El renacer de las socimis

Inmobiliarias cotizadas

Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son compañías que, operando bajo un régimen especial, están diseñadas específicamente para invertir en inmuebles y distribuir los ingresos de sus alquileres vía dividendos entre sus accionistas. En noviembre han repuntado en Bolsa hasta los dos dígitos. Merlin Properties ha logrado remontar un +15,7% e Inmobiliaria Colonial un +18,1%. ¿Tiene sentido este rebote? Y, sobre todo, ¿continuará?

Los tipos mandan

Tras unos años en los que los tipos en negativo hacían brillar los ingresos por alquileres, facilitaban la financiación de promotores y compradores y se auguraba un crecimiento económico que mantuviera la demanda de vivienda, oficinas y locales comerciales, a comienzos de 2020 el estallido de la guerra en Ucrania trastocó este escenario. Primero llegó la ralentización económica difuminando las expectativas de crecimiento en las ventas y los alquile-res, y luego, el camino al alza de los tipos de interés terminó de aguar la fiesta.
• Y esue unos tipos más altos son nefastos para los inmuebles en varios sentidos. Por un lado, no solo dificultan la financiación, sino que ponen ante los ojos de los inversores más aversos al riesgo una alternativa razonable de in-versión a la que destinar su dinero en forma de obligaciones e incluso depósitos que era antes inexistente, o más bien poco rentable. Y por otro, unos tipos más altos castigan la valoración de las inmobiliarias, cuyo valor actual se basa en buena medida en la actualización de sus ingresos futuros los cuales se ven limados al ser actualizados con cada subida de tipos. 
• Un escenario que ha ido deteriorándose, de forma que por ejemplo en los primeros nueve meses de 2023 la inversión en inmuebles en Europa cayó hasta los 119.000 millones de euros, apenas la mitad de la registrada en el mismo periodo del año anterior, o los 13.000 millones que alcanzó en España, un 29% menos.
• Y así llegamos a noviembre, cuando por primera vez llega la luz desde el otro lado del Atlántico en lo que afecta al crecimiento económico y al fin de las subidas de tipos. Es más, en los EE. UU. la FED frena sus subidas y admite que pudieran haber llegado a la cima. En la UE, el BCE, algo más cauteloso, echa el freno por el momento advirtiendo que pudiera no ser un paso definitivo, pero los inversores valoran que, tarde o temprano. pudieran bajar los tipos y con ello aúpan a las inmobiliarias. 

¿Qué esperar en 2024?

En líneas generales, los inversores siguen enfocados hacia activos de calidad, bien ubicados y con buenos ratios de ocupación. Prima la reconversión de edificios de oficinas a otros usos. Y la reactivación del mercado pasa por un ajuste a la baja de precios, lo que ha provocado p.ej. que el beneficio operativo. tras la actualización del valor de sus carteras inmobiliarias. sea negativo, lo que ha hecho incurrir en pérdidas en el caso de Colonial y sea tímido en el de Merlin. 
• El actual escenario invita a la cautela, sobre todo porque pueden seguir ajustándose a la baja la valoración de carteras. Eso sí, siempre serán más interesantes aquellas inmobiliarias cuyos descuentos respecto al valor tasado de sus carteras sean más abultados. Tras las subidas del último mes, creemos que las españolas no están baratas. Especialmente Merlin que merece nuestro consejo de venta, frente al de mantener que a nuestros ojos merece Colonial.

Cotización en el momento del análisis:

Merlin Properties: 10,06 EUR.

Inmobiliaria Colonial: 6,56 EUR.