El alquiler turístico contra las cuerdas
La crisis del coronavirus ha puesto contra las cuerdas el alquiler de viviendas de uso turístico. Tras la cancelación de reservas durante el confinamiento, el levantamiento del estado de alarma ha aliviado algo la situación, pero ni mucho menos lo suficiente. El turismo en general, incluido el de interior en grandes ciudades, ha sufrido una estrepitosa caída, tanto de visitantes nacionales como extranjeros. La actual incertidumbre, la reaparición de brotes y el temor a nuevos confinamientos localizados tienen como consecuencia una fortísima caída de la ocupación de las viviendas turísticas. Una situación que puede prolongarse más allá de 2020, hasta el punto de que muchos propietarios se preguntan si sigue compensando continuar con el alquiler turístico de sus viviendas o es mejor buscar alternativas para rentabilizar esos inmuebles.
Una elección crucial
Antes de la pandemia, la ocupación de los alquileres turísticos rondaba el 35% de media. Teniendo en cuenta que las situaciones son muy diferentes, p.ej, entre apartamentos situados en la costa con gran demanda puntual en vacaciones y viviendas situadas en zonas céntricas de grandes ciudades, con una demanda menos estacional., en ciudades como Madrid o Barcelona hay propietarios que han podido tener ocupaciones superiores al 60 o 70%, lo que les ha generado pingües beneficios. Les compensaba todo el esfuerzo de gestión de una vivienda turística (tramitación de permisos, reservas, gestión de los huéspedes, de la limpieza…). Pero el Covid-19 y la caída del turismo ha hecho que muchos propietarios se replanteen ahora destinar sus viviendas al alquiler residencial. ¿Les interesa?
¿Qué tipo de alquiler interesa ahora?
En nuestra revista especializada OCU fincas y casas, nuestros expertos han realizado una comparación de rentabi-idades alternativas para pisos céntricos tipo en Barcelona, Madrid y Zaragoza. A partir del precio de compra del piso en cada ciudad, sobre la base de una estimación de ocupación media del 25% en alquiler vacacional (que podría ser incluso optimista), han comparado la rentabilidad esperada que podrían obtener si destinan el piso a un alquiler de vivienda ordinario o a un alquiler por habitaciones
El alquiler turístico contra las cuerdas
La crisis del coronavirus ha puesto contra las cuerdas el alquiler de viviendas de uso turístico. Tras la cancelación de reservas durante el confinamiento, el levantamiento del estado de alarma ha aliviado algo la situación, pero ni mucho menos lo suficiente. El turismo en general, incluido el de interior en grandes ciudades, ha sufrido una estrepitosa caída, tanto de visitantes nacionales como extranjeros. La actual incertidumbre, la reaparición de brotes y el temor a nuevos confinamientos localizados tienen como consecuencia una fortísima caída de la ocupación de las viviendas turísticas. Una situación que puede prolongarse más allá de 2020, hasta el punto de que muchos propietarios se preguntan si sigue compensando continuar con el alquiler turístico de sus viviendas o es mejor buscar alternativas para rentabilizar esos inmuebles.
Una elección crucial
Antes de la pandemia, la ocupación de los alquileres turísticos rondaba el 35% de media. Teniendo en cuenta que las situaciones son muy diferentes, p.ej, entre apartamentos situados en la costa con gran demanda puntual en vacaciones y viviendas situadas en zonas céntricas de grandes ciudades, con una demanda menos estacional., en ciudades como Madrid o Barcelona hay propietarios que han podido tener ocupaciones superiores al 60 o 70%, lo que les ha generado pingües beneficios. Les compensaba todo el esfuerzo de gestión de una vivienda turística (tramitación de permisos, reservas, gestión de los huéspedes, de la limpieza…). Pero el Covid-19 y la caída del turismo ha hecho que muchos propietarios se replanteen ahora destinar sus viviendas al alquiler residencial. ¿Les interesa?
¿Qué tipo de alquiler interesa ahora?
En nuestra revista especializada OCU fincas y casas, nuestros expertos han realizado una comparación de rentabi-idades alternativas para pisos céntricos tipo en Barcelona, Madrid y Zaragoza. A partir del precio de compra del piso en cada ciudad, sobre la base de una estimación de ocupación media del 25% en alquiler vacacional (que podría ser incluso optimista), han comparado la rentabilidad esperada que podrían obtener si destinan el piso a un alquiler de vivienda ordinario o a un alquiler por habitaciones.
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RENTABILIDAD TRAS IMPUESTOS *(21/03/20) |
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Ciudad |
Valor piso |
Rentabilidad anual, tras IRPF, del alquiler residencial |
Rentabilidad anual, tras IRPF, del alquiler turístico por días (1) |
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Barcelona |
328.500 eur. |
3,9% |
2,1% |
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Madrid |
443.000 eur. |
2,5% |
1,6% |
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Zaragoza |
187.000 eur. |
2,6% |
3,1% |
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* Para viviendas céntricas comparables. Para calcular el IRPF a pagar, estimamos que el arrendador posee unos ingresos anuales de 60.000 euros, además del alquiler, y se incluye la renta imputada por los periodos no alquilados. El cálculo de rentabilidad tiene en cuenta los gastos de compra del inmueble. (1) Previsión para una ocupación del 25%. |
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Nuestros consejos
Elegir a qué alquiler destinar la vivienda, o si preferimos venderla o dejarla desocupada por un tiempo, no solo depende de la rentabilidad esperada. Cada tipo de alquiler tiene unas implicaciones legales que afectan a nuestra disponibilidad sobre ese inmueble: duración de los contratos, actualización de rentas… Las perspectivas para cada tipo de alquiler son diferentes.
• En nuestra opinión, el alquiler de vivienda habitual seguirá teniendo demanda, especialmente en ciudades con un mercado laboral activo. Ahora bien, pensamos que la renta media bajará para ajustarse a la menor capacidad de pago de los hogares.
• Para los alquileres turísticos la incertidumbre es mayor. En los próximos doce meses es muy posible que la ocupación media de estos alojamientos sea muy inferior a la de antes de la pandemia. Si en su zona existe demanda de vivienda, puede plantearse pasarse al alquiler tradicional de vivienda habitual. Incluso si posee una vivienda “de pueblo”, que no tuviera suficiente tirón turístico, es posible que ahora sí pueda alquilarla para larga duración, por la demanda generada por el teletrabajo.
• Como esto puede conllevar un compromiso de hasta cinco años, conviene tomar todas las precauciones para hacer una buena selección de inquilinos, contar con un contrato equilibrado y su-cribir una buena póliza de seguro de impagos de renta. Vea todos los consejos en la sección Alquileres de OCU fincas y casas
