Qué tener en cuenta al vender un inmueble hererado

Un error muy común al heredar un inmueble es creer que cuanto más baja sea su valoración más le beneficiará fiscalmente. Y es que si bien, por un lado, una valoración inferior conllevará tener que pagar menos en el Impuesto de Sucesiones (ISD); por otro, si luego lo vende o dona, el valor de adquisición a efectos del IRPF con el que calcular la ganancia generada desde entonces será el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones.

• No hay que olvidar que buena parte de las herencias de inmuebles son de padres a hijos y que en muchas comunidades autónomas el ISD cuenta con una importante bonificación, por lo que cuando lo pagado en ISD es bajo o incluso llega a ser casi nulo; por otro lado, la ganancia que salga a la luz con una donación o venta va a tributar en el IRPF como mínimo al 19%, pero puede subir hasta el 26%. Es decir, serían tipos más altos en IRPF que los ahorrados en ISD.

• Por tanto, le interesará que la valoración del inmueble sea lo más alta posible. Así, llegado el caso de venderlo la ganancia será menor o la pérdida, mayor. Recuerde que desde el 1 de enero de 2022 hay que utilizar el valor de referencia calculado por el catastro como valor mínimo para el cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del ISD. No obstante, si el valor declarado es superior al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible el mayor de dichos valores.

Si usted ha vendido un inmueble en 2022 por 190.000 euros, abonando 8.000 de gastos a la agencia que intermedió por su cuenta en la venta, deberá rendir cuentas al fisco en el IRPF por la ganancia o pérdida que salga a la luz. Como valor de enajenación podrá considerar 182.000 euros (en caso de haber abonado otros gastos como la plusvalía municipal, también podría restarlos). Pero ¿cómo incidiría un distinto valor de adquisición? Si este inmueble fue heredado y se valoró entonces por 180.000 euros, si bien le tocó p.ej. pagar entonces 6.000 euros por el ISD, ahora podrá sumar a esos 180.000 todos los gastos soportados, es decir, esos 6.000 y otros 1.240 (de notaría y registro). El valor de adquisición ascendería a 187.240 euros (180.000 + 6.000 + 1.240). Al ser el valor de transmisión de 182.000 euros, el resultado arrojaría una pérdida de 5.240 euros (182.000-187.240).

• Debe saber que las pérdidas patrimoniales no tributan en el IRPF, pero pueden servir para compensar otras ganancias patrimoniales de cara a relajar la factura fiscal; por ejemplo, la obtenidas con acciones o fondos de inversión. Así unas pérdidas de 5.240 euros, si las compensa p.ej. con ganancias que hubieran tributado al 21%, pueden ayudarle p.ej. a pagar ahora 1.100 euros menos de impuestos.

• Si el inmueble fue valorado en 150.000 euros pagando 5.000 euros en el ISD, se ahorraría 1.000 euros en ISD, pero a la hora de calcular la ganancia obtenida, como valor de adquisición ahora a los 150.000 podrá sumar como gastos soportados los 5.000 del impuesto y los 1.240 (de notaría y registro); es decir 156.240 (150.000 + 5.000 + 1.240). Y debería declarar una ganancia de 182.000- 156240 = 25.760 euros que p.ej. al 21% supone pagar ahora 5.410 euros menos de impuestos frente a los 1.100 ahorra-dos de haber valorado por 180.000 euros el inmueble. ¡Nada menos que 6.510 euros de diferencia (5.410+1.100) en el IRPF por ahorrarse 1.000 en el ISD!