Viviendas, garajes y locales en Albacete

Bajan las ventas y sube el alquiler

Las ventas de viviendas en la ciudad de Albacete bajaron un 7% anual en 2023, según el Ministerio de Transportes. En los años posteriores a la pandemia en Albacete se venden una media de 2.160 casas al año. En el primer trimestre de 2024 la cifra bajó un 29%.

Le mostramos los precios por barrios de Albacete, en venta y alquiler, de viviendas, plazas de garajes y locales comerciales, junto con nuestra valoración. ¿Merecen la pena?

El precio medio de la vivienda usada creció un 6% anual hasta marzo de 2024 y un 16% en los dos últimos años (M. Transportes). En datos de oferta, el precio del alquiler repuntó recientemente: 8,3% anual hasta julio de 2024 y un 16% en los últimos dos años. En cinco años ha subido un 30% de media.

PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALBACETE, EN VENTA (€/m²) Y ALQUILER (eje dcho. €/m²)

En Albacete capital el precio del alquiler de vivienda acumula una subida del 30% en cinco años. Sigue la tendencia de muchas otras ciudades.

Precios y rentabilidad de la vivienda por zonas

Actualizamos los datos de precios y rentabilidades para 12 zonas de viviendas y para 13 en plazas de garaje. Siguiendo nuestra metodología, los hemos comparado con los valores de capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5% para viviendas y locales (3 % de la tasa libre de riesgo + 4,5 puntos de la prima de riesgo) y al 5,5% para plazas de garaje (aquí la prima de riesgo es de 2,5 puntos). Observamos que, sin tener en cuenta hipotéticas revalorizaciones, todos los barrios aparecen como caros o muy caros para el inversor.

Tabla de precios de pisos por barrios de Albacete

La tabla muestra el precio medio de una vivienda tipo tanto para compra como para alquiler. Todos los valores se obtienen para una vivienda tipo de unos 90 m² construidos, en buen estado, exteriores, con ascensor y plantas intermedias. Los alquileres de viviendas, en los barrios que hemos encontrado datos, oscilan entre los 727 €/mes de Carretas a los 504 €/mes del barrio de San Pablo. La mayor rentabilidad se obtiene en la zona de barrios periféricos y Pedanías (4,8%), pero aun así nos parece insuficiente como para merecer un consejo de compra desde el punto de vista inversor. Los barrios más caros siguen siendo el Centro o Hermanos Falcó, mientras que el Pilar ya no figura en el podio. Eso hace que su rentabilidad por alquiler sí sea superior a las otras zonas citadas.

Precios de garajes en Albacete

Los precios medios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 24.000 € de Los Llanos a los 12.500 € de San Pablo. En alquiler, el precio más bajo es el de los barrios periféricos y el más caro es del Centro. La mayor rentabilidad se obtiene en San Pablo (3,9%), pero no parece interesante para un inversor.

Precios de locales en Albacete

En la búsqueda de datos sobre precios y rentabilidades de locales comerciales, consideramos locales pequeños los de hasta 150 m² y grandes los de hasta 300 m².

No es sencillo obtener datos homogéneos de precios de locales debido a su oferta a menudo escasa y diversa. Con los datos que hemos podido obtener, un local de unos 100 m² en Villacerrada cuesta unos 115.000 euros y se alquila por cerca de 650 euros al mes.

En la zona de Carretas, ese mismo local puede costar unos 92.000 euros y se alquila por unos 740 euros al mes.

En términos de rentabilidad, en locales observamos que solo el barrio de Fátima supera el 6,5 % de rentabilidad anual mínima que consideramos interesante para invertir en este tipo de inmuebles, y la supera solo para locales pequeños. En grandes, hasta 300 m², su rentabilidad anual estimada solo llega al 5,6%. Un local de unos 100 m² en Fátima puede costar unos 74.000 euros y se alquila por unos 710 euros al mes.

En nuestro cálculo, para los locales hemos considerado un 0,7 de coeficiente de desocupación y un 0,9 de los gastos inherentes a la compra, y se han ponderado un 16% los precios de oferta de venta y un 5% los de alquiler.