En los últimos meses han seguido apareciendo variopintas inversiones como la inversión en habitaciones de hotel. La publicidad en prensa es llamativa al anunciar rentabilidades "probadas" superiores al 8% y "claras ventajas" para el inversor: IVA deducible, pagos trimestrales y elevada liquidez. Una inversión que, a nuestro juicio, presenta demasiadas incertidumbres.
¿De qué se trata?
La empresa Midland Iberia S.L. vende habitaciones de un hotel urbano en construcción en Las Rozas (Madrid) por 100.880 euros y 120.513 euros (según tamaño) más IVA. El comprador paga el 10% del importe al formalizar el contrato, otro 20% antes de la entrega de las habitaciones (previsto en mayo de 2005)y el 70% restante en la entrega. El inversor adquiere la propiedad de la habitación, pero cede su uso y explotación a una sociedad especializada en la gestión hotelera (InterContinental Hotels) que, a cambio, le retribuirá trimestralmente con los beneficios que se logren de la gestión (descontados los gastos).
Demasiadas dudas
Varias razones nos hacen creer que esta inversión presenta más incertidumbres que certezas.
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No somos capaces de evaluar si el precio pagado por una habitación puede corresponderse a un justo precio de la construcción, ya que su valor depende en gran medida de la viabilidad comercial del proyecto, aún por demostrar y que dependerá p.ej. del número de estrellas que le sean concedidas. Precio que, dada la multitud de intermediarios que intervienen en el proyecto, probablemente sea caro.
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El comprador adquiere la propiedad de la habitación pero no tiene ningún derecho sobre el uso y la gestión que se haga de ella posteriormente.
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De ninguna manera el 8% anunciado de rentabilidad se encuentra garantizado. Pese a que solicitamos información y recibimos un amplio dossier, en éste no se especifica nada acerca de las condiciones concretas de la relación entre los propietarios y la gestora del hotel (¿cobra un fijo cada mes?, ¿su retribución depende de los beneficios que se obtengan?…). Lo que sí aparece es un simple cálculo basado en una previsión de ingresos y gastos realizado por el promotor. El rendimiento real dependerá de la buena o mala marcha del hotel pudiendo llegar a ser negativo en la práctica, ya que el comprador contribuirá a los gastos, impuestos y tasas que se refieran a la finca en la proporción que le corresponda. Por no hablar de los posibles siniestros que desvaloricen el inmueble como deterioro, incendio, inundación, robo, etc.
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En caso de que quiera vender sus habitaciones, no le será nada fácil encontrar un comprador para esta propiedad ligada a un contrato de cesión de uso.
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No existe institución alguna que vele por la solvencia y buena gestión de los promotores. Así, en caso de fraude o quiebra, usted se vería en una situación muy complicada para recuperar lo invertido.
Manténgase alejado
En resumen, creemos que ésta es una de esas inversiones no controladas que deberían hacer reflexionar dos veces al inversor antes de lanzarse de cabeza sobre ellas. Nuestro consejo es que se aleje de este tipo de inversiones.