Aún es pronto para hacer balance, pero hasta el momento los efectos de la reforma de los alquileres de 2013 brillan por su ausencia. Por una parte, en los precios: hasta marzo de 2014, el precio medio de las rentas cayó un 4,4% anual según Fotocasa. Un porcentaje similar al 4,9% reflejado en junio de 2013, antes de la reforma. Las rentas continúan su corrección, más lenta que la de los precios de venta, al margen de los cambios legales.
El talón de Aquiles de la seguridad
Tampoco hay mejoría en la protección del arrendador. El anunciado registro de morosos no existe aún, y de limitarse como está previsto a un listado de inquilinos condenados judicialmente por impago, nunca será de gran utilidad. Hemos constatado que el porcentaje de arrendadores con impagos, o con otros problemas graves que conducen al abandono del alquiler, que acuden a la justicia es muy reducido y no llega al 15%. La inmensa mayoría de los inquilinos que no cumplen “no dejan rastro”. El propio mal funcionamiento de la justicia desincentiva a los propietarios a acudir a los tribunales: costes, retrasos, molestias, incertidumbre, etc.
Por supuesto, hay que poner las cosas en su contexto. El porcentaje de problemas de impago en el alquiler ronda el 12%, y el de retrasos repetidos en el pago, el 20%. Es decir, la inmensa mayoría de los inquilinos son cumplidores. Es más, no son pocos los casos en los que el que incumple es el propietario. El problema está en la sensación de indefensión que tienen los protagonistas. Hagas lo que hagas, tienes algunas papeletas para que te toque un incumplidor. Y en ese caso, no existen medios legales eficaces, rápidos y baratos de resolver el problema.
Esta inseguridad que persiste no anima a más propietarios a sacar sus viviendas vacías al mercado. Un reciente estudio de OCU Fincas y Casas de los supuestos sistemas de “garantía” del alquiler muestra que no existen soluciones válidas, a pesar de lo que diga la publicidad.
Y la reducción del plazo del alquiler de cinco a tres años, tampoco empuja a adoptar el arrendamiento como modo estable de vida, algo que desde el punto de vista económico tiene razón de ser.
No compre y no deje los pisos vacíos
A día de hoy no recomendamos comprar vivienda para ponerla en alquiler. Básicamente porque esperamos mayores caídas de precios, y los costes de adquisición y de tenencia son elevados y crecientes.
Pero si usted dispone de inmuebles no ocupados, y no desea venderlos, sí que puede plantearse el ponerlos en alquiler. Podrá obtener algunos ingresos, desgravarse gastos y evitar el pago de las rentas imputadas en el IRPF. Pero piense que la labor del arrendador no se limita a plantar y esperar sentado los frutos. Se requiere una implicación continuada para lograr preservar su inmueble y obtener una rentabilidad aceptable.
