El valor razonable de los inmuebles a la baja, ¿qué implica?

El precio de un inmueble y su valor son dos conceptos diferentes. El primero es el que el comprador paga o está dispuesto a pagar por el inmueble (véase el caso de las subastas). Pero su valor no tiene por qué coincidir con el precio pagado: en el caso de las subastas el comprador puede acabar pagando mucho más del precio de partida. ¿Pero cómo saber si se ha hecho una buena compra? Dado que no existe un valor unívoco admitido por todos – p.ej. Hacienda da un valor al inmueble a efectos del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones – nuestros colegas de OCU fincas y casas usan una aproximación de ese valor razonable, entendiendo como tal el precio máximo a pagar por un inversor prudente para obtener una determinada rentabilidad anual media por la puesta en alquiler del inmueble. Teniendo en cuenta el escenario de tipos más altos y con opciones casi sin riesgo como las obligaciones a diez años rentando más (en torno al 4%), la rentabilidad a exigir a la compra de vivienda como inversión para que compense los mayores riesgos de su puesta en alquiler (laxitud de la legislación con los incumplimientos del inquilino…) debe ser muy superior a ese 4%.

• Los analistas de Fincas y casas estiman que la “prima de riesgo” que conlleva el alquiler de una vivienda es ahora mayor que antes, estando en un 5%. En consecuencia, los alquileres a percibir deberían suponer una rentabilidad anual media del 9% (4% de las obligaciones del Estado + 5% de la prima de riesgo). Así el “valor razonable” al que compensará comprar para obtener dicha rentabilidad es ahora más bajo. Por tanto, el precio a pagar por el comprador ahora debiera ser menor; algo que no se traslada a la realidad del mercado de forma inmediata. Según el análisis de precios de FyC en 260 barrios de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, los precios de venta en prácticamente todos los barrios son muy superiores a los valores razonables. ¿Significa que no hay que comprar pisos entonces? Salvando la inversión en vivienda para uso propio, que se rige por otros criterios, en aquella inversión con motivos económicos, puede haber factores según los que pagando los que pagando más del valor razonable se obtengan buenos resultados. Pero no es el caso general, por lo que los analistas de OCU fincas y casas consideran que es momento más de vender y recomiendan prudencia a la hora de comprar. Vea todos los consejos sobre inversión en inmuebles en Fincas y casas.