Impuestos a pagar por la venta de una vivienda

Si está pensando en vender...

Con los precios de venta de las viviendas de toda España al alza y una posible recesión a la vista que llevaría aparejada una corrección de los precios de la vivienda, el panorama inmobiliario invita a vender. Además, la restricción al crédito por parte de los bancos y el encarecimiento de la financiación no ayudan. De esta manera, según la metodología de valoración de inmuebles de nuestros expertos de OCU Fincas y casas, de los 261 barrios de las grandes ciudades -Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia- que analizan, el 99% están caros para el mercado de la vivienda. Por lo tanto, si tiene pensado vender una vivienda de su propiedad, debe tener en cuenta los impuestos a los que deberá hacer frente. Se los desgranamos.

Primero en la Renta

En primer lugar, debe saber que solamente deberá tributar por las ganancias patrimoniales que logre con la venta. Es decir, en caso de registrar una pérdida patrimonial, no tributará y podrá com-pensar la pérdida con otras ganancias que tenga. Así, en su declaración de IRPF deberá incluir la ganancia patrimonial resultado de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del inmueble.
• Al valor de adquisición, que es el precio que usted pagó por el inmueble cuando lo compró, habrá que sumarle los gastos e impuestos ligados a la adquisición y las inversiones y mejoras que le ha hecho al inmueble, que son distintas de los meros gastos de reparación y conservación. Se podrán incluir aquellas mejoras que hubieran aumentado la capacidad o habitabilidad del inmueble, como la instalación de aire acondicionado, una ampliación o el cerramiento de una terraza. En caso de haber estado alquilado el inmueble, tendrá que minorar el valor de adquisición con las amortizaciones correspondientes a cada año que el inmueble haya estado alquilado.
• Por otra parte, al valor de transmisión, que es el precio por el que usted ha vendido la vivienda, deberá restarle los gastos y tributos asociados a la venta -plusvalía municipal, comisión de la agencia inmobiliaria, certificado de eficiencia energética, gastos de notaría, etc.-.
• Finalmente, la ganancia patrimonial tributará por tramos en el IRPF, desde el 19% si es inferior a 6.000 euros hasta el 26% si es superior a 200.000 euros.

Compensar las pérdidas

Es importante tener en cuenta que, aunque las pérdidas patrimoniales no tributan en el IRPF, son útiles para rebajar la factura fiscal mediante la compensación con otras ganancias patrimoniales como las obtenidas con fondos de inversión o acciones hasta agotarlas y con el saldo de los rendimientos netos del capital mobiliario hasta un máximo del 25% del mismo.

Exenciones

Como en toda regla, siempre hay excepciones. Y este caso no iba a ser menos. Por ello, hay algunos casos en los que la ganancia patrimonial que haya obtenido por la venta de su vivienda queda exenta de gravamen, es decir, no paga IRPF.
• Es el caso de los contribuyentes que hayan vendido su vivienda habitual y en el plazo de dos años reinviertan la ganancia obtenida en la adquisición de una nueva vivienda habitual, así como el de los contribuyentes mayores de 65 años o en situación de dependencia que venden su vivienda habitual. Además, si el inmueble vendido fue adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la ganancia tendría un 50% de exención. 

Y la plusvalía municipal

De igual manera, en caso de que el valor de transmisión sea superior al de adquisición, tendrá que pagar la plusvalía municipal. Esta se puede calcular de dos modos, a elección del contribuyente: bien aplicando al valor catastral del suelo un coeficiente que fija el ayuntamiento y varía según los años en propiedad; o bien tomando como base de este cálculo la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición, siempre referida al valor del suelo. 
• En caso de que la diferencia entre el valor de transmisión y de adquisición fuera nula o negativa, el contribuyente deberá presentar la declaración y los documentos que lo prueben, aunque no tenga que pagar la plusvalía municipal.

No se olvide de consultar nuestra Guía Fiscal