Socimis, ¿de qué hablamos
Las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas en Bolsa que se dedican a la inversión, adquisición, construcción y rehabilitación de activos inmobiliarios de naturaleza urbana (viviendas, edificios, oficinas, locales comerciales, naves industriales, hoteles, garajes…) para posteriormente arrendarlos y obtener una renta. Así, cuando un inversor invierte en una socimi comprando sus acciones en Bolsa, en realidad está invirtiendo indirectamente en los inmuebles que conforman la cartera de la compañía.
• Hoy por hoy cuentan con un régimen fiscal privilegiado en comparación con una sociedad inmobiliaria normal. No pagan el Impuesto de Sociedades, pero son luego sus accionistas quienes deben tributar por las ganancias que obtengan de las mismas: ya sea por las ganancias que obtengan en la venta de acciones o por los dividendos, los cuales deberían ser jugosos pues tienen la obligación de distribuir el 80% de lo ganado por alquileres y el 50% de lo ganado por ventas de bienes.
¿Adiós a su régimen privilegiado?
En la última planificación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado se contemplan modificaciones en el régimen fiscal de las socimis. Con esta re-forma, tendrían que tributar por los beneficios no distribuidos al 15% en lugar de la actual exención total. Aunque el acuerdo no afectará directamente a los resultados ni a los dividendos de las grandes socimis, esta incertidumbre jurídica ha provocado que muchos grandes inversores (institucionales) no hayan tardado en huir de ellas, buscando un futuro fiscal más certero en otros mercados, provocando con ello sonoras caídas en Bolsa.
• Ahora bien, usted como inversor de a pie, seguirá tributando en el IRPF por los dividendos que cobre y en el momento en que se desprenda de sus acciones tendrá que seguir tributando por las ganancias que obtenga al 19%, 21% o 23%.
Los grandes actores en España
• Actualmente, las dos mayores socimis en nuestro país son Inmobiliaria Colonial (con un 97% de su cartera en oficinas) y Merlin Properties que están incluidas en nuestra selección de acciones.
Socimis, ¿de qué hablamos
Las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas en Bolsa que se dedican a la inversión, adquisición, construcción y rehabilitación de activos inmobiliarios de naturaleza urbana (viviendas, edificios, oficinas, locales comerciales, naves industriales, hoteles, garajes…) para posteriormente arrendarlos y obtener una renta. Así, cuando un inversor invierte en una socimi comprando sus acciones en Bolsa, en realidad está invirtiendo indirectamente en los inmuebles que conforman la cartera de la compañía.
• Hoy por hoy cuentan con un régimen fiscal privilegiado en comparación con una sociedad inmobiliaria normal. No pagan el Impuesto de Sociedades, pero son luego sus accionistas quienes deben tributar por las ganancias que obtengan de las mismas: ya sea por las ganancias que obtengan en la venta de acciones o por los dividendos, los cuales deberían ser jugosos pues tienen la obligación de distribuir el 80% de lo ganado por alquileres y el 50% de lo ganado por ventas de bienes.
¿Adiós a su régimen privilegiado?
En la última planificación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado se contemplan modificaciones en el régimen fiscal de las socimis. Con esta re-forma, tendrían que tributar por los beneficios no distribuidos al 15% en lugar de la actual exención total. Aunque el acuerdo no afectará directamente a los resultados ni a los dividendos de las grandes socimis, esta incertidumbre jurídica ha provocado que muchos grandes inversores (institucionales) no hayan tardado en huir de ellas, buscando un futuro fiscal más certero en otros mercados, provocando con ello sonoras caídas en Bolsa.
• Ahora bien, usted como inversor de a pie, seguirá tributando en el IRPF por los dividendos que cobre y en el momento en que se desprenda de sus acciones tendrá que seguir tributando por las ganancias que obtenga al 19%, 21% o 23%.
Los grandes actores en España
A la hora de decidir si resulta interesante invertir en alguna socimi, hay otros factores que determinarán la elección. En primer lugar, claro está, si resulta conveniente o no invertir en el mercado inmobiliario. Y si así fuera, deberá considerar si las socimis a su alcance son interesantes o no. Para determinarlo, hay varios criterios a considerar:
• El descuento del precio de la acción frente a su valor intrínseco (aun no siendo del todo fiable). Representa el valor real de la empresa y consiste en el valor tasado de los edificios en la cartera, menos las deudas. Es mejor dar preferencia a las socimis con un buen descuento frente a las que se pague una prima.
• El rendimiento por dividendo. En general, los inmuebles residenciales ofrecen el rendimiento de alquiler más bajo, mientras que los semi industriales o logísticos son los más generosos. En condiciones normales de mercado, suele ser del 3-4%.
• También es importante monitorear su pay out (la tasa de distribución de ganancias). Si bien las socimi están obligadas legalmente a pagar al menos el 80% de sus ganancias, en la práctica algunas llegan al 100%. En caso de dificultades, estas socimi tendrán que reducir inevitablemente su dividendo. Y aquellas con una tasa de distribución más baja tendrán mayor margen para mantenerlo.
• El ratio de endeudamiento. Cuanto menor sea, mayor margen tendrá la inmobiliaria para ampliar su cartera sin tener que pedir capital fresco a sus accionistas. Una ratio de endeudamiento entre el 30% y el 45% nos parece razonable.
• La propia cartera inmobiliaria y su ubicación. Será mejor invertir en una empresa inmobiliaria con edificios de mejor calidad en los que exista posibilidad de subir los alquileres y mejorar la tasa de ocupación, o al menos mantener ambas variables con leves recortes ante un escenario adverso.
Nuestros consejos
Según los expertos de nuestra revista especializada OCU Fincas y Casas no es el momento de apostar por los inmuebles urbanos. La crisis ha hecho que la diferencia entre el precio de mercado de esos inmuebles y su valor razonable se amplíe aún más.
• Actualmente, las dos mayores socimis en nuestro país son Inmobiliaria Colonial (con un 97% de su cartera en oficinas) y Merlin Properties que están incluidas en nuestra selección de acciones. Ambas han acusado los efectos de la pandemia y han dejado atrás la tendencia ascendente de los últimos años. Eso sí, tras el recorte de sus cotizaciones, las rentabilidades por dividendo y los descuentos que presentan marcan máximos si en algún momento ha pensado en invertir en ellas difícilmente encontrará cifras más jugosas. Ahora bien, el riesgo es muy elevado, por lo que sólo el inversor más osado podría comprar ahora, el resto hará bien en mantenerlas si las tiene.
