2022 el mercado inmobiliario de desmarca
Para la gran mayoría de mercados, tanto de acciones como de obligaciones, el pasado 2022 fue un año un tanto amargo, pero no para los inversores en inmuebles pues vieron alzas en alquileres y precios de venta de viviendas. Hasta el tercer trimestre de 2022, el Índice de Precios de la Vivienda marcó un aumento del 7,6%, al tiempo que el precio medio de la vivienda por metro cuadrado subía un 4,7% anual en el mismo periodo, según el Ministerio de Transportes. Eso sí, parece que estas subidas fueron ralentizándose a medida que avanzaba el año, ya que en el primer trimestre el INE (Instituto Nacional de Estadística) marcaba una subida del 8,5% anual y el Ministerio un aumento del 6,7%. ¿Qué le espera al sector en 2023?
Ventas y precios
Las ventas de vivienda comenzaron 2022 muy pujantes, pero se fueron enfriando conforme avanzaba el año. De hecho, en el mes de octubre ya cayeron un 5% anual según los notarios. Este enfriamiento, que esperamos continúe en 2023, viene en gran parte motivado por un enturbiamiento de las perspectivas económicas de los hogares -ya no tan dispuestos a endeudarse para adquirir vivienda- y por el aumento de los tipos de interés. El Euribor a un año, principal referencia hipotecaria, pasó del -0,5% en diciembre de 2021 al 3,01% en tan solo un año, con lo que el coste de las hipotecas ha pasado de tener un tipo medio del 1,6% en 2021 a rondar el 2,6% a finales de 2022.
• En la salud económica de los hogares va a ser esencial el empleo. Mientras que el 2022 fue un buen año, con 471.696 afiliados más a la Seguridad Social, el dato irá ligado a la evolución de la situación económica del país durante el año, que está plagada de incertidumbres.
• Otra razón para vaticinar un frenazo de la venta de viviendas es que los inversores más conservadores, que ponían sus ojos en el inmobiliario como alternativa al riesgo de la Bolsa, ahora, mientras se fijan medidas extraordinarias de contención de rentas o suspensión de desahucios, podrían fijarse más en los valores del Tesoroque, sin riesgo, rentan ya cerca de un 3% anual.
Prudencia de los promotores
Los promotores de vivienda y los bancos no han olvidado la crisis de 2008 y desde entonces no descuidan la prudencia. El crédito promotor baja por tercer año consecutivo, mientras que el número de viviendas tanto iniciadas como terminadas en un año hasta septiembre de 2022 cayeron (-10,6% anual y -5%, respectivamente). Esta mayor prudencia de los promotores supone un cambio respecto de la crisis de 2008, pero no servirá de parapeto ante una caída de precios, que no es descartable y que nosotros sí prevemos.
Nuestra apuesta
Para evitar la incertidumbre que asola actualmente el mercado de la vivienda, nuestros expertos de OCU fincas y casas prefieren otra alternativa inmobiliaria. Y son las fincas rústicas, que seguirán atrayendo el interés de los inversores en 2023 dada la importancia que ha ganado el sector agroalimentario como una pieza clave para las economías de los países desarrollados. Además, cada vez son más los fondos e inversores institucionales que se interesan por invertir en fincas rústicas en nuestro país.
• Llevamos recomendando este tipo de inversión desde 2007 y creemos que la lenta aparición de instrumentos que faciliten la inversión en fincas rústicas por parte de pequeños inversores irá generando un interés cada vez más amplio. Nuestra apuesta no se centra en cultivos de alto rendimiento, sino en tierras de las que existe disponibilidad, que presentan un precio de adquisición inferior y que ofrecen un interés económico a largo plazo, como son las tierras de cereal de secano (en concreto, en Castilla y León).
Lo rústico en el candelero
Hay dos grandes tendencias que contribuyen a un interés especial por la inversión en fincas rústicas. Por un lado, la conciencia de una necesaria seguridad alimentaria, a la vista de los límites de la globalización puestos de manifiesto con la pandemia, la guerra de Ucrania, las tensiones en los aprovisionamientos y el transporte, o los riesgos climáticos. Y por otro lado, la lucha contra el cambio climático, que exige ganar en eficiencia en la producción agrícola y ganadera, mejorar la gestión del agua, incidir en la cercanía de las producciones, el uso de insumos no contaminantes...
