Qué valor da Hacienda a los inmuebles comprados o heredados

Elevada litigiosidad en el pasado

Durante años el valor asignado a un inmueble al pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IPT) en la compra de inmuebles usados, o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en caso de herencias o donaciones, estuvo en entredicho. La norma se refería al “valor real” del inmueble y tras la liquidación del contribuyente era frecuente que Hacienda hiciese una comprobación de valores y exigiera un mayor pago del impuesto. El Tribunal Supremo dejó claro que Hacienda tenía que hacer una valoración motivada expresa de cada inmueble, con visita de un técnico incluida.

Para terminar con este problema se cambió la ley en 2022. Desde entonces la norma ya no remite al valor real del inmueble. Cada año la Dirección General de Catastro publica unos valores de referencia para cada inmueble, y ese valor es el que debe usarse como base imponible del ITP y del ISD, salvo que el inmueble se haya comprado por un precio superior, en cuyo caso se declara el superior. 

Impugnar el valor de referencia

Si le toca pagar y no está de acuerdo con el valor de referencia tiene ante sí dos opciones:

– que el comprador (o heredero) realice la autoliquidación del impuesto conforme al valor de referencia y después solicite la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor;

– que declare inicialmente el precio realmente pagado y, ante la liquidación que le practique Hacienda, presente un recurso de reposición impugnando dicho valor de referencia.

En ambos casos el contribuyente deberá justificar el valor que pretende declarar. Hacienda resolverá previo informe vinculante del Catastro, que ratifique o corrija motivadamente el valor de referencia. Si Hacienda rechaza su valor, no le quedará otra que acudir al recurso económico administrativo o al contencioso administrativo.

Puede consultar aquí los valores de referencia catastral para su vivienda en 2025. También está disponible en esa web del Catastro los valores para años anteriores. 

Un caso ilustrativo

El TSJ de Burgos (10/02/2025) dio la razón a un comprador que en abril de 2022 había pagado 300.000 euros por un unifamiliar en El Espinar (Segovia), cuyo valor de referencia ya revisado a la baja era de 408.000 euros. El comprador hizo la autoliquidación conforme a ese valor de referencia, pero luego solicitó rectificación y la devolución de 10.800 euros como ingreso indebido, al ajustar la base imponible a la realidad.

Los datos contenidos en el Catastro inmobiliario se presumen ciertos, pero esta presunción admite prueba en contra. El comprador probó con informes, fotos, tasaciones y testigos el estado deplorable y vandalizado del interior de la vivienda, que había estado okupada, las instalaciones estaban levantadas y no era habitable en ese estado. El estado de conservación es un elemento que influye en el valor de referencia. El TSJ considera probado que había que aplicar un coeficiente de estado “ruinoso” en lugar del aplicado de estado “regular”, por tratarse de la compra de una construcción manifiestamente inhabitable, que no responde a las condiciones mínimas de vivienda que define la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Aplicado el coeficiente de estado ruinoso al valor de referencia, como resulta superior el valor realmente pagado (los 300.000 euros), el Tribunal dio la razón al comprador.

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