A pesar de su fuerte progresión en los
últimos años, el mercado inmobiliario australiano sigue presentando a nuestro
entender un buen potencial alcista y Villa World Limited nos parece estar en buena
posición para aprovecharse de ello. Acción barata. Compre.
Actividad
Villa World Limited es una compañía
inmobiliaria australiana que desarrolla y comercializa inmuebles de uso
residencial en los Estados de Queensland, en Nueva Gales del Sur, así como en
el Estado de Victoria. Lo esencial de su actividad (60%) reside en la venta de
casas y apartamentos de gama media, pero Villa World se ha diversificado
asimismo en proyectos denominados de prestigio (20% de su actividad) y también
en proyectos llamados especiales (20% de su actividad). Entre estos últimos, se
encuentra el desarrollo de una nueva ciudad (Eynesbury, 2.900 casas) construida
según ciertos principios ecológicos, el proyecto Dolphin Arcade un complejo
comercial, un proyecto de construcción de 20 casas en China y por último la
construcción y explotación de residencias para la tercera edad.
Un modelo económico pertinente
Villa World Limited no es un mero
constructor inmobiliario. Aunque la empresa vende sus productos “llave en
mano”, subcontrata una parte de su actividad de construcción, lo que le permite
reducir claramente sus costes operativos. Resultado, Villa World presenta una
de las mejores tasas de rentabilidad operativa del sector con un margen del
25%, frente a entre el 9 y el 11% de media para sus competidores. Esta elevada
rentabilidad permite a Villa World distribuir una buena parte de los beneficios
realizados entre sus accionistas, sin hipotecar por ello el crecimiento de la
empresa. En su último ejercicio (cerrado a 30 de junio de 2005), Villa World
pagó un dividendo anual del 0,14 AUD y debería llegar hasta los 0,15 AUD este
año. Según la cotización actual, este dividendo supone una rentabilidad del
10%. Una remuneración sin duda atractiva, habida cuenta del nivel actual de los
tipos de interés. Con el fin de salvaguardar su actividad ante eventuales
cambios de coyuntura, Villa World ha optado por diversificar su actividad.
Aunque el desarrollo de casas de lujo ha sido una primera etapa pertinente de
esta diversificación (los clientes más pudientes son menos sensibles a las
subidas de precios), el desarrollo y la explotación de establecimientos de
descanso constituyen una segunda etapa.
Diversificación prometedora
El hecho de asociar una actividad
tradicional de promotor inmobiliario con el desarrollo y explotación de
residencias para la tercera edad creemos que convierte al modelo económico de
Villa World en un modelo original en el ámbito de los promotores inmobiliarios
australianos.
En primer lugar, el alquiler de habitaciones
dentro de los establecimientos de descanso asegura unos ingresos recurrentes a
Villa World, lo que le permite limitar el riesgo operativo en caso de cambio de
coyuntura. En segundo lugar, las residencias para personas de la tercera edad
representan un auténtico mercado de futuro en Australia, habida cuenta del
envejecimiento de la población y de la carencia actual de camas disponibles.
Aunque la población australiana debería aumentar en torno a un 27% de aquí a
2031, el número de personas mayores de 80 años debería incrementarse cerca de
un ¡200%! Villa World explota actualmente 195 camas a través de una empresa
coparticipada de la que controla el 70% y debería elevar este número de camas a
cerca de 500 a finales de 2007. Sin embargo, aunque esta actividad debería
constituir una buena fuente de crecimiento para Villa World en los próximos
años, actualmente está en fase de desarrollo y no debería alcanzar la
rentabilidad más que a partir de 2008.
Los riesgos
Aunque pensamos que la demanda inmobiliaria
debería seguir creciendo en los próximos años, teniendo en cuenta el
crecimiento demográfico y económico esperados para Australia, la evolución de
otros factores, menos previsibles como una fuerte subida de los tipos de
interés o un desinterés de los inversores por el mercado inmobiliario, podrían
lastrar la evolución del mercado y por tanto la actividad de Villa World.
El estancamiento de los precios
inmobiliarios, asociado a un aumento de los costes de construcción, ha creado
tensiones en los márgenes de los promotores inmobiliarios forzando a estos
últimos a actuar sobre los volúmenes. Villa World, que ha vendido unos 600
lotes en 2005, espera incrementar este número a unos 800 o 900 en los próximos
años, lo que supone un incremento de su stock de terrenos a la venta. Una
inversión pertinente y necesaria a nuestro entender, pero que podría castigar
la rentabilidad del grupo, si los gastos financieros ligados a la financiación
de estos nuevos terrenos no se viesen compensados por el aumento de las ventas
de Villa World.
Conclusión
Siempre que esté dispuesto a aceptar los
riesgos, Villa World Limited nos parece una interesante alternativa de
inversión para apostar por la progresión del mercado inmobiliario australiano y
disfrutar al mismo tiempo de una rentabilidad por dividendo especialmente
atractiva.
Para comprar
Puede comprar acciones de Villa
World Limited en la Bolsa de Sídney (código ISIN: AU000000VWD7). Ahora bien,
tenga en cuenta que no todas las entidades operan en este mercado y algunas lo hacen
a precios desorbitados. Hemos hecho un sondeo y entre las respuestas obtenidas
más económicas se encuentra Norbolsa, que nos ha comunicado los siguientes gastos :
+ 0,60% sobre el efectivo, sin mínimo
(incluye la comisión de la entidad y el broker);
+ 0,10% sobre el efectivo por comisión de
liquidación (mínimo 30 AUD);
+ 0,25% trimestral sobre el efectivo (sin
mínimo), por la custodia.
Por tanto, le recomendamos comprobar antes
los gastos de la operación, y no realizar inversiones inferiores a 3.000 euros,
para que dichos gastos no afecten excesivamente a la rentabilidad.
Cotización en el momento del análisis 1,500 AUD
(1 AUD = 0,601 EUR)
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