La pandemia marca el rumbo
Los datos que se van publicando sobre la vivienda evidencian la situación de crisis en la que nos estamos adentrando. Situación que se había iniciado antes de la pandemia. Ya en 2019 el número de viviendas vendidas en España había caído un 2,4% respecto a 2018, según datos del INE. Y en 2020, hasta agosto incluido, el número de ventas ha caído un 24,4% respecto al mismo periodo de ocho meses de 2019.
• El parón forzado de la actividad explica parte de esta caída de ventas, pero el principal problema que vemos de cara al futuro de la vivienda está ligado a la desproporción creciente entre sus precios medios y la capacidad de pago de los hogares españoles. Capacidad que no ha hecho más que horadarse con la pandemia (pérdidas de empleo y de ingresos, ERTE, etc.) y que probablemente seguirá disminuyendo si atendemos a las actuales previsiones económicas y de empleo para nuestro país.
• Si observamos las hipotecas, hasta julio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2020 había caído un 10,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
• En cuanto a los precios de la vivienda, la estadística del Ministerio para el segundo trimestre de 2020 muestra ya una caída anual del 1,7%. El Índice de Precios del INE no muestra caídas aún, pero sí una clara desaceleración de las subidas: +2,1% en el segundo trimestre de 2020 frente al +5,1% que mostró en 2019.
Aún no vemos el alcance de la crisis
Estos datos sobre la vivienda no muestran aún la profundidad de la crisis. La evolución de los precios está directamente relacionada -aunque con reta-do- con la marcha general de la economía y con las previsiones para el futuro. En particular, hay una correlación entre la vivienda y el empleo. Hasta septiembre de 2020, en los últimos 12 meses la Seguridad Social había perdido 447.062 afiliados y permanecían en situación de ERTE un total de 728.909 personas. Tanto quienes han perdido un trabajo como quienes se encuentran en esta situación de “tregua” momentánea que supone el ERTE, son personas que respecto del mercado de vivienda no solo no integran la demanda, sino que posiblemente se vean abocadas a vender o a cambiar hacia alquileres más económicos.
• Los expertos de nuestra revista especializada OCU Fincas y casas repasan periódicamente los precios de la vivienda por barrios en más de 200 zonas de las grandes ciudades del país y han observado que en muchos casos el margen de bajada de los precios de la vivienda hasta valores razonables -los que pagaría un inversor prudente con base en la rentabilidad por alquileres- llega a rondar el 40%.
La pandemia marca el rumbo
Los datos que se van publicando sobre la vivienda evidencian la situación de crisis en la que nos estamos adentrando. Situación que se había iniciado antes de la pandemia. Ya en 2019 el número de viviendas vendidas en España había caído un 2,4% respecto a 2018, según datos del INE. Y en 2020, hasta agosto incluido, el número de ventas ha caído un 24,4% respecto al mismo periodo de ocho meses de 2019.
• El parón forzado de la actividad explica parte de esta caída de ventas, pero el principal problema que vemos de cara al futuro de la vivienda está ligado a la desproporción creciente entre sus precios medios y la capacidad de pago de los hogares españoles. Capacidad que no ha hecho más que horadarse con la pandemia (pérdidas de empleo y de ingresos, ERTE, etc.) y que probablemente seguirá disminuyendo si atendemos a las actuales previsiones económicas y de empleo para nuestro país.
• Si observamos las hipotecas, hasta julio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2020 había caído un 10,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
• En cuanto a los precios de la vivienda, la estadística del Ministerio para el segundo trimestre de 2020 muestra ya una caída anual del 1,7%. El Índice de Precios del INE no muestra caídas aún, pero sí una clara desaceleración de las subidas: +2,1% en el segundo trimestre de 2020 frente al +5,1% que mostró en 2019.
Aún no vemos el alcance de la crisis
Estos datos sobre la vivienda no muestran aún la profundidad de la crisis. La evolución de los precios está directamente relacionada -aunque con reta-do- con la marcha general de la economía y con las previsiones para el futuro. En particular, hay una correlación entre la vivienda y el empleo. Hasta septiembre de 2020, en los últimos 12 meses la Seguridad Social había perdido 447.062 afiliados y permanecían en situación de ERTE un total de 728.909 personas. Tanto quienes han perdido un trabajo como quienes se encuentran en esta situación de “tregua” momentánea que supone el ERTE, son personas que respecto del mercado de vivienda no solo no integran la demanda, sino que posiblemente se vean abocadas a vender o a cambiar hacia alquileres más económicos.
• Los expertos de nuestra revista especializada OCU Fincas y casas repasan periódicamente los precios de la vivienda por barrios en más de 200 zonas de las grandes ciudades del país y han observado que en muchos casos el margen de bajada de los precios de la vivienda hasta valores razonables -los que pagaría un inversor prudente con base en la rentabilidad por alquileres- llega a rondar el 40%.
Índices de confianza
Esta situación general se ve reflejada en las expectativas de los inversores españoles. Tal y como refleja el último índice de confianza de OCU Inversiones, en septiembre la confianza en los inmuebles ha caído hasta situarse alrededor de los 83 puntos, acercándose al mínimo histórico que marcó en marzo de 2013 (79 puntos), en lo más profundo de la crisis que siguió al pinchazo de la burbuja en 2008.
• Nuestros expertos de OCU de Fincas y casas elaboran igualmente un Índice de Construcción, que se basa en un conjunto de indicadores de actividad relacionada con la construcción y el mercado inmobiliario. También se mide de 0 a 200, y en septiembre de marcó la cifra de 18,75, muy por debajo del nivel 100 que marca una situación neutra. La situación provocada por la pandemia ha supuesto un lastre para la actividad y para las perspectivas de sector.
Conclusión
No se trata de pintar un panorama excesivamente sombrío sino de tratar de prever el futuro con la información disponible. No es momento de comprar una vivienda. Al contrario, si posee alguna que no utilice, plantéese venderla.
¿Y las inmobiliarias cotizadas?
También las inmobiliarias cotizadas en Bolsa reflejan esta crisis en la que avanzamos. Esperamos un aumento de la morosidad (impagos) y descensos en las ocupaciones, lo que repercutirá en precios y beneficios a la baja y, por tanto, en un menor valor de los inmuebles en cartera. Las cotizaciones lo han recogido con caídas que rondan el 40%, pero aun así la incertidumbre es elevada y aún no nos invita a comprar. Las dos cotizadas españolas que seguimos, Inmobiliaria Colonial y Merlin Properties, merecen un consejo de mantener.
