OCU Cataluña denuncia malas prácticas de algunas Administraciones de Fincas

La Delegación en Cataluña de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha detectado  en base a  quejas de usuarios la falta transparencia o mala praxis de algunas Administraciones de fincas tanto por gestión como por omisión de sus obligaciones frente a  los propietarios,  desde trato preferente para algunos propietarios en detrimento de otros, el no facilitar el estado de las cuentas a pesar de los requerimientos realizados,  falta de entrega de  recibos o de las actas e incluso no recoger en las actas la totalidad de lo manifestado por los propietarios  en las reuniones, procediendo de una manera poco diligente y con un claro abuso de derecho.

Esta mala praxis de algunos Administradores de fincas empaña la labor de un colectivo donde existen profesionales que trabajan de forma rigurosa y acorde según la normativa existente. Es de aplicación el Capítulo III, del libro V del Código Civil Catalán relativo a los derechos reales, donde se recoge de forma específica la creación de la comunidad de propietarios, forma de organizarse, funciones de los Administradores (art.553-18), Juntas de propietarios, reuniones, convocatorias, etc.

En el Código Civil Catalán los deberes del Administrador de fincas son básicamente los mismos que en la Ley de Propiedad Horizontal: asegurar la conservación de la finca y el funcionamiento de los servicios, preparar los presupuestos y las cuentas anuales, realizar cobros y pagos, etc. Y, si la comunidad encarga la administración a un profesional externo, las funciones incluyen también las de secretaría. “El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad”.

Asimismo, se debe tener en cuenta lo que dice la Ley de Vivienda de 2023 sobre los Administradores de Fincas, estos profesionales tienen funciones de administración y de asesoramiento hacia los propietarios particulares y las comunidades. Además, “deben realizar sus funciones con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley”.

Estos profesionales deben de contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra los posibles daños y perjuicios ocasionados a un tercero sea un propietario o una Comunidad de propietarios por su falta de diligencia provocada en el ejercicio de sus funciones profesionales.

OCU recomienda que antes de poner una reclamación ante el organismo pertinente por falta de transparencia o falta de diligencia por parte de una Administración de fincas, o incluso para el caso de que se esté pensando en un cambio de Administrador, es importante tener conocimiento del contenido del  contrato existente   entre la Comunidad de Propietarios y la Administración de Fincas para saber qué servicios y prestaciones se tienen contratados, que  actuaciones forman parte de sus obligaciones propias  como Administrador y cuales están fuera de esa categoría y que  se deberían de abonar a parte por ser actuaciones puntuales o extraordinarias, debiendo conocer la Junta de Propietarios todos los pormenores del contrato.

Las Administraciones de fincas tienen obligaciones que deben de cumplir,  siendo entre otras , el dar publicidad a la reuniones de la junta de propietarios con la antelación suficiente exponiendo  el   orden de día,  revocación de Junta de gobierno de la comunidad de propietarios así  como explicar la opción  de la delegación  del voto en caso de no poder asistir y como se contabilizan,  facilitar  la subsanación de las actas y facilitar el contenido de las actas  mediante los medios que sean necesarios adaptándose a las necesidades de cada propietario, comunicar cualquier gestión y toma de decisión que haga referencia al mantenimiento, uso, administración de bienes y servicios comunes que afecte a la Comunidad de Propietarios.

Ante el incremento de quejas por la falta de diligencia y transparencia en el actuar de algunas Administraciones de Fincas, OCU ha solicitado una reunión con el Colegio de Administradores de Fincas Barcelona- Lleida para que dé respuesta a las cuestiones planteadas por los socios respecto a las males prácticas así como dar conocimiento de los canales existentes para gestionar las quejas de los propietarios y qué sanciones existen para las administraciones denunciadas así como las soluciones que plantean para evitar la mala praxis y falta de transparencia de algunas persona que integran las Administraciones de Fincas. 

Esta información ha sido elaborada por un de equipo profesionales de OCU que, en colaboración con otras asociaciones europeas de consumidores y una red internacional de laboratorios independientes, analizan desde 1975 los principales productos y servicios de consumo. Su trabajo se sustenta en los principios de ahorro, calidad, eficiencia, sostenibilidad y transparencia, pero sobre todo en la independencia que le proporcionan sus más de 190.000 socios activos.

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