Castellón al detalle: qué barrios suben, cuáles se estancan y dónde se alquila mejor

Características de la población

Castellón tiene 179.861 habitantes y registró en febrero de 2026 una tasa de paro del 13,30%, claramente superior a la media nacional, situada en el 9,93%. Desde el punto de vista demográfico, presenta una población algo más envejecida que la media española en términos de edad media, con 46,4 años, aunque el peso de los mayores de 65 años, del 19,6%, se mantiene ligeramente por debajo del conjunto del país (20,4%).

En el ámbito residencial, el municipio suma 91.229 viviendas, de las que el 11,4% están vacías, una proporción inferior a la media nacional (14,4%). Los hogares unipersonales suponen el 29,8%, un porcentaje sensiblemente superior al promedio estatal (21,9%). De las 69.786 viviendas principales, 10.269 están alquiladas, lo que equivale al 14,7%.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN CASTELLÓN

Se recuperan las ventas y suben los precios

El mercado muestra un comportamiento distinto al de años anteriores: lejos de un repunte excepcional, las compraventas avanzan en 2025 de forma muy moderada. Tras las oscilaciones de ejercicios previos, las operaciones crecen un 3% interanual, después del fuerte incremento registrado en 2024, cuando aumentaron un 24%. Este patrón contrasta con la caída acumulada en 2022 y 2023, años en los que las ventas descendieron un 2% y un 7%, respectivamente. Aun así, en la perspectiva de cuatro años, el volumen de transacciones se sitúa un 16% por encima del nivel de 2021, lo que indica una recuperación sostenida pero menos intensa que la observada en otros mercados donde el ciclo se ha acelerado con mayor fuerza.

Donde no hay enfriamiento es en los precios. El precio medio de la vivienda usada subió un 15% en el último año hasta 2025, y si se amplía el foco, en cuatro años el incremento acumulado alcanza el 34%. La tendencia confirma que, pese a la moderación en el ritmo de compraventas, la presión sobre los valores de venta continúa siendo elevada y sostenida en el tiempo.

En alquiler la trayectoria es muy similar. En esos cuatro años, hasta diciembre de 2025, las rentas aumentan un 39%, y en el último año el avance es del 10%. El comportamiento reciente también refleja un mercado tensionado, en el que la demanda mantiene los precios al alza incluso en un contexto de actividad menos expansiva en la compraventa.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN CASTELLÓN

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda y plazas de garaje por barrios en Castellón y los hemos comparado con lo que tendría sentido pagar según dos referencias: por un lado, lo que pueden asumir los hogares con su nivel medio de ingresos; por otro, el precio que aceptaría un inversor si busca una rentabilidad de alquiler razonable a largo plazo, sin contar con subidas rápidas del mercado.

En la práctica, los precios de venta por metro cuadrado no difieren tanto entre zonas: se mueven aproximadamente entre los valores ajustados de 147.500 € en el área Norte y los 261.000 € de Parque Sensal. Para una vivienda tipo (en torno a 90 m², exterior, con ascensor y en una planta intermedia), estos valores se traducen en precios medios que se sitúan dentro de ese rango, con diferencias moderadas entre zonas, pero con niveles claramente más elevados en áreas como Parque Sensal.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Castellón

Los alquileres de viviendas, con muestras suficientes en los seis barrios analizados, oscilan aproximadamente entre los 841 € al mes en el área Este y los 989 € al mes en la zona Oeste, con valores intermedios como los 892 € en Centro, los 872 € en Norte, los 973 € en Parque Sensal o los 974 € en Sur. Estas cifras muestran un mercado relativamente homogéneo en cuanto a rentas mensuales, aunque con ligeras diferencias según la localización.

La referencia media de precios de compra y de alquiler para la vivienda tipo, junto con la estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el arrendamiento, confirma que ninguno de los seis barrios analizados alcanza la rentabilidad del 7,5 % que consideramos mínima para una inversión segura en vivienda. Las rentabilidades actuales se sitúan entre el 3,0 % de Parque Sensal y el 4,8 % del área Norte. Esto refleja un mercado en el que los precios de compra han crecido más rápido que los ingresos por alquiler, reduciendo así el atractivo inversor para quienes buscan una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta disponible media de 36.576€ en 2023, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Castellón estaría en torno a 146.000€.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar capitalizando las rentas del alquiler. Es decir, buscamos a qué precio habría que comprar para que, con una renta anual determinada, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%.

En vivienda, ese 7,5% se construye como suma de una tasa libre de riesgo (3%) y una prima de riesgo (4,5 puntos). En garajes, al considerar menor riesgo, trabajamos con un 5% (3% + 2 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: hoy el inmueble incorpora incertidumbres relevantes (estabilidad de los ingresos por alquiler, desocupación, costes y posibles contingencias con inquilinos), por lo que debe compensar claramente alternativas seguras como el bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 rondaba el 3,3% anual.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra (notaría, registros, tasación, impuestos…), y coeficientes por desocupación y fricción (0,75 en viviendas; 0,8 en garajes; 0,7 en locales).

Con estos criterios, al comparar precios de oferta actuales (incluso aplicando un recorte del 12%), ningún barrio con datos alcanza el 7,5% mínimo que consideramos exigible para invertir en vivienda.

Aunque el barrio más barato, el barrio Norte, presenta un precio de 147.500 €, cercano al nivel asumible según la renta, la inversión no resulta atractiva porque su rentabilidad queda muy por debajo del 7,5 % mínimo que consideramos necesario. Para alcanzarlo con los alquileres actuales, el precio de compra tendría que bajar un 36 %. Sumado al 12 % que aún lo separa del nivel asumible, el ajuste total necesario rondaría el 48%.

Precios de las plazas de garaje en Castellón

Para las plazas de garaje observamos que, dentro del municipio, contamos con datos de compra y alquiler en seis zonas, lo que confirma que se trata de un mercado activo y con oferta suficiente para analizar su comportamiento.

Los precios de venta de las plazas oscilan entre los 7.500 € de la zona Oeste y los 13.000 € de Parque Sensal, según los valores ajustados disponibles para abril de 2026.

Los alquileres mensuales de las zonas analizadas se sitúan entre los 50 € de Parque Sensal y los 82 € del Centro, pasando por valores intermedios como 60 € en la zona Este, 55 € en la zona Sur, 51 € en la zona Oeste o 65 € en la zona Norte.

En la mayoría de las zonas analizadas se supera el 5% de rentabilidad que consideramos mínima para invertir en plazas de garaje, con valores que van desde el 5,2% en las zonas Norte y Sur hasta el 6,5% en el Centro. La única excepción es Parque Sensal, donde la rentabilidad se sitúa en el 3,3%, claramente por debajo del umbral recomendado. Conviene recordar, no obstante, que en algunas zonas la información procede de un número reducido de muestras.