El BCE vuelve a subir tipos: qué implica para las socimis
El Banco Central Europeo ha subido los tipos oficiales un 0,25% hasta el 2,25% tras el repunte de la inflación en la zona euro. Para las SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), empresas cuya actividad principal es comprar, promover y rehabilitar activos inmobiliarios urbanos para su alquiler (viviendas, oficinas, locales o naves), el golpe llega por tres vías.
La primera es el dividendo: muchos inversores lo ven como si fuera el cupón de un bono, pero cuando la deuda pública ofrece una rentabilidad razonable con menos riesgo el dividendo de las SOCIMI pierde atractivo. La segunda es la financiación: Merlin y Colonial tienen buena parte de su deuda a tipo fijo o cubierta, por lo que el impacto inmediato es limitado. El problema aparecerá cuando toque refinanciarla, pues si los tipos se mantienen altos, la nueva deuda será más cara. La tercera vía es la valoración de los activos: cuando los inversores exigen mayor rentabilidad a oficinas, centros comerciales, logística o los centros de datos, el valor de los activos puede bajar.
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El BCE vuelve a subir tipos: qué implica para las socimis
El Banco Central Europeo ha subido los tipos oficiales un 0,25% hasta el 2,25% tras el repunte de la inflación en la zona euro. Para las SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario), empresas cuya actividad principal es comprar, promover y rehabilitar activos inmobiliarios urbanos para su alquiler (viviendas, oficinas, locales o naves), el golpe llega por tres vías.
La primera es el dividendo: muchos inversores lo ven como si fuera el cupón de un bono, pero cuando la deuda pública ofrece una rentabilidad razonable con menos riesgo el dividendo de las SOCIMI pierde atractivo. La segunda es la financiación: Merlin y Colonial tienen buena parte de su deuda a tipo fijo o cubierta, por lo que el impacto inmediato es limitado. El problema aparecerá cuando toque refinanciarla, pues si los tipos se mantienen altos, la nueva deuda será más cara. La tercera vía es la valoración de los activos: cuando los inversores exigen mayor rentabilidad a oficinas, centros comerciales, logística o los centros de datos, el valor de los activos puede bajar.
Nuestro consejo sobre Merlin y Colonial
Las socimis tienen una política de reparto exigente: deben distribuir al menos el 80% de sus beneficios. Esa exigencia da estabilidad al pago de dividendos, pero también limita su capacidad de obtener liquidez. En un entorno de tipos más altos, el mayor coste financiero y la posible presión sobre la valoración de los activos pueden acabar reduciendo el margen para mantener o elevar los pagos al accionista.
· Merlin Properties (15,78 EUR)
Toda la deuda está a tipo fijo y la compañía dispone de una posición de liquidez suficiente para afrontar sus próximos vencimientos, reforzada con la ampliación de capital de 768 millones para centros de datos, por lo que los 800 millones que vencen en noviembre están cubiertos. El dividendo no parece estar en riesgo a corto plazo: en 2025 repartió 0,42 euros por acción (80% del beneficio) y esperamos que se sitúe en torno a 0,44 euros este 2026 con una rentabilidad por dividendo del 2,7%. El principal atractivo está en el crecimiento futuro de los centros de datos, una línea de negocio con potencial, pero que también exige una elevada inversión. Tras subir casi un 27% en lo que va de año, la acción cotiza casi sin descuento sobre el valor de sus activos actuales.
· Colonial SFL (5,69 EUR)
La inmobiliaria mantiene un dividendo atractivo con un pago estimado de 0,32 euros por acción para 2026, lo que supone una rentabilidad por dividendo del 5,6%. Pero también parte de una situación financiera más ajustada con un endeudamiento más elevado que supone unos 7,4 euros por acción. Su deuda no plantea problemas a corto plazo y la liquidez cubre vencimientos hasta 2029. Aunque cotiza con un descuento cercano al 40%, refleja las dudas sobre oficinas, especialmente en París.
· En conclusión, la subida de tipos no nos incita a vender ni Merlin ni Colonial, pero sí enfría el atractivo del sector. Si ya tiene estas acciones, puede mantenerlas, aunque Colonial presenta un descuento mayor y una rentabilidad por dividendo más atractiva que Merlin Properties.
