Subidas limitadas
Tanto para arrendadores como para inquilinos, la actualización anual de la renta de alquiler suele generar muchas dudas debido en gran medida a los límites existentes a la hora de subir el alquiler. ¿De qué limites hablamos? Además, hay que tener en cuenta que la subida no puede comunicarse de cualquier forma al inquilino. ¿Cómo hacerlo?
Actualización anual
Como regla general, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el límite máximo que se aplica a la actualización anual de la renta de los alquileres de vivienda. Lo primero es mirar lo que dice el contrato:
– Si el contrato no prevé expresamente la actualización anual de la renta, no se hace ninguna actualización y la renta permanece igual durante toda la duración del contrato.
– En el caso de que sí prevea la actualización, en cualquiera de las diferentes modalidades posibles, siempre será conforme a un límite máximo: el IPC anual, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
El cálculo de la actualización se puede hacer una vez al año, cuando el contrato cumple el año desde la firma. P.ej. si el alquiler se inició el 1 de diciembre de 2023, pongamos con una renta de 1.000 euros mensuales, al llegar diciembre de 2024 se puede actualizar la renta con el IPC que esté publicado en noviembre, que será el correspondiente al mes de octubre de 2024 (1,8% según el dato adelantado por el INE en el momento de redactar este artículo).
Límite máximo de subida en 2024
Tras el estallido de la inflación en 2022 se aprobaron reglas extraordinarias para la actualización de la renta del alquiler de viviendas. En 2022 y 2023 la subida máxima se fijó en el 2%. Y para 2024 el límite máximo es el 3% en aquellos meses en los que el IPC supere tal cifra. Límites que son válidos siempre y cuando no exista un pacto expreso en contra entre el arrendador y el inquilino. En ciertos casos el inquilino puede aceptar una subida de la renta superior a estos límites a cambio p.ej. de continuar con un contrato que llega a su término. Y es que puede ser preferible una subida del 5% p.ej. antes que tener que cambiar de casa y encontrarse con los nuevos precios de mercado que han podido subir un 20 o 30% respecto de la renta que esté pagando.
Para 2025 y años posteriores está pendiente una modificación legal que regule la actualización de la renta. Para estar siempre al día en lo referente al alquiler y a la gestión de sus inmuebles consulte nuestra revista especializada OCU fincas y casas (www.ocu.org/fincas-y-casas).
Sin comunicación no hay subida
Para exigir la nueva renta es preciso comunicar la subida al inquilino en el mes anterior. Por ejemplo, si nuestro inquilino está pagando una renta de 1.000 euros, para pedirle que nos pague la nueva renta en diciembre (1.018 euros p. ej.) es preciso que se lo comuniquemos antes de que termine noviembre. Si no lo hacemos, en diciembre nos seguirá pagando 1.000 euros. Y no empezará a pagar 1.018 euros hasta el mes siguiente. Y cuando se haga la comunicación no pueden exigirse “retrasos”, porque la obligación de actualizar la renta solo es exigible desde el mes siguiente al de la comunicación.
Puede descargarse aquí un modelo de escrito para comunicar a la otra parte la actualización de la renta del alquiler y otro modelo específico para comunicar la actualización al 3%
Si la renta no se actualizó en años pasados…
Si en 2022 y 2023 no se hizo ninguna subida de la renta, y en diciembre de 2024 se quiere hacer una actualización, sí es posible acumular las subidas de años anteriores.
Hay que comunicar al inquilino las tres subidas que se aplican: la de 2022 (2%), la de 2023 (2%) y la de 2024 (3%). La nueva renta se aplicaría desde el mes siguiente al de su comunicación. Esta posibilidad de “traer” actualizaciones de renta de años anteriores, que no se comunicaron ni aplicaron en su momento, no es indefinida (p.ej. no se puede remontar a subidas de 2015): es posible hasta el límite general de 5 años para la prescripción.
