Sector inmobiliario: ¿qué podemos esperar?

La pandemia marca el rumbo

Los datos que se van publicando sobre la vivienda evidencian la situación de crisis en la que nos estamos adentrando. Situación que se había iniciado antes de la pandemia. Ya en 2019 el número de viviendas vendidas en España había caído un 2,4% respecto a 2018, según datos del INE. Y en 2020, hasta agosto incluido, el número de ventas ha caído un 24,4% respecto al mismo periodo de ocho meses de 2019.
• El parón forzado de la actividad explica parte de esta caída de ventas, pero el principal problema que vemos de cara al futuro de la vivienda está ligado a la desproporción creciente entre sus precios medios y la capacidad de pago de los hogares españoles. Capacidad que no ha hecho más que horadarse con la pandemia (pérdidas de empleo y de ingresos, ERTE, etc.) y que probablemente seguirá disminuyendo si atendemos a las actuales previsiones económicas y de empleo para nuestro país.
• Si observamos las hipotecas, hasta julio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en 2020 había caído un 10,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
• En cuanto a los precios de la vivienda, la estadística del Ministerio para el segundo trimestre de 2020 muestra ya una caída anual del 1,7%. El Índice de Precios del INE no muestra caídas aún, pero sí una clara desaceleración de las subidas: +2,1% en el segundo trimestre de 2020 frente al +5,1% que mostró en 2019. 

Aún no vemos el alcance de la crisis

Estos datos sobre la vivienda no muestran aún la profundidad de la crisis. La evolución de los precios está directamente relacionada -aunque con reta-do- con la marcha general de la economía y con las previsiones para el futuro. En particular, hay una correlación entre la vivienda y el empleo. Hasta septiembre de 2020, en los últimos 12 meses la Seguridad Social había perdido 447.062 afiliados y permanecían en situación de ERTE un total de 728.909 personas. Tanto quienes han perdido un trabajo como quienes se encuentran en esta situación de “tregua” momentánea que supone el ERTE, son personas que respecto del mercado de vivienda no solo no integran la demanda, sino que posiblemente se vean abocadas a vender o a cambiar hacia alquileres más económicos.
• Los expertos de nuestra revista especializada OCU Fincas y casas repasan periódicamente los precios de la vivienda por barrios en más de 200 zonas de las grandes ciudades del país y han observado que en muchos casos el margen de bajada de los precios de la vivienda hasta valores razonables -los que pagaría un inversor prudente con base en la rentabilidad por alquileres- llega a rondar el 40%.