Vender con inquilino

¿Vender una vivienda en alquiler?

Durante los últimos años, y más intensamente en los últimos meses, desde OCU Inversiones y nuestra revista especializada en inmuebles, OCU Fincas y casas, hemos recomendado vender los inmuebles urbanos o, al menos, no comprarlos con intención de obtener una rentabilidad por alquiler. Y es que las viviendas están alcanzando precios demasiado elevados en comparación con sus valores razonables y las rentabilidades esperadas no son tan interesantes tras la aparición de alternativas de inversión con menos riesgo. Por ello, si usted tiene una vivienda en alquiler y se ha planteado venderla, puede que le surjan algunas dudas sobre cómo hacerlo. Se las despejamos.

Sin trabas

Tradicionalmente, el hecho de tener un inquilino en su vivienda era un obstáculo si el propietario quería venderla. La prórroga forzosa del alquiler con rentas bajas, el derecho de adquisición preferente o el riesgo de impago hacían que la venta fuese más problemática mientras estaba alquilada. Pero las cosas han cambiado. Hoy en día, el hecho de tener una vivienda alquilada a un inquilino solvente que esté al corriente de pago y con una renta atractiva puede ser un as bajo la manga para negociar el precio de venta, siempre que el comprador tenga intenciones inversoras y no quiera habitarla.

Tanteo y retracto

El primer interesado en comprar su vivienda puede ser el propio inquilino que está habitándola. De hecho, si no se indica lo contrario en el contrato, este cuenta con un derecho de adquisición preferente, o derecho de tanteo, con el que el propietario deberá presentar de forma fehaciente la oferta de venta al inquilino indicando precio y condiciones y dándole un plazo de 30 días naturales para decidir si la acepta o no. Si rechaza la oferta, el inquilino podrá continuar en la vivienda hasta que se termine su contrato de alquiler.
• En caso de vender la vivienda a un tercero, el propietario deberá notificar al inquilino las condiciones de la venta. Si no se hubiera realizado la notificación previa a la venta o si las condiciones finales han sido diferentes a las anunciadas previamente, el inquilino tendrá ahora derecho de retracto durante los 30 días posteriores a que el adquirente le comunique la compra. De esta manera podrá adquirir la vivienda con las condiciones con las que había comprado el tercero.

Comunicar la venta

Tenga o no derecho preferente, el propietario debe comunicar la intención de venta al inquilino. Y deberá hacerlo al menos treinta días antes de la fecha de formalización del contrato de compraventa. Además, si consta en el contrato, podrá enseñar la vivienda a los interesados, siempre y cuando avise con antelación. En la web de OCU Fincas y Casaspuede descargarse un modelo de documento para notificar la intención de venta de la vivienda al inquilino. Para ello, en la página de inicio, pinche en el icono de la calculadora y luego en Modelos de documentos> Arrendamientos urbanos.

¿Y si necesito mi vivienda?

En caso de ser propietario de una vivienda alquilada y necesitarla para uso propio, solamente podrá recuperarla dando por finalizado el contrato de alquiler vigente si es para usarla como vivienda habitual por usted o alguno de sus familiares (hay excepciones). Eso sí, esta posibilidad debe estar recogida en el contrato, haber transcurrido por lo menos un año desde su comienzo y ser el motivo de la necesidad un cambio sustancial en la situación del propietario -divorcio, separación, etc.-.

Un posible obstáculo

¿Y si el nuevo propietario quiere la vivienda para vivir en ella? Entonces el hecho de tener un inquilino no será una ventaja sino un obstáculo. En estos casos, el inquilino tendrá derecho a continuar en la vivienda hasta que finalice su contrato de alquiler, que, salvo que se indique lo contrario, será de cinco años si el propietario es persona física y de siete si es persona jurídica. Entonces, en el momento de la transmisión de la vivienda, en el contrato de alquiler se subrogará al nuevo propietario.
• Otra opción es negociar con el inquilino para que desaloje voluntariamente la vivienda pactando una posible indemnización.