Un repaso a los consejos de nuestros expertos
Nuestros colegas de OCU Fincas y casas han echado la vista atrás para dar un repaso a los principales consejos ofrecidos en relación con la inversión inmobiliaria y con la preservación de esa parte tan importante de la riqueza de los españoles que constituyen los inmuebles.
• Las carteras modelo de inversión con inmuebles obtienen un 5,9% anual de rentabilidad en el largo plazo en el caso de la diseñada para patrimonios pequeños (de hasta 500.000 euros) y del 5,1% en el caso de la diseñada para patrimonios mayores (preferiblemente 2 millones de euros), realizando una distribución equilibrada entre la parte financiera y la parte de inmuebles. En esta última gozan de más peso determinadas fincas rústicas, que aportan estabilidad a estas carteras pensadas para el largo plazo.
Caída de precio
La llamada a la prudencia ante una previsión de un descenso de precios en la vivienda viene ya de lejos, por lo que la situación creada por el Covid-19, en la medida en que acentúa el desequilibrio existente en los precios y precipita sus bajadas, no habrá pillado desprevenidos a nuestros socios.
Plazas de garaje, oportunidades
Distinto es el caso de las plazas de garaje. Se analizan precios de 193 barrios y el 73% de ellos podrían merecer un consejo de compra. Decimos “podrían” porque la rentabilidad esperada por alquileres nos parece interesante en esos casos, pero no hay que olvidar que una estrategia de inversión con inmuebles debe guardar una visión global a largo plazo para mantener un equilibrio entre la diversificación y la rentabilidad, y en el caso del inversor español hemos constatado que la presencia de inmuebles en su patrimonio está en muchos casos sobre representada.
Hipotecas
Ya desde 2016 la banca venía insistiendo en la “bondad “de los préstamos a tipo fijo, pero el consejo de nuestros expertos fue el de seguir apostando por el tipo variable.Recientemente comparamos el gasto efectuado por quien hubiera contratado en septiembre de 2016 una de las mejores hipotecas a tipo fijo del momento con el gasto acumulado de quien hubiera contratado una de las mejores a tipo fijo. La diferencia a favor de este último superaba los 4.000 euros de menor gasto acumulado entre las cuotas correspondientes a 5 años (2016-2021), la comisión de apertura y la diferencia en el capital pendiente de amortizar.
Plusvalía municipal
A todos aquellos que siguieron el consejo de vender una vivienda, también les habrá resultado útil el consejo y apoyo de OCU para la comprobación de la procedencia del pago de la plusvalía municipal y, en su caso, para la reclamación al ayuntamiento de la suma indebidamente pagada. P.ej, una de nuestras socias pudo recuperar 4.000 euros en Barcelona y otra 3.000 en Madrid.
Gestión de patrimonio
Otro de los puntos donde los socios de Fincas y casas han podido adelantar decisiones de gestión de su patrimonio es el referido a la opción de realizar donaciones de inmuebles en vida, ante la posibilidad de que se produzca una igualación al alza de la fiscalidad aplicable, que depende de las CC.AA. El estudio realizado incluía la lista de las CC.AA donde resultaba más interesante donar ahora y precisaba qué tipo de inmuebles es más conveniente donar y cuáles no, además de proporcionar consejos para optimizar el reparto.
Un repaso a los consejos de nuestros expertos
Nuestros colegas de OCU Fincas y casas han echado la vista atrás para dar un repaso a los principales consejos ofrecidos en relación con la inversión inmobiliaria y con la preservación de esa par-te tan importante de la riqueza de los españoles que constituyen los inmuebles.
• Las carteras modelo de inversión con inmuebles obtienen un 5,9% anual de rentabilidad en el largo plazo en el caso de la diseñada para patrimonios pequeños (de hasta 500.000 euros) y del 5,1% en el caso de la diseñada para patrimonios mayores (preferiblemente 2 millones de euros), realizando una distribución equilibrada entre la parte financiera y la parte de inmuebles. En esta última gozan de más peso determinadas fincas rústicas, que aportan estabilidad a estas carteras pensadas para el largo plazo.
