Cómo ahorrar impuestos en la plusvalía municipal

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Para calcular el impuesto a pagar, ahora hay dos opciones:

· Aplicar al valor catastral del suelo un coeficiente que varía según los años de propiedad de la finca. Los ayuntamientos pueden rebajar este coeficiente cuando adapten sus ordenanzas fiscales a la reforma de la ley.

· Tomar como base de cálculo el incremento real obtenido al restar del valor de transmisión el de adquisición, siempre referido al valor del suelo.

El contribuyente puede optar por la fórmula que le resulte menos gravosa. Si opta por la segunda, es posible que la transmisión ni siquiera esté sujeta al impuesto, por inexistencia de incremento del valor. Desde el 10 de noviembre de 2021, las plusvalías generadas en menos de un año sí tributan, al ser consideradas por el legislador como más especulativas. Hasta entonces, esta plusvalía municipal generada en un periodo inferior al año no tributaba.

El Real Decreto-ley 26/2021 instaba a los ayuntamientos a modificar sus ordenanzas municipales para adecuarlas a la nueva norma en el plazo de seis meses. Mientras tanto, se aplicaban los coeficientes máximos establecidos en la norma estatal. Aunque las normas se han adaptado, algunos ayuntamientos aún no informan adecuadamente a los contribuyentes.

Coeficientes según los años de propiedad

Para el cálculo basado en el valor catastral de la finca en el momento del devengo, el coeficiente a aplicar sobre ese valor del terreno será el aprobado por el ayuntamiento, según el periodo de generación del incremento de valor. La ley marca un máximo, que se aplicará mientras el ayuntamiento no haya adaptado su ordenanza.

Dos consejos prácticos sobre la plusvalía

Pida siempre que le hagan el cálculo con los dos métodos, para poder aplicar el que más le convenga, tal y como dice la ley. Algunos ayuntamientos facilitan ambos cálculos, pero no todos. Insista en que le hagan el doble cálculo. Es el contribuyente quien elige.

La ley establece que no estarán sujetas las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. El interesado deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Si el ayuntamiento no solicita la escritura de adquisición, pídalo expresamente para que le hagan el cálculo.

En caso de inmuebles heredados

Cuando reciba un inmueble en herencia de un familiar directo, consulte la bonificación prevista por su comunidad autónoma en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es frecuente gozar de un trato fiscal beneficioso para los herederos. A la hora de valorar el inmueble heredado, conviene fijar un valor lo más real posible, es decir, el que pagaría por ese inmueble un comprador independiente. Dar ese valor elevado no tendrá mucha incidencia en el pago del Impuesto de Sucesiones, por la bonificación. Y si posteriormente lo vende, servirá para reducir la posible ganancia cuando tenga que calcularla tanto a efectos del IRPF como de la plusvalía municipal.

Calcule un precio cercano al valor medio de mercado para pisos similares en la zona y guarde copias de anuncios o valoraciones que obtenga. En muchos casos, ese valor será superior al valor de referencia fiscal que actúa como valor mínimo.

Si en el momento de la herencia asigna al inmueble un valor inferior, el ahorro en Sucesiones será escaso y, sin embargo, esto puede suponerle un alto coste fiscal cuando lo venda, en el momento de tributar por IRPF y por la plusvalía municipal.

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