¿Fin del despertar?
La rebaja de tipos iniciada en 2024 junto a unas perspectivas económicas halagüeñas han dado alas a las inmobiliarias cotizadas. Así, tras unos años deprimidas, en Europa avanzan de media un +3% en los últimos doce meses, y sobre todo en España con un +7,6%. ¿Continuará su despertar? ¿Y qué pasará con las Socimis españolas (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) tras la intención del Gobierno de acabar con su beneficioso régimen fiscal?
Perspectivas 2025
En general, esperamos un buen año para el sector inmobiliario español. Y ello por dos grandes razones: una reducción de los costes de financiación por la rebaja de tipos y unos niveles de ocupación sólidos en las distintas ramas de negocio del sector.
El mayor peso de las oficinas en la estrategia de las compañías, y en concreto la decidida apuesta por espacios de calidad, seguirán impulsando al alza las rentas prime. (alquileres de propiedades de alta calidad situadas en las mejores ubicaciones). Asimismo, existe un creciente interés en la transformación de edificios para distintos usos, especialmente en el caso de los hoteles. Esto se debe a la fuerte demanda que está experimentando el sector turístico. Al mismo tiempo, se están implementando más restricciones en el alquiler de viviendas turísticas, lo que impulsa aún más esta transformación de espacios.
La logística industrial mantendrá las rentas de alquiler altas debido a una oferta reducida, sobre todo en zonas prime. En cuanto a los centros comerciales, continúa la recuperación de las inversiones dada la desaceleración del comercio electrónico, el aumento del consumo privado y de turistas.
Por último, el uso de la IA (Inteligencia Artificial) está avivando un creciente interés por los centros de datos (data centers) que crecen exponencialmente, abriendo oportunidades en mercados con potencial como Zaragoza, Bilbao, o Málaga.
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socimis españolas (28/01/2025)
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Socimi
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Precio (eur)
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Valor inmuebles por acción
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Rentab. Dividendo
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PER (1)
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Rendimiento anual
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En euros
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Descuento
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1 año
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5 años
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Merlin Properties
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10,52
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14,35
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-26,7%
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4,1%
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19,5
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14,4%
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1,1%
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Inmobiliaria Colonial
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5,365
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9,9
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-45,8%
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5,0%
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16,8
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-2,9%
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-12,2%
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(1) PER: relación entre precio y beneficios estimados.
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¿Subida de impuestos?
Las Socimis españolas están en el punto de mira por la subida de impuestos planteada por el Gobierno. Y es que uno de los principales atractivos es su régimen fiscal. Pagan un 1% en el Impuesto de Sociedades frente al 25% general a cambio de cumplir ciertos requisitos como p.ej. cotizar en bolsa y distribuir al accionista, como mínimo, el 80% de los beneficios. Ventaja que podría desaparecer si el acuerdo entre Sumar y PSOE -que restringiría este régimen fiscal a la vivienda social- saliera adelante.
De ser así, esto supondría un recorte en el beneficio de Merlin Properties en torno al 8% dado que el 88% de sus inmuebles están en España. Impacto que sería algo más limitado para Colonial, en torno al 2%, pues solo dispone del 30% de sus activos en España. Sin embargo, no creemos que llegue la sangre al río. La medida no está confirmada y, si lo fuese, podrían esquivarla trasladando sus sedes a otros países europeos como Francia (Colonial) o Países Bajos.
Nuestros consejos
En el caso de Colonial nuestro consejo sigue siendo de conservar. La Socimi cuenta con una cartera de oficinas prime en París (61%), Madrid y Barcelona, con rentas revalorizándose con la inflación (+1,6% en Francia para 2025). La entrada en el accionariado de CriteriaCaixa por unos 622 millones de euros le permite más flexibilidad financiera. El valor de la cartera se corrigió bruscamente en 2023 y ronda los 9,9 euros por acción, lo que supone un descuento cercano al 46% respecto de la cotización.
En el caso de Merlin Properties, nuestro consejo acaba de cambiar a conservar dadas las mejores perspectivas en el mercado español y una buena diversificación de una cartera compuesta por oficinas (53%), centros logísticos (17%) y comerciales (28%) en España con contratos de alquiler vinculados a la inflación (+2,8% en diciembre de 2024). Aunque su descuento no parece jugoso, este podría ampliarse una vez se contabilicen los centros de datos en desarrollo, con capacidad de generar ingresos de unos 390 millones de euros.
Cotización de Colonial en el momento del análisis: 5,535 EUR
Cotización de Merlin Properties en el momento del análisis: 11,02 EUR