Caída de precio
La llamada a la prudencia ante una previsión de un descenso de precios en la vivienda viene ya de lejos, por lo que la situación creada por el Covid-19, en la medida en que acentúa el desequilibrio existente en los precios y precipita sus bajadas, no habrá pillado desprevenidos a nuestros socios. Tan solo un 7% de las zonas analizadas merecen hoy un consejo de compra, frente al 87% que me-recen un consejo de venta y otro 7% cuyo consejo es conservar.
• A finales de noviembre de 2020, el precio de los alquileres marcaba caídas anuales significativas en las principales ciudades: -7,3% en Barcelona; -5% en Sevilla; -4,8% en Madrid y -1,3% en Valencia (según el portal Idealista).
Plazas de garaje, oportunidades
Distinto es el caso de las plazas de garaje. Se analizan precios de 193 barrios y el 73% de ellos podrían merecer un consejo de compra. Decimos “podrían” porque la rentabilidad esperada por alquileres nos parece interesante en esos casos, pero no hay que olvidar que una estrategia de inversión con inmuebles debe guardar una visión global a largo plazo para mantener un equilibrio entre la diversificación y la rentabilidad, y en el caso del inversor español hemos constatado que la presencia de inmuebles en su patrimonio está en muchos casos sobre representada.
• Nuestros expertos han realizado una retrospectiva revisando 17 consejos de compra de plazas de garajes en Madrid que se dieron en mayo de 2017. Pues bien, de los 17 consejos de compra de entonces, 16 de esas zonas han visto subir los precios de sus plazas de garaje en los últimos tres años, mientras que una ha bajado de precio. Los incrementos de precios de venta por encima de los aumentos de las rentas de alquiler hacen que la rentabilidad anual por alquiler haya disminuido en 16 de esas zonas, frente a una que ha subido.
Hipotecas
Ya desde 2016 la banca venía insistiendo en la “bondad “de los préstamos a tipo fijo, pero el consejo de nuestros expertos fue el de seguir apostando por el tipo variable. Recientemente comparamos el gasto efectuado por quien hubiera contratado en septiembre de 2016 una de las mejores hipotecas a tipo fijo del momento con el gasto acumulado de quien hubiera contratado una de las mejores a tipo fijo. La diferencia a favor de este último superaba los 4.000 euros de menor gasto acumulado entre las cuotas correspondientes a 5 años (2016-2021), la comisión de apertura y la diferencia en el capital pendiente de amortizar.
Plusvalía municipal
A todos aquellos que siguieron el consejo de vender una vivienda, también les habrá resultado útil el consejo y apoyo de OCU para la comprobación de la procedencia del pago de la plusvalía municipal y, en su caso, para la reclamación al ayuntamiento de la suma indebidamente pagada. P.ej, una de nuestras socias pudo recuperar 4.000 euros en Barcelona y otra 3.000 en Madrid.
Gestión de patrimonio
Otro de los puntos donde los socios de Fincas y casas han podido adelantar decisiones de gestión de su patrimonio es el referido a la opción de realizar donaciones de inmuebles en vida, ante la posibilidad de que se produzca una igualación al alza de la fiscalidad aplica-ble, que depende de las CC.AA. El estudio realizado incluía la lista de las CC.AA donde resultaba más interesante donar ahora y precisaba qué tipo de inmuebles es más conveniente donar y cuáles no, además de proporcionar consejos para optimizar el reparto. Optimizando la transmisión de un patrimonio de 1.500.000 euros mediante donaciones parciales en vida, se obtenían ahorros fiscales respecto de Sucesiones de 198.000 euros en Canarias, 105.000 euros en Asturias, 80.000 euros en Cataluña, 74.000 en La Rioja, 65.000 euros en Aragón o 59.000 en Castilla-León. Además, esto permite también reducir año a año el Impuesto de Patrimonio: hasta un 74% de reducción en el caso de que se eliminen las bonificaciones actuales en las CC.AA donde aún existen.
