El acceso a la vivienda en alquiler, un problema
Partimos de una constatación en la que existe unanimidad: hay un problema grave en el acceso a la vivienda en alquiler, problema agudizado en los últimos años. OCU recibe más de 23.000 consultas cada año relacionadas con la vivienda en propiedad y en alquiler, tanto por parte de propietarios particulares como de inquilinos. Constatamos el problema y queremos contribuir a encontrar soluciones.
• Hemos realizado un informe que tiene como objeto identificar y analizar las barreras de acceso a la vivienda para el consumidor vulnerable con una mi-rada particular al mercado del alquiler, y aportar recomendaciones para las autoridades y consejos para los actores implicados. Es un estudio eminentemente práctico que ha sido objeto de una subvención por parte del Ministerio de Consumo. Parte de la realidad del mercado del alquiler en nuestro país con sus especificidades, analiza los problemas reales que afectan a los actores y llega a conclusiones que pretenden contribuir a un único fin: que la vivienda en alquiler resulte más asequible para todos los ciudadanos y en particular para los más vulnerables.
• ¿Es posible corregir el desequilibrio de la oferta y la demanda? ¿Qué frenos existen para la puesta en alquiler de viviendas disponibles? Son algunas de las cuestiones para las que el informe trata de arrojar luz.
El precio, la principal barrera
El informe -que se apoya en la encuesta realizada a tres colectivos: los inquilinos, los arrendadores y los propietarios de vivienda en general- pone claramente en evidencia que la principal barrera de acceso al alquiler para los tres colectivos es su elevado precio. En concreto:
• Entre los inquilinos, el 85% declaran que el obstáculo principal al alquiler es su elevado precio, seguido de la escasez de oferta de casas en alquiler (25%). Acceder a una vivienda en alquiler supone para el 63% de los inquilinos tener que destinar más del 30% de los ingresos del hogar a pagar la renta y los gastos ligados a la vivienda. El porcentaje de hogares vulnerables aumenta, y en el caso de los hogares con menos recursos acceder a una casa alquilada puede ser misión imposible.
• En el caso de los arrendadores, el obstáculo principal es el precio para el 45%, seguido de las dificultades que padecen los propietarios para recuperar la casa en caso de impago (33%) y el miedo a alquilar de los dueños de casas vacías porque se sienten desprotegidos ante los impagos (26%).
• Y entre el colectivo de la población general de propietarios, el 75% coincide en que el obstáculo principal es el precio, seguido del sentimiento de desprotección de los propietarios que ponen en alquiler sus casas (32%) y de la escasa oferta de casas en alquiler (28%).
Desequilibrio entre oferta y demanda
Un hogar no puede acceder a una vivienda alquilada por su elevado precio, pero ¿cuál es la causa de ese elevado precio y de que escape a la capacidad de pago de los hogares?
El origen de la presión en el precio del alquiler proviene de un desequilibrio agravado entre la oferta y la demanda.
• El informe pone de manifiesto que asistimos a un fuerte incremento de la demanda de vivienda, impulsado por el aumento del número de hogares creados, la pujanza del empleo y el crecimiento de la población (inmigración actual y prevista).
• La vivienda en propiedad sigue siendo culturalmente la opción preferida de tenencia de la vivienda en España, donde solo un 17% de los actuales inquilinos les gustaría seguir viviendo de alquiler de aquí a cinco años. La propiedad está idealizada y la encuesta pone de manifiesto los gastos recurrentes a que se ven sometidos los propietarios. En todo caso no está al alcance de cientos de miles de hogares por razones como su precio, la ausencia de ahorro previo, el encarecimiento del crédito o la precariedad laboral. En consecuencia, la nueva demanda se canaliza al alquiler, pero se topa una vez más ante la barrera del precio.
• La oferta de vivienda en alquiler se ha retraído a consecuencia del miedo de muchos propietarios a no poder cobrar la renta y a padecer daños y gastos en unos inmuebles que tardan meses en recuperar en caso de problemas.
• Una demanda creciente y una oferta a la baja provoca una subida de precios del alquiler que no cesa porque no existen alternativas a la necesidad básica de vivienda, salvo el alquiler compartido y el arrendamiento de habitaciones, que crecen día a día. Otras alternativas de alojamiento compartido son por el momento residuales.
Urge actuar sobre la oferta
Para buscar un equilibrio estable de precios urge actuar sobre la oferta de vivienda. Por un lado, urge la adopción de un plan ambicioso de inversión en vivienda pública en alquiler, que se proponga metas anuales realistas bus-cando fórmulas de colaboración público-privada. Y por otro, aportar seguridad jurídica a los arrendadores. La adopción de medidas extraordinarias como el control de rentas o la suspensión de procedimientos de desahucio deben plantearse con carácter de excepcionalidad, acotadas en el tiempo y a circunstancias bien definidas, para evitar precisamente que provoquen el efecto contrario de retraimiento de la oferta.
• La protección de los colectivos más vulnerables pasa por la dotación de medios al parque público de vivienda y a los servicios sociales. Es preciso articular la acción pública en dos frentes al mismo tiempo: crear las condiciones de un aumento de oferta, aportando seguridad a los propietarios, de manera que el precio medio de la renta descienda; y ofrecer un escudo social suficiente a los hogares que encuentran dificultad seria para el pago del alquiler o para encontrar una vivienda en alquiler.
Gastos, rentas, contratos…
El estudio pone de manifiesto otras muchas cuestiones y problemas en lo referente al alquiler de vivienda en nuestro país.
• Se pone de manifiesto el gasto que deben acometer los propietarios para el mantenimiento de los inmuebles, las obras y reformas ejecutadas en las viviendas en propiedad, también en materia de eficiencia energética y las realizadas por las comunidades de propietarios. Este coste recurrente de la propiedad es cada día más elevado.
• La actualización anual de la renta no parece un problema generalizado entre las partes en el alquiler, ya que más de dos de cada tres arrendadores no la llevan a cabo (también según el testimonio de los propios inquilinos). Todos los colectivos están de acuerdo en que exista un límite anual a las subidas, como el que ya contempla la LAU con el IPC. En todo caso, el incremento de los gastos que padece el propietario por la vivienda alquilada sí es real y es lógico de termine trasladándose a la renta.
• Tres de cada cinco inquilinos terminan el alquiler por decisión voluntaria. Parte de la rotación “involuntaria” de los contratos de alquiler viene dada por no poder pagar ya la renta, por la decisión del arrendador de vender la vivienda, por cambio de situación laboral o personal del inquilino (separaciones) y por problemas de habitabilidad o mal estado de conservación.
• Consulte aquí el informe completo con nuestras conclusiones y recomendaciones.
OCU pone su grano de arena
OCU como asociación de consumidores piensa en proteger a los inquilinos, pero siendo muchos de los arrendadores pequeños propietarios también piensa en protegerles a ellos. A través de OCU fincas y casas por un lado da los mejores consejos posibles para acertar con su inversión inmobiliaria y por otro pone a su alcance ventajas negociadas pensadas en los propietarios que les facilitan la vida.
