido a una agencia valoran sus servicios con un 5,3 sobre 10. Recuerde que tanto para vender como para comprar, es posible realizar las gestiones por uno mismo, si dispone de un poco de tiempo. Se ahorrará una comisión que puede ser cuantiosa. Puede adquirir la guía recientemente editada por OCU sobre “Inmuebles hoy. Comprar o no comprar.” (www.ocu.org/guiaspracticas).

EN QUÉ TIPO DE VIVIENDA ESTÁ INTERESADO

El perfil de la vivienda buscada está más o menos definido.

Ubicación y financiación

Tres de cada cuatro compradores buscan una vivienda en la misma localidad donde residen. El 70% de las viviendas buscadas se encuentran en el interior del país. Un 20% en la costa y un 7% en zonas de montaña. El 73% lo busca en el núcleo urbano, principalmente en el centro de la ciudad. Solo un 5% las busca en el casco histórico de la ciudad.

El presupuesto para la compra se sitúa entre 100.000 y 200.000 euros para el 42% de los casos, y entre 50.000 y 100.000 euros para el 35%. Necesita hipoteca el 75% de los compradores. De quienes los venden, el 24% aún tenía pendiente parte de su hipoteca (vea cómo cancelarla en página 20).

CRITERIOS PARA LA ELECCIÓN DE VIVIENDA (valore de 1 a 10)

Junto al precio, el tamaño y la seguridad son criterios esenciales.

Características del alquiler

El alquiler gana adeptos: en la encuesta de 2013 un 11% acababan de alquilar o iban a hacerlo. En 2017 son un 19%. Y existe otro 6% que dice no poder alquilar por motivos económicos (19% en Cataluña). Un 13% de encuestados es ya arrendador o se prepara para serlo. Casi todos los contratos se formalizan por escrito (94%); la mitad incorporan un inventario, algo especialmente recomendable para que ambas partes eviten problemas durante o al final del contrato. Conviene indicar el estado de conservación de algún elemento e incluso alguna foto. En un 81% de los casos se solicitó la fianza legal (en 2013 fue el 69%), que para el alquiler de vivienda equivale a un mes de renta, y un 24% sigue pidiendo un aval como garantía añadida. Incluso en el 9% de los casos se ha solicitado un aval prestado por un tercero con mayor solvencia (en 2013 lo pedía un 5% de arrendadores).

La renta hoy y en el futuro cercano

El 46% de las rentas de los alquileres suscritos o buscados ahora están entre 600 y 1.000 euros mensuales. En un 41% de los casos la renta no supera los 600 euros. Vea en el gráfico de la página 18 qué porcentaje de alquileres es posible encontrar en las principales por ciudades por debajo de 600 euros al mes. Respecto a las perspectivas para los precios, la previsión de subidas del alquiler ronda el 65% de media entre los encuestados. El gráfico muestra la percepción por comunidades autónomas. Solo un 7% de encuestados prevé bajadas. Se constata que el mercado español del alquiler está partido en dos: mientras sube en el entorno de las grandes capitales, apenas se mueve en las ciudades y pueblos del interior.

QUIÉNES CREEN QUE EL ALQUILER SUBIRÁ

Las islas y las grandes ciudades reúnen más expectativas de subidas del alquiler.

Las fincas rústicas

Las expectativas generales sobre el precio de las fincas rústicas son similares a las del resto de inmuebles. Un 49% de encuestados espera subidas de precios, mientras que un 33% cree que se mantendrán en sus niveles actuales y un 17% piensa que van a bajar. La compra de terrenos no es una opción muy mayoritaria. En la encuesta de 2013, un 5% tenía intención de comprar una finca rústica. En 2017 solo el 2% parece estar interesado. Un 36% busca fincas de menos de 1 ha de superficie; otro 27% la busca de entre una y 10 ha, y el 36% restante busca fincas de entre 10 y 50 ha. Se trata de fincas de secano en el 80% de los casos. Recuerde que esta es precisamente nuestra recomendación para este tipo de inversión en fincas rústicas: las fincas de secano en Castilla y León. Tienen un precio más asequible que el de otro tipo de cultivos, y en los últimos años ha mostrado una evolución de precios estable y superior a la media de los precios de la tierra en España (ver página 12).

Plazas de garaje

La percepción positiva alcanza al mercado de garajes. Un 53% de encuestados cree que el precio de venta de las plazas de garaje va a subir más. Un 13% piensa que van a bajar, y el 37% apuesta por la estabilidad de precios. Respecto del coste del alquiler de las plazas, el 62% de encuestados cree que va a subir más. Tan solo un 7% piensa que van a bajar, y el 32% cree que se mantendrán.

Analizando datos de precios, si tenemos en cuenta la rentabilidad esperada por alquileres, observamos que existen zonas en algunas de las grandes ciudades donde sí es posible encontrar oportunidades de compra en plazas de garaje. La tabla adjunta recoge un elenco de esas zonas con rentabilidades más destacadas.

Conclusión y consejos

La encuesta refleja la percepción que tienen los ciudadanos sobre el mercado inmobiliario español. Hemos visto que su visión es positiva, tanto en lo que se refiere a precios de compra y alquiler de vivienda, de locales, garajes e incluso de fincas rústicas. La percepción compartida de que los precios van a subir provoca que en el corto plazo los precios vayan al alza, porque los demandantes están dispuestos a ofrecer más dinero. Pero queremos hacer un llamamiento a la prudencia. Contrariamente a lo que ocurre con los garajes (ver arriba), en el caso de las viviendas no encontramos apenas oportunidades de compra para un inversor que busque una determinada rentabilidad mínima por alquileres. Además, no vemos fundamento para que el precio de la vivienda se mantenga en el tiempo muy por encima de la capacidad de pago de los españoles. Más pronto que tarde los precios acusarán una corrección. El sentido de las encuestas podría cambiar en poco tiempo, pero para quienes hayan tomado la decisión de comprar a precios elevados, puede ser tarde. Extreme la prudencia. Por su parte, la inversión en tierras de secano en Castilla y León nos parece una apuesta con mejores perspectivas.