Encuesta inmobiliaria en Gerona

Una ciudad rica en naturaleza

Gerona capital, Girona oficialmente en catalán, cuenta con una población de cerca de 103.000 habitantes, cifra al alza que marca un aumento del 3,6% en el último lustro. La ciudad catalana por la que discurre el cauce de cuatro ríos tiene un encanto turístico gracias a su naturaleza por su cercanía tanto a los Pirineos como a la Costa Brava y la convergencia de diferentes tipos de arquitectura en su casco histórico.

Por otro lado, la ciudad cuenta con unos indicadores urbanos algo mejores que la media nacional. Registran un paro menor (9,5% frente a 12,9%), así como una población menos envejecida, con una edad mediana de 41 años y un 16,3% de la población con más de 65 años (frente a los 45 años y el 19,7% de la media española, respectivamente). Además, el tamaño medio de los hogares es superior a la media nacional, así como la renta neta anual de los hogares (39.210 frente a 30.552 euros).

Situación inmobiliaria

En abril de 2023 realizamos una encuesta a 360 gerundenses para conocer sus preferencias inmobiliarias. Observamos que los residentes están muy contentos de vivir en la ciudad, ya que el 90% de ellos respondió estar satisfecho con su vivienda y el 93% no tiene intención de mudarse, aunque por condiciones laborales pudieran. Por otra parte, un 5% sí se mudaría, pero a municipios limítrofes como Barcelona, Calella de Palafrugell o Tossa de Mar. Asimismo, el 73% considera que las características de su vivienda actual son suficientes, mientras que hay un 6% que no lo piensa así. Entre ellos destaca la necesidad de tener más baños, más habitaciones y elementos comunes como jardín o piscina.

· En la ciudad, donde el 80% de las viviendas son residencias principales y hay un 14% que están vacías, la mayoría de los ciudadanos (el 65%) residen en una vivienda de su propiedad. En cambio, el 23% de ellos lo hace de alquiler. Las ventas de casas crecieron un 2,5% anual en 2022, pero si nos fijamos en el último trimestre del año pasado vemos que cayeron un 22%, en sintonía con la situación del mercado y el encarecimiento de las hipotecas (página 4).

Entre las cuestiones que más demandan los vecinos a su Ayuntamiento están el facilitar los trámites para obtener ayudas relacionadas con las reformas y el priorizar las ayudas para mejorar la accesibilidad de los edificios (rampas, escaleras, ascensores…).

Cómo valoran los servicios

La valoración de las dotaciones de la ciudad ha mejorado en general con respecto a 2011, año de la anterior encuesta inmobiliaria. No obstante, caen los centros sanitarios (de 7,2 a 7 sobre 10) y el transporte público (de 6,9 a 6,5). Entre las mejor valoradas están los centros escolares (7,3 sobre 10), los centros deportivos (7,3) y los parques (7). Por otro lado, los aparcamientos (5,2), la seguridad (5,8) y limpieza (6,1) son los farolillos rojos de la selección de dotaciones, ahora todas con aprobado.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE GERONA (del 1 al 10)

¿Dónde vivir en Girona?

Las zonas preferidas por los gerundenses para vivir se concentran en el centro de la ciudad. Así, Eixample es el barrio favorito para los residentes, con un 74,7% de encuestados que optarían por él, y que destaca por tener mejor valoración en aquellas dotaciones que, de media, están peor valoradas en la ciudad como son los aparcamientos, la seguridad y la limpieza. Le siguen en orden de preferencia los barrios de Sant Narcis (72,5%) y Palau (72%).

Por otra parte, los barrios más situados al este de la ciudad son los que cuentan con menos preferencias por los residentes de la ciudad. Por ello, Sant Daniel-Vila Roja solo gusta al 21,7% de los encuestados y es el barrio con las viviendas más económicas de la ciudad. Migdia Casernes (40,3%) y Barri Vell (47,2%) tampoco cuentan con una elevada preferencia por los vecinos. Este último gustaba al 62% en 2011.

ZONAS PREFERIDAS PARA VVIR EN GERONA (en porcentaje de preferencia)

Precios de la vivienda

Desde finales de 2021, los precios de venta y alquiler de viviendas en Gerona han tomado caminos diferentes. Mientras que los de venta han sufrido una caída del 6,3% en tan solo un año hasta situarse en los 1.790 euros de media por m², con datos del cuarto trimestre de 2022, los alquileres crecieron un 14,6% anual en marzo de 2023. Este encarecimiento de los alquileres puede ser una de las razones por la cual los vecinos de la ciudad aconsejarían comprar antes que alquilar (80% frente al 20%, respectivamente) a alguien que estuviera pensando en irse a vivir a Gerona.

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m2) Y DEL ALQUILER (€/m2 al mes, eje izdo.)

Según nuestra metodología de valoración de inmuebles, para pisos tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor, los precios medio en la ciudad se mueven entre los 106.250 euros en Sant Daniel, Vila Roja y los 310.500 euros en Santa Eugenia y Barri Vell. En cuanto a los alquileres, encontramos precios entre los 815 euros en Sant Narcís y los 1.590 en Eixample. Con estos datos, desde el punto de vista económico podemos ver que tan solo uno de los barrios de la tabla alcanza el límite de rentabilidad esperada que ahora exigimos a la inversión en vivienda para que merezca la pena la inversión: el 8% anual. En concreto, es el barrio de Sant Daniel-Vila Roja. No obstante, como hemos visto, es una zona poco preferida por los gerundenses debido a problemas de delincuencia, ocupación de inmuebles y el escaso control policial con el que cuentan en el barrio. Por ello, a pesar de la rentabilidad que presentan las viviendas de esta zona, no recomendaríamos la inversión en ellas por los riesgos que se asumirían de impago, ocupación y daños.

Para que las viviendas del resto de barrios fueran interesantes como inversión, los precios de venta deberían caer al menos un 30%, algo que haría plantearse la compra a un 21% de los gerundenses según nuestra encuesta.

Garajes y locales comerciales

No encontramos oportunidades de inversión entre las viviendas de Gerona, pero veamos ahora los precios y rentabilidades de los garajes y locales comerciales.

En cuanto a las plazas de garaje, llama la atención que los aparcamientos sean la dotación peor valorada de la ciudad, pero el 76% de ellos afirme no necesitar una plaza de garaje y la mayoría no se plantee ni comprar ni alquilar una próximamente. No obstante, un 10% de los encuestados afirmó tener intención de alquilar una en los próximos años, por lo que si las condiciones de ubicación, características y rentabilidad (vea páginas 20 y 21) le cuadran, podría ser una inversión interesante. En Girona hay opciones desde 14.000 euros en el barrio de Carme Vistalegre y hasta los 22.000 euros en Eixample. Sin embargo, a los precios actuales, en ninguna zona se ven rentabilidades atractivas para invertir. El barrio de Carme Vistalegre es el que más se acerca a nuestra cifra límite (actualmente en el 6,3% anual), pero no la alcanza.

Por otra parte, entre los locales comerciales si encontramos barrios con rentabilidades por encima de la que exigimos a este tipo de inmuebles (ahora en el 7,5% anual). En concreto, para locales pequeños (entre 100 y 150 m²) hay rentabilidades atractivas en Migdia Casernes y en Santa Eugenia (8,8% y 8,3%, respectivamente), mientras que para locales más grandes (de más de 400 m²) vemos cifras superiores, que alcanzan en algunos casos el 11%.