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Reforma del alquiler
hace 10 años - jueves, 13 de septiembre de 2012Mientras la vivienda siga sobre valorada, pocos inversores profesionales se sentirán atraídos por la escasa rentabilidad del alquiler.
La historia reciente ha mostrado cómo una sobreprotección del inquilino resultaba a la postre contraproducente, al retraerse la oferta y al deteriorarse la calidad de las viviendas por el abandono de los propietarios. El equilibrio fue mejorado por la Ley de 1994 pero hay que reconocer que el mercado no ha funcionado correctamente. Bienvenida sea pues una reforma.
Proteger el cobro para bajar precios
Al propietario hay que garantizarle que cobrará la renta o que en caso contrario, recuperará la vivienda en el mejor plazo. Hay que decir que los morosos son minoría entre los hogares que viven de alquiler, pero la histórica mala gestión judicial del problema ha bastado para meter el miedo en el cuerpo de los propietarios. Muchos rehuyen este mercado y otros solicitan tal nivel de garantías que imposibilitan el acceso a miles de potenciales inquilinos. En este sentido, toda medida que facilite el cobro de las deudas pendientes y la recuperación de la vivienda, nos parece positiva. Siempre, eso sí, que se respeten las garantías judiciales de los demandados, que puedan probar el correcto cumplimiento de sus obligaciones.Esa mayor seguridad del arrendador debería permitir una rebaja en los precios y en las garantías exigidas al inquilino.
Otro escollo para los arrendadores es la incertidumbre sobre la disponibilidad de la vivienda. La posibilidad de negarse a prorrogar el contrato en caso de necesidad de la vivienda nos parece suficiente para eliminar temores. No creemos que la reducción del plazo legal de cinco a tres años sea una buena solución. El propietario quiere conservar a un inquilino pagador. Y el inquilino quiere tener la seguridad de poder tener estabilidad en la vivienda.
Inestabilidad para el inquilino
El Proyecto de Ley del Gobierno parece seguir respondiendo a una concepción esencialmente provisional del arrendamiento. El inquilino buen pagador deberá tener las maletas listas. Un periodo de tres años es demasiado breve, y pueden hacerle partir antes si le deniegan la prórroga o si se vende la vivienda a un tercero. Si quiere un plus de seguridad, deberá inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, demasiado gasto para ni siquiera garantizarse tres años de respiro.
Además, las rentas ya no se actualizarán con el IPC, lo que añade incertidumbre y obliga a asesorarse bien antes de firmar un contrato.
Junto a lo anterior, hay que denunciar otras trabas al inquilino. Es absurdo que los escasos beneficios fiscales que se le reconocen en el IRPF estén vinculados al cumplimiento por el arrendador de una obligación de éste: el depósito de la fianza ante el organismo autonómico designado. Muchos inquilinos se han visto requeridos por Hacienda para devolver desgravaciones por este motivo.
Además, habría que acabar con la doble comisión que cobran las inmobiliarias por alquiler. Estas prestan un servicio a los arrendadores que prefieren contratar sus servicios, y es lógico que cobre por ello. Pero parece absurdo que el inquilino que encuentra su piso por internet se vea grabado con un mes de comisión más IVA, por el mero hecho de que sea una agencia quien le enseñe el piso, en vez del propietario.
Recuerde que los lectores interesados disponen de un boletín especializado en información inmobiliaria, OCU Fincas y casas, donde pueden leer, por ejemplo: Qué le espera a la vivienda tras el banco malo.
