Una opción asequible
La inversión en inmuebles requiere contar con sumas elevadas de dinero. En modo “low cost”, hoy en día podemos encontrar inmuebles muy rebajados provenientes de entidades financieras, como viviendas por 40.000 euros. Pero esos precios corresponden en general a localizaciones alejadas de grandes ciudades y de barrios céntricos, donde el alquiler suele tener menor demanda y la revalorización no está nada asegurada a medio plazo. También es posible adquirir plazas de garaje por menos de 10.000 euros.
Pero si pretende invertir en un inmueble que tenga buenas posibilidades de ser alquilado con continuidad, y del que pueda esperarse de forma razonable su revalorización – aunque sólo sea al compás de la inflación –difícilmente lo logrará por un desembolso inferior a
80.000 euros, a lo que hay que sumar todos los gastos. Y si busca zonas con mucha demanda de alquiler, los precios de compra se multiplican.
Las otras vías, la Bolsa
Seguimos sin recomendar de forma decidida la inversión en bolsa en los sectores constructor e inmobiliario que, de hecho, han quedado reducidos en nuestro parqué a su mínima expresión. Las pocas empresas sobrevivientes son dependientes de la disponibilidad de obra pública, de concesiones y servicios públicos, y de otros negocios en el extranjero.
• En 2015 surgieron con fuerza las SOCIMI, unas sociedades con beneficios fiscales que basan su negocio en el alquiler de inmuebles comprados a bajo precio. Como el interés de la inversión a corto y medio plazo depende de la normativa fiscal, la actual incertidumbre política en España ha penalizado la evolución de las Socimi que cotizan en bolsa, como Merlín, cuya cotización ha bajado un 15% en los cinco primeros meses de 2016.
Comprar un inmueble en grupo
La compra de aprovechamientos por turnos de viviendas vacacionales, de moda hace unos años, se ha revelado como un pésimo negocio para los adquirentes y ha sido objeto de innumerables demandas judiciales por abusos en la contratación.
• Desde hace dos años han salido al mercado varias plataformas digitales que ofrecen la compra conjunta de inmuebles concretos para inversores que quieran participar con la cantidad que deseen. Nada que ver con las plataformas multipropiedad de antaño en donde se compraba el uso por una o dos semanas al año. Ahora, con otros protagonistas, se ofrece una participación en la propiedad total del inmueble. Es lo que se publicita como crowdfunding inmobiliario.
En crowdfunding, Housers la estrella
Desde hace unos meses y acompañada de una gran campaña publicitaria, la web www.housers.es ofrece invertir en inmuebles a partir de 100 euros por inversor.
• A comienzos de mayo p.ej. su propuesta consistía en un proyecto en fase de inversión para la compra de dos viviendas en el barrio de Ciudad Jardín, en Madrid. Una ya lista para alquilar, y la otra necesitada de una reforma ya presupuestada en el proyecto. La “oportunidad” se justifica porque la compra se hace con descuento frente al precio de mercado, y el alquiler previsto ofrece una rentabilidad anual bruta esti-mada en el 6,4%.
Además, prevén que la venta de los inmuebles cinco años después se realice con una ganancia superior al 40% respecto de la inversión inicial. En sus cálculos incluyen la compra, gastos e impuestos, la reforma y unos gastos de constitución de la sociedad que agrupará a todos los inversores. El comprador debería beneficiarse del rendimiento mensual del alquiler, más la revalorización esperada de los inmuebles tras la venta. Housers cobra una comisión por los beneficios (10%), si los hay.
• Según nuestros sondeos, los precios de compra y alquiler utilizados por Housers en sus cálculos están dentro de los valores de mercado actuales. Pero cobrar efectivamente esos alquileres con continuidad no es algo dado. Y, sobre todo, la revalorización esperada nos parece poco probable.
Téngalo en mente
En materia de inmuebles no se deje llevar por modas, rumores o campañas de desinformación. Dar marcha atrás en una decisión de compra resulta costoso sea cual sea la cantidad invertida. Y no se agobie si debe dejar escapar lo que traten de venderle como un “chollo”. Lo que se ha colocado en los últimos cinco años bajo esta etiqueta no es muy diferente de lo que puede encontrar ahora… sin que veamos argumentos para que cambie en el medio plazo.
Pasos a dar con Housers
Al registrarse puede acceder a la informa-ción de los proyectos que estén activos. Para invertir en uno de ellos debe abrir una cuenta de pago en la entidad Lemon Way, transferir a esta la suma que desee invertir y asignarla al proyecto. Luego debe esperar a que el proyecto reciba la inversión prevista. Llegado el plazo, si la suma está reunida, se procede a la constitución o ampliación de capital de una sociedad que se encará de realizar el proyecto. Cada inversor será propietario de una participación en la sociedad. Esta paga a un gestor para que gestione el alquiler, y tras hacer la liquidación de ingresos y gastos, distribuye un dividendo. Una vez alcanzado el objetivo de revalorización o llegado el plazo máximo previsto, tras la venta del inmue-ble se distribuirá el beneficio, si lo hay.
¿Cuándo se puede recuperar el dinero?
Si la fase de inversión no logra el objetivo previsto, las sumas invertidas se vuelven a poner a disposición del inversor. Pero si tiene éxito, se pasa a la fase de compra. Para recuperar su dinero el inversor deberá esperar a que se alcance la rentabilidad marcada como objetivo, o el plazo máximo establecido (60 meses en el caso estudiado). Entre tanto, su inversión no tiene liquidez. La web habla de la futura posibilidad de crear un mercado secundario donde cada inversor pueda vender su participación en el momento que desee, pero a día de hoy no existe tal posibilidad.
Los riesgos, para usted
En los términos legales que usted acepta, Housers le informa de que la compra implica la asunción por el comprador del riesgo de pérdida total o parcial del capital, riesgo de no obtener el rendimiento esperado y riesgo de falta de liquidez de la compra. Usted firma que compra como decisión informada e independiente tras llevar a cabo las comprobaciones y análisis que considere pertinentes. La empresa no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones, ni tampoco lo están las compras que el usuario pueda realizar. Ningún regulador autoriza ni supervisa las oportunidades publicadas en la web. La plataforma tampoco se responsabiliza de la veracidad de la información puesta a su disposición por terceras personas en el proceso de evaluación de oportunidades, ni de la que faciliten las sociedades a través de las que se invierte. Tampoco se responsabiliza de los pagos del usuario, realizados a través de otra entidad independiente, pero el usuario sí autoriza a Housers a operar en esa cuenta. Como el usuario adquiere participaciones sociales o acciones, también asume el riesgo de la dilución de la participación en la sociedad y el riesgo de no percibir dividendos.
Nuestro consejo
La plataforma le presenta opciones concretas de inversión y posibilita que usted pueda adquirir una participación en la sociedad propietaria del inmueble, en función de la suma que desee invertir. Pero no le garantizan nada (vea a continuación) . Solo el tiempo dirá si las inversiones propuestas alcanzan el objetivo de rentabilidad. Debe tener claro que
todos los riesgos de la inversión recaen sobre usted.
¡No le garantizan nada!
Es posible ganar dinero con los alquileres y con la revalorización. Pero también es posible perder la inversión. Como si compra un inmueble. Pero al hacerlo junto con otros cientos de inversores, deberá plegarse a las condi-ciones impuestas, y cruzar los dedos para que los alquileres se desarrollen con normalidad y el precio del inmueble se revalorice tal y como ha sido pronosticado en la propuesta de inversión. Durante el tiempo que dure el proyecto (cinco años), usted tiene escasa liquidez y poco margen de decisión.
• Nosotros no recomendamos actualmente la inversión en inmuebles urbanos. Tampoco en esta fórmula.
