Precios de vivienda y garajes por barrios en Guadalajara

Una población joven en Guadalajara

La ciudad de Guadalajara tiene una población de 91.000 habitantes con una tasa de desempleo del 10% en octubre de 2025. Su población es algo más joven que la media. La edad media de la población es de 43,7 años con un 18,6% de población mayor de 65 años, frente al 20,4 % nacional. El 29,1% de hogares son unipersonales y de las viviendas principales un 21,5 % son de alquiler. Además, un 7,7% del total de viviendas están vacías.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN GUADALAJARA

Bajan las ventas y suben los precios

El número de compraventas de viviendas en el primer semestre de 2025 bajó un 13 % interanual, tras haber caído ya un 8% en 2024, año en que hubo 1.333 compraventas de viviendas. Estas bajadas de ventas no siguen la tendencia al alza que se observa a nivel nacional y en muchas de las capitales de provincia, como hemo sido exponiendo en otros comentarios de la situación local.

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 12,9% en un año hasta septiembre de 2025, donde era de 1.830,2 euros por m2. En los últimos cuatro años la subida ha sido del 45%.

En alquiler, la subida en esos cuatro años hasta el tercer trimestre de 2025 fue del 41%, una cifra similar a la del alquiler medio en España en ese periodo. En el último año la subida de las rentas en la ciudad ha sido del 12%. Vemos a continuación que es complicado encontrar ofertas de alquiler en varios barrios de la ciudad.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA EN GUADALAJARA Y EN ESPAÑA (€/m² AL MES)

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios actuales de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Guadalajara y hemos realizado comparaciones con los valores razonables que deberían tener, en función de dos parámetros: por la capacidad de pago media de los hogares en la ciudad y por cálculo del valor razonable que pagaría un inversor para lograr una rentabilidad aceptable a largo plazo por el alquiler, sin tener en cuenta revalorizaciones a corto plazo. Lo vemos más adelante.

Como siempre, hacemos nuestras búsquedas de precios para un tipo homogéneo de vivienda: usadas, de unos 90 m² construidos, exteriores, con ascensor y plantas intermedias.

En la ciudad, los precios por metro cuadrado de venta de ese tipo de viviendas oscilan entre los 3.000 €/m2 de Las Lomas – Salinera- La Muñeca y los 1.574 €/m2 de Estación- Manantiales.

Corresponden a unos precios por piso de entre 270.000 € y 141.660 €, respectivamente. 

Ahora bien, debemos tener en cuenta que en casi la mitad de los barrios hay pocas muestras disponibles, por lo que esa media debe tomarse con carácter orientativo. Recuerde que la finalidad de estos análisis no es obtener un precio estadísticamente válido, sino reflejar de modo más fiel posible lo que se encuentran los compradores y los inquilinos en cada barrio en cada momento.

La escasez de muestras tanto en venta como en alquiler, que hemos encontrado, denota un mercado con una fuerte demanda al alza y escasez de oferta.

Precios de los alquileres en Guadalajara

En los barrios en que hemos encontrado datos suficientes para hacer una estimación, los alquileres mensuales de esas viviendas tipo oscilan entre los 1.250 € del Casco Histórico a los 738 € de Los Valles-Sanz Vázquez- El Fuerte.

Llama la atención la falta de oferta: de los 13 barrios analizados en 6 no encontramos muestras de alquiler para viviendas, es decir casi en el 50% de los barrios. Fue el caso en Aguas Vivas, Alamín, El Clavín, Taracena, San Roque o Usanos.

La rentabilidad por al alquiler de viviendas

La tabla muestra una referencia de precios medios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ningún barrio de los que hemos encontrado datos alcanzan la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota lo elevado de los precios actuales si se desea invertir en ellos para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Según el INE, la renta disponible por hogar en Guadalajara fue de 39.960 € en 2023 por lo que, si el esfuerzo razonable para comprar una vivienda debería ser 4 veces los ingresos anuales, el valor aceptable medio de una vivienda en Guadalajara oscilaría en torno a 160.000 €.

No debemos confundir el esfuerzo razonable para comprar una vivienda con que sea un valor “razonable” desde el punto de vista de un inversor. Puede suceder que una vivienda esté dentro de nuestras posibilidades económicas pero que no sea rentable comprarla al precio de oferta por su escaso rendimiento económico en relación con el alquiler que se puede obtener de ella.

Ese valor razonable de compra lo calculamos “capitalizando” las rentas de alquiler. Es decir, buscamos a qué precio debería yo comprar el piso para que con unas rentas de X euros al año eso me supusiera una rentabilidad anual del 7,5%.

Lógicamente, en los barrios idóneos para inversión el valor de capitalización o “valor razonable” debería ser similar o superior al de mercado.

El “valor razonable” es el resultado de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5 % para viviendas (suma del 3% de la tasa libre de riesgo más otros 4,5 puntos de la prima estimada de riesgo). Para garajes, con riesgo menor, capitalizamos las rentas al 5 %, suma del 3 % de la tasa libre de riesgo más 2 puntos de la prima de riesgo.

Actualmente los inmuebles se consideran un producto de riesgo, en cuanto a las posibles dificultades para obtener de modo estable rendimientos de alquiler y a la posibilidad de poder reclamar posibles daños ocasionados por un inquilino que pudiera ser declarado como vulnerable y sin solvencia. Por ese motivo, se debe esperar de los inmuebles una rentabilidad superior a la rentabilidad segura de, por ejemplo, un producto sin riesgo como los del bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 ofrece un 3,3% anual.

En el cálculo de capitalización consideramos un 10% adicional de otros gastos de adquisición, Notaría, Registros, tasación, impuestos, etc. Consideraremos un coeficiente del 0,75 de desocupación para viviendas, 0,7 para locales y 0,8 para plazas de garaje.

Para viviendas vemos que a los precios actuales (ponderados un 12 % respecto de la oferta) todos los barrios de Guadalajara para viviendas aparecen como caros o muy caros, para que aparezca el primer barrio con un valor correcto para inversión, que sería Estación- Manantiales, habría que reducir los precios, ya ponderados un 12%, nada menos que un 20 % suplementario, es decir un descuento del 32 % sobre los precios actuales en oferta,

  Es decir, una vivienda de 90 m2 por 141.600 € del barrio de Estación- Manantiales nos puede parecer asequible, pero con el escaso alquiler que se puede conseguir de ella no es aceptable como inversión, por la escasa rentabilidad que produce con relación al capital y gastos invertidos.

Precios de las plazas de garaje en Guadalajara

Para plazas de garaje solo hemos encontrado muestras de venta y alquiler en nueve barrios de Guadalajara.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 13.300 € del Casco Histórico a los 6.200 € del barrio de Constitución- El Balconcillo.

En el barrio de San Roque-Concordia- Adoratrices solo se ha encontrado una muestra para coche pequeño, por lo que no es representativo.

Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 76 €/mes del Casco Histórico a los 42 €/mes del barrio de San Roque-Concordia- Adoratrices. Hay bastante uniformidad en los precios entre los diferentes barrios.

Con los precios medios de compra y alquiler aparecen dos barrios como interesantes para inversión, con rentabilidades esperadas de al menos un 5% anual. El resto de los barrios de la ciudad de los que hemos conseguido datos, aparecen como caros o muy caros.

Hay que recordar que la rentabilidad no es el único factor para decidir una inversión pues puede ser que se ubiquen esas plazas en barrios poco demandados, por lo que el examen personal de las plazas y el entorno es inexcusable.