EL VALOR RAZONABLE DE LA VIVIENDA
Desde el punto de vista de un inversor la decisión de adquirir un inmueble no debería tener como referencia su valor de mercado sino más bien el valor “razonable” de ese inmueble. Establecido su valor razonable, si observamos que en el mercado se puede encontrar por un precio inferior a este, tendría sentido la compra. Y viceversa, sí en el mercado se está comprando por un valor superior al razonable, la decisión lógica sería venderlo. Pues bien, teniendo en cuenta que la crisis del coronavirus ha propiciado una caída más acusada de los precios razonables, ¿es un buen momento para aventurarse?
¿Valor razonable?
Tradicionalmente se habla de precio de los inmuebles refiriéndonos al valor de mercado, aquel por el que se están comprando viviendas similares en un momento determinado. Es la referencia más usada cuando decimos o leemos que la vivienda ha subido o bajado en una u otra ciudad o en el país. Pero, desde el punto de vista del inversor, creemos que no es el mejor criterio para adoptar una decisión de compra o de venta. ¿Cuál deberíamos tener en cuenta? A nuestro entender, la decisión debería tomarse teniendo como referencia el valor razonable de ese inmueble. ¿De qué hablamos?
• No existe una fórmula objetiva universalmente admitida. La metodología de nuestros expertos de OCU fincas y casas se apoya en elementos objetivos y no depende de expectativas subjetivas personales o del resto de vendedores. Toda una serie de factores y cálculos (que puede consultar detalladamente en OCU fincas y casas) que nos llevan a estimar una rentabilidad anual que podría esperar un inversor prudente de su inversión en un inmueble dado, para realizar esta compra en lugar de poner su dinero en otro tipo de activos comparables con menor riesgo, como las obligaciones del Estado. Y todo ello teniendo en cuenta el importe medio de los gastos de adquisición del inmueble.
En www.ocu.org/fincas-y-casas tiene a su disposición una herramienta que compara los precios de mercado y el valor razonable de las viviendas en más de 250 barrios de las principales ciudades españolas.
El impacto del coronavirus
Con motivo de la crisis generada por el Covid-19 y las previsiones de impacto que manejan nuestros expertos, la tasa que tomamos para el cálculo del valor razonable es del 6,3%, muy superior a la de los meses anteriores (4,9%). Ese 6,3% es el resultado de la suma del interés de obligaciones del Estado (0,8%) más la prima de riesgo para viviendas, un 5,5% actualmente.
• El valor razonable no cambia por mejores expectativas teóricas de la inversión inmobiliaria sino por las variaciones en alguno de los factores que usamos en la fórmula. Así, si suben las rentas medias de alquiler para pisos similares en esa zona, el valor razonable aumenta. También lo hace si cambia el denominador en la fórmula: es lo que ha pasado al subir la tasa libre de riesgo (la rentabilidad de las obligaciones españolas a 10 años) y nuestra estimación de la prima de riesgo. En resumidas cuentas, podríamos decir que a tipos de interés o riesgo más bajos, valores más altos, y viceversa.
Barcelona y Madrid: dos ejemplos
• Una vivienda de 90 m2 en el barrio de Sants (distrito de Sants – Montjuic, Barcelona) tiene hoy un valor de mercado de unos 347.000 euros. El alquiler mensual medio es de 1.130 euros y el valor razonable según nuestra metodología es de 136.000 euros. Unos meses más atrás, antes de la crisis, el valor razonable estaba en 174.000 euros.
• En Madrid, una vivienda de 90 m2 en el barrio de Cuatro Caminos (distrito de Tetuán) tiene hoy un valor de mercado de unos 394.000 euros. El alquiler mensual medio es de 1.400 euros y el valor razonable es de 169.000 euros. Unos meses más atrás, antes de la crisis, el valor razonable estaba en 216.000 euros.
¿Una oportunidad?
Como se ve en los ejemplos, ya antes de la crisis del Covid-19, los valores de mercado estaban por encima del valor razonable. Los precios estaban caros. Ahora, con el mayor riesgo percibido en inmuebles como consecuencia de la crisis, han bajado más los valores razonables de los inmuebles. Mientras el mercado no baje y sus valores se ace-quen a los valores razonables, el mejor consejo es abstenerse de comprar.