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"He leído que las residencias de estudiantes es un negocio inmobiliario inmunizado frente a las crisis y en plena expansión ¿Qué piensan ustedes? ¿Cómo podría invertir en ellas?"
Decir que es un negocio inmunizado frente a las crisis nos parece una exageración. Pero sí es cierto que se trata de una rama inmobiliaria con un desequilibrio importante entre la escasa oferta de habitaciones ofrecidas y una demanda al alza, cuyos clientes tienen una baja morosidad, que no exige demasiados gastos de mantenimiento ni promociones de precios en temporada ya que disfruta de regularidad de ingresos y que, al contrario de lo que ocurre en otros ámbitos inmobiliarios, es un negocio goloso para invertir en el que fondos de pensiones y de capital riesgo buscan constantemente oportunidades de compra, pero del que hay escasez de productos en venta.
Los grandes propietarios de residencias son fondos de capital a los que usted tendrá difícil acceso. Y si le ofrecen participar en ellos a través de private equity, probablemente será cobrándole unos precios difíciles de justificar que usted deberá tragar u olvidarse de la inversión. Pero no está todo fuera de su alcance a un precio razonable.
• Algunas inmobiliarias cotizadas se dedican específicamente a este negocio, y si responden a la figura legal de una REIT se ven obligadas al reparto de beneficios y a ser muy transparentes: tasaciones de sus inmuebles, ocupación, cuentas de pérdidas y ganancias… por lo que es posible valorarlas y ver si están baratas o caras. Entre ellas destaca la SIR (Société Immobilière Réglementée) belga Xior Student Housing (27,30 eur a 30/11/22) que cotiza en el Euronext de Bruselas, de ahí que no sea su Consejo quien decida el precio que usted tenga que pagar como inversor para entrar en la sociedad, sino que es el mercado bursátil quien fijará su precio de entrada cuando usted la compre y el de salida cuando la venda.
Xior, un dividendo anunciado
Las SIR belgas deben repartir al menos el 80% de sus ganancias entre sus accionistas vía dividendos. Con unas ganancias estimadas por acción de 2,08 euros en 2022, de 2,40 en 2023 y de 2,60 euros en 2024; los dividendos debieran ser 1,66, 1,92 y 2,08 euros respectivamente. El próximo dividendo a cobrar será de 0,49 euros correspondiente al periodo del 15/09 al 31/12/22 (ya abonó 1,166 euros por este año) y debiera pagarse a finales de mayo de 2023, una vez aprobadas las cuentas.
La belga Xior (www.xior.be/es/) se dedica a las residencias de estudiantes en 43 ciudades de Bélgica, Países Bajos, España, Portugal, Polonia, Alemania, Dinamarca y Suecia. Cuenta con más de 17.500 habitaciones para estudiantes que, con una tasa de ocupación del 98%, están a pleno rendimiento. Y tiene otras 9.000 en proyecto que se prevén opera-tivas en 2026 (Sevilla, Zaragoza, Málaga o Granada).
• Usted puede comprar la acción de Xior a la mitad de precio del que hubiese pagado a comienzos de año. Y es que su cotización ha estado bajo presión desde finales de mayo, primero por la subida de tipos ya que muchos asimilan estas SIR a un bono que ofrece unos rendimientos estables y como tales su precio evoluciona en sentido contrario al de los tipos a largo. Y segundo por su compra de Basecamp por 939 millones de euros, operación con la que aumenta un 50% sus residencias, pero cuya financiación hizo sudar frío a los inversores. En nuestra opinión, la compra de su competidor no fue barata, como es habitual en este negocio, pero sí una decisión acertada que dará un impulso adicional a las ganancias por acción mientras su endeudamiento se mantenga bajo control.
• La acción de Xior (BE0974288202) cotiza con un descuento de más del 35% sobre el valor tasado de sus inmuebles (42,48 euros), algo excepcional en esta rama inmobiliaria, y ofrece una rentabilidad por dividendo superior al 7% anual. La acción está barata y merece un consejo de compra para aquel que, con una visión de largo plazo y sabiendo que se somete a una inversión bursátil, desee apostar por este negocio. Eso sí, la acción de Xior no cuenta ya con ficha en nuestra web por problemas técnicos irresolubles, aunque siempre puede seguir su evolución añadiéndola a “Mi Cartera”.
Cotización en el momento del análisis: 27,30 EUR