Análisis inmobiliario de la ciudad de Cuenca

Características de la ciudad

Cuenca contaba a 1 de enero de 2025 con una población de 53.600 habitantes. Su perfil demográfico es relativamente equilibrado. La edad media se sitúa en 44 años, ligeramente por debajo de la media nacional, y el porcentaje de población mayor de 65 años (18,9 %) también es inferior al conjunto de España. Tiene menos vivienda vacía (10,8%) que la media (14,4%) y su parque de alquiler se aproxima a las 3.000 viviendas, con un 13,2% de tenencia, por debajo de la media nacional. La ciudad no es ajena al proceso general de envejecimiento de la población y se enfrenta a varios problemas urbanos. Por ejemplo, la lejanía respecto al casco urbano tanto de la estación del AVE como del nuevo hospital provincial genera dificultades de acceso.

NUMERO DE VENTAS DE VIVIENDA POR AÑO

Situación residencial

En diciembre de 2025 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad. La mayoría de los residentes manifiesta un fuerte arraigo a la ciudad si bien uno de cada cuatro encuestados sí contemplan un posible cambio de residencia, bien a otra CC.AA. (13,6%), bien a un municipio limítrofe (11,3%). Existe preocupación por el estado de conservación de edificios antiguos y la existencia de infravivienda en barrios como el Casco Antiguo, Tiradores y San Antón, agravadas por un control seguramente insuficiente de los Informes de Evaluación de Edificios. Ha sido discutida la pérdida de oportunidad de fondos europeos para proyectos urbanísticos por falta de gestión municipal.

En cuanto al régimen de tenencia, la propiedad es claramente mayoritaria con un 79% de las viviendas principales. Más de una cuarta parte de los residentes declara no estar satisfecha con su vivienda actual. Señalan como principal carencia la falta de espacio, especialmente de habitaciones y baños. La intención de reformar la vivienda en el corto o medio plazo está limitada a menos de una quinta parte de los encuestados, algo que se explica en parte por el desconocimiento generalizado sobre licencias, ayudas, impuestos y trámites administrativos, que actúa como freno a la rehabilitación del parque residencial.

La actividad inmobiliaria prevista para los próximos años es reducida y muy condicionada por la evolución de los precios. Solo una minoría del 7% aproximadamente contempla realizar operaciones a los precios actuales. Las operaciones más habituales serían el cambio de vivienda habitual y la compra de segundas residencias con fines de inversión, mayoritariamente.

Puntos destacados de la encuesta

Se muestra un apoyo claro a la ampliación de las zonas peatonales y a la construcción de más aparcamientos subterráneos, tanto en el centro como en el casco histórico. En cambio, medidas como la implantación de la zona de bajas emisiones o determinados recargos fiscales generan una opinión dividida. Para abaratar el alquiler, las medidas más respaldadas por los encuestados son la inversión pública en vivienda y ofrecer mayor seguridad jurídica a los propietarios para incentivar la oferta. El ruido de tráfico y obras se identifica como una de las principales molestias urbanas. Existe una sensación de que la seguridad no ha mejorado en los últimos años, pese a que este servicio figure como el mejor valorado.

Valoración de los servicios

Las dotaciones urbanas reciben valoraciones medias. La seguridad y los centros sanitarios son los servicios mejor considerados con un 6,4 y 6,3 sobre 10, respectivamente. En el extremo opuesto, el aparcamiento aparece como el principal problema urbano, con una valoración de 3,9 / 10. Limpieza, parques y transporte público obtienen puntuaciones discretas. La percepción sobre la gestión municipal es mayoritariamente crítica. La atención y los resultados de las gestiones realizadas en el Ayuntamiento reciben valoraciones negativas o regulares por parte de una amplia mayoría de los ciudadanos. Hay un rechazo muy amplio a la inacción municipal frente a la ocupación ilegal de viviendas, un 86% considera que el ayuntamiento no está actuando en consecuencia. También se cuestiona el actual sistema de estacionamiento regulado.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE CUENCA (del 1 al 10)

Zonas preferidas para vivir

Las zonas centrales y consolidadas de Cuenca concentran las mayores preferencias residenciales para los encuestados. Barrios como Tiradores y San Antón presentan un menor atractivo. Aun así, la ciudad muestra una estructura relativamente homogénea, en la que las decisiones residenciales están más ligadas a la funcionalidad diaria que a grandes diferencias entre barrios.

Existe un reparto equilibrado entre quienes prefieren vivienda unifamiliar y quienes optan por pisos, con una preferencia, en este caso, por edificios de poca altura.

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN CUENCA

En porcentaje de preferencia.

Evolución del precio en Cuenca

En 2025, el número de compraventas de viviendas hasta septiembre bajó un 8,9% interanual, tras haber subido un 35% en 2024, año en que hubo 861 compraventas. Muy lejos aún de cifras de inicio de siglo.

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 10% en un año hasta septiembre de 2025 mientras que, en alquiler, la subida del último año fue del 8%.

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m²) Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje dcho.)

Fuente: Ministerio de Transportes (venta) e Idealista (alquiler).

El desglose de precios por barrios

Los precios de venta de viviendas, para pisos de unos 90 m2 construidos, exteriores, con ascensor y plantas intermedias, oscilan desde los 2.019 €/m2 del barrio de Fuensanta - Universidad a los 960 €/m2 de San Antón, del que no hemos encontrado muestras de alquiler. El precio medio de esas viviendas equivale a 181.500€ y 86.500€ respectivamente. Los alquileres de viviendas, en los barrios donde hemos encontrado datos, oscilan entre los 750 €/mes de Centro a los 620 €/mes del barrio de Alameda. La tabla muestra una referencia media de precios de compra y de alquiler para esa vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler.

Precios de las plazas de garajes

Para plazas de garaje solo hemos encontrado muestras de venta en cuatro de los ocho barrios del municipio de Cuenca, mientras que de alquiler hemos encontrado en cinco. Da muestra de que se trata de un mercado con poca actividad y oferta limitada. Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 27.000 €/plaza del barrio de Alameda a los 9.500 € del barrio de San Fernando – Ctra. De Valencia. Los alquileres de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 90 €/mes del barrio de Alameda a los 50 € de San Fernando – Ctra. De Valencia.

Precios de los locales comerciales

Para locales comerciales distinguimos entre locales grandes, de unos 300 m2 y locales pequeños de 100 m2 de media. Los precios de venta de locales pequeños oscilan entre los 1.500 €/m2 del Casco Histórico a los 500 €/m2 de Alameda. Mientras que de locales grandes los precios oscilan entre los 850 €/m2 de Fuensanta – Universidad y los 600 de San Fernando – Ctra. de Valencia. Tomando como referencia una rentabilidad mínima del 6%, solo los locales grandes de la zona de Centro y de San Fernando – Ctra. de Valencia alcanzan y superan este umbral, con una rentabilidad anual estimada del 7,0 % y el 6,4% respectivamente. El resto de los barrios analizados queda por debajo.

Conclusión

Cuenca es una pequeña capital con encanto a poco más de una hora de Madrid en tren. Ha visto recientemente subir sus precios de vivienda, pero no al nivel de subidas experimentado en otras latitudes. Hay margen de revalorización aún, pero no encontramos oportunidades de compra en vivienda ni en garajes a los precios medios actuales, a juzgar por la escasa rentabilidad media de los alquileres. Presenta precios bastante homogéneos por zonas, siendo las preferidas el centro y San Fernando.